Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Bewertungsstichtag ab 1.1.2023

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1963) bebautes Grundstück ist zum 31.8.2023 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m² groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Das Zweifamilienhaus (Gebäudestandard "Basis") verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m². Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m². Das Grundstück ist ferner mit einer freistehenden in Massivbauweise errichteten Doppelgarage bebaut (Baujahr 1998). Die Brutto-Grundfläche der Doppelgarage beträgt 42 m². Besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen liegen nicht vor.

Der örtliche Gutachterausschuss hat in seinem Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2023 weder Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren für Zweifamilienhäuser noch Regionalfaktoren oder Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt.

Das Zweifamilienhaus ist mangels Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren im Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG) unter Anwendung des gesetzlichen Regionalfaktor von 1,0 und der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 zum BewG zu bewerten.

a) Bodenwert
	Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (800 m2 × 250 EUR/m2)		200.000 EUR
b) Gebäudesachwert
aa) Zweifamilienhaus
Regelherstellungskosten		877 EUR/m2
	(lt. Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016[2] für unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1963, Gebäudestandard "Basis"; Gebäudeart 1.011)
×	Brutto-Grundfläche	450 m2
×	Baupreisindex 2023 Wohnen[3]	164,0 %
Durchschnittliche Herstellungskosten		647.226 EUR
×	Regionalfaktor	1,0
×	Alterswertminderungsfaktor (24 Jahre/80 Jahre)	0,300
	(Alter des Zweifamilienhauses am Stichtag 60 Jahre, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für das Zweifamilienhaus lt. Anlage 22 zum BewG = 80 Jahre, die Restnutzungsdauer beträgt grds. 20 Jahre, es greift jedoch die Mindest-Restnutzungsdauer in Höhe von 30 % der Gesamtnutzungsdauer nach § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG; diese beträgt 24 Jahre [30 % × 80 Jahre])
Gebäudesachwert Zweifamilienhaus			194.167 EUR
bb) Garage
Regelherstellungskosten		485 EUR/m2
	(lt. Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F ab 1.1.2016[4] für Mehrfachgaragen; Gebäudeart 14.1; Standardstufe 4 Massivbauweise)

×	Brutto-Grundfläche	42 m2
×	Baupreisindex 2023 Nichtwohnen[5]	166,9 %
Durchschnittliche Herstellungskosten		33.997 EUR
×	Regionalfaktor	1,0
×	Alterswertminderungsfaktor (35 Jahre/60 Jahre)[6]	0,583
	(Alter der Doppelgarage am Stichtag 25 Jahre, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für die Doppelgarage lt. Anlage 22 zum BewG = 60 Jahre; Restnutzungsdauer beträgt 35 Jahre; die Mindest-Restnutzungsdauer in Höhe von 30 % der Gesamtnutzungsdauer [18 Jahre] greift nicht)
Gebäudesachwert Doppelgarage			19.820 EUR
c) Vorläufiger Sachwert			413.987 EUR
	Bodenwert	200.000 EUR
	Gebäudesachwert Zweifamilienhaus	194.167 EUR
	Gebäudesachwert Doppelgarage	19.820 EUR
d) Grundbesitzwert
Vorläufiger Sachwert		413.987
×	Interpolierte Wertzahl (lt. Anlage 25 zum BewG)	1,186
	(Zweifamilienhaus mit einem vorläufigen Sachwert von 413.987 EUR und einem Bodenrichtwert von 250 EUR/m 2 ; Wertzahl bei vorläufigem Sachwert von 400.000 EUR: 1,2 Wertzahl bei vorläufigem Sachwert von 500.000 EUR: 1,1 Differenz: 0,1 interpolierte Wertzahl 1,2 abzgl. 0,014 [0,1 × 13.987 EUR / 100.000 EUR] = 1,186)
Grundbesitzwert			490.988 EUR

Eine Abrundung des Grundbesitzwerts ist im Rahmen der Grundbesitzbewertung nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG – anders als im Vierten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG (vgl. § 139 BewG) – nicht mehr vorgesehen.

Rz. 39

^{[Autor/Stand]} Der Vergleich der unter Rz. 37 und 38 aufgeführten Bewertung eines nahezu identischen Objekts zeigt, dass die für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 geltende Grundbesitzbewertung nach dem Sachwertverfahren zu deutlich höheren Grundbesitzwerten führt, sofern die nachrangigen gesetzlichen Wertzahlen nach Anlage 25 zum BewG zur Anwendung gelangen. Neben der deutlich höheren Wertzahl ist der Wertanstieg aber auch auf die verlängerte Gesamtnutzungsdauer des Zweifamilienhauses und die deutlich gestiegenen Baupreisindizes zurückzuführen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

[2] I.d.F. des Steueränderungsgesetzes 2015 (StÄndG) v. 2.11.2015, BGBl. I 2015, 1834.

[3] Vgl. Kommentierung zu § 190 BewG Rz. 90 ff.

[4] I.d.F. des Steueränderungsgesetzes 2015 (StÄndG) v. 2.11.2015, BGBl. I 2015, 1834.

[5] Vgl. Kommentierung zu § 190 BewG Rz. 90 ff.

[6] Abgerundet nach Tz. 53 Satz 2 AEBew JStG 2022 (vgl. Kommentierung zu § 190 BewG Rz. 159).

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023