Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Wohn- und Nutzfläche

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind, zählen zu den Nutzflächen (vgl. ergänzend Rz. 44). Werden Wohnräume betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt (z.B. Arbeitszimmer innerhalb einer Wohnung), werden diese nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume behandelt. Vgl. ergänzend auch Rz. 42.

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Bei der Abgrenzung der Grundstücksarten wird – wie bei der Grundsteuerbewertung nach § 249 BewG – auf das Verhältnis der jeweiligen Wohn- oder Nutzfläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche abgestellt. D.h. die Flächen, die Wohnzwecken oder aber eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken sowie öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen, werden ins Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes gesetzt. Der sich ergebene Prozentsatz ist für die Einordnung in die jeweilige Grundstücksart entscheidend. Maßgebend ist die tatsächliche Nutzung am Bewertungsstichtag.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z.B. Garagen, Kellerräume), sind gem. R B 181.1 Abs. 1 Satz 4 ErbStR 2019 bzw. Rz. 8 Satz 4 AEBew JStG 2022 nicht in die obige Verhältnisrechnung einzubeziehen.

Rz. 38

Beispiel:

Ein Wohn- und Geschäftshaus wird zu betrieblichen Zwecken (200 m[2] Nutzfläche) und zu Wohnzwecken genutzt (700 m[2] Wohnfläche). Im Nutzungszusammenhang mit den Wohnflächen stehen Garagen und Kellerräume (150 m[2] Nutzfläche).

Bei der Ermittlung des Nutzungsverhältnisses anhand der Wohn- und Nutzflächen bleibt die Nutzfläche, die im Zusammenhang mit den Wohnflächen steht (150 m[2]), außer Betracht. Somit ergibt sich folgendes Verhältnis für die unterschiedlichen Nutzungen:

Nutzung zu Wohnzwecken: 700 m[2]/900 m[2] = 77,8 %

betriebliche Nutzung: 200 m[2]/900 m[2] = 22,2 %.

Somit liegt ein gemischt genutztes Grundstück vor (vgl. Rz. 150), das vorrangig im Ertragswertverfahren und nachrangig im Sachwertverfahren zu bewerten ist (vgl. Rz. 21 und 23).

Anmerkung: Wären die im Nutzungszusammenhang mit den Wohnflächen stehenden Nutzflächen in die Berechnung mit einzubeziehen gewesen, hätte sich für die Nutzung zu Wohnzwecken ein Verhältnis von rd. 81 % (850 m[2]/1.050 m[2]) und somit die Grundstücksart Mietwohngrundstück ergeben (vgl. Rz. 111). In der Folge wäre das Grundstück ausschließlich im Ertragswertverfahren zu bewerten (vgl. Rz. 7).

Rz. 39

^{[Autor/Stand]} In der Praxis steht der Aufteilungsmaßstab in Abhängig der der Wohn- und Nutzflächen regelmäßig zur Verfügung, so dass Abgrenzungsschwierigkeiten – anders als bei der Einheitsbewertung – vermieden werden. Bei der Einheitsbewertung wird gem. § 75 Abs. 2–7 BewG grds. auf das Verhältnis der Jahresrohmiete abgestellt, d.h. dort sind zunächst die Wohn- und Nutzflächen in Abhängigkeit ihrer Nutzung mit der maßgebenden Jahresrohmiete 1.1.1964 nach § 79 BewG zu multiplizieren. Die sich so für die Nutzungen erhebenden Jahresrohmieten sind sodann ins Verhältnis zu setzen und der Bestimmung der Grundstücksart zugrunde zu legen. Dieses Verfahren ist aufwendiger und streitanfälliger als das unmittelbare Abstellen auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Vgl. zur möglichen unterschiedlichen Grundstücksart für dasselbe Grundstück bei der Grundbesitzbewertung und der Einheitsbewertung Rz. 91.

Rz. 40

^{[Autor/Stand]} Für die Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)^[6] abzustellen^[7]. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören dem Grunde nach auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Hingegen zählen bspw. die Grundflächen von Kellerräumen, Waschküchen, Bodenräumen, Heizungsräumen und Garagen nicht zur Wohnfläche. Vgl. hierzu ergänzend sowie zum Wortlaut der WoFlV die Kommentierung zu § 249 BewG Rz. 41.

Rz. 41

^{[Autor/Stand]} Für ältere Grundstücke kommt bei der Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung der Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV besondere Bedeutung zu. Soweit für diese Grundstücke die Wohnfläche nach den §§ 42 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung^[9] berechnet worden ist, wird diese Berechnung grds. übernommen, d.h. auch der Grundbesitzbewertung zugrunde gelegt. Soweit allerdings bei diesen Grundstücken ab dem 1.1.2004 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist diese Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen^[10]. Vgl. hierzu ergänzend sowie zum Wortlaut der II. BV die Kommentierung zu § 249 BewG Rz. 42. In der Praxis ergeben sich Angaben zur Berechnung der Wohn- oder Nutzfläche regelmäßig aus den Bauunterlagen, ...