Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Allgemeine Grundsätze des Ertragswertverfahrens

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe von Bodenwert (Bodenertragswert) und Gebäudewert (Gebäudeertragswert) gebildet (Abschn. 13 Satz 1 GV-Erlass vom 5.5.2009^[2]).

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Damit entspricht das Ertragswertverfahren im Wesentlichen dem Ertragswertverfahren nach den §§ 15 ff. WertV^[4].

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Anders als bei der bisher maßgebenden Bedarfsbewertung nach § 146 BewG wird der Grundbesitzwert nicht durch die bloße Multiplikation des Ertrags mit einem starren Faktor ermittelt, sondern durch getrennten Ansatz des Bodenwerts und des Gebäudeertragswerts. Da die Miete für ein bebautes Grundstück in der Praxis regelmäßig nicht in einen auf das Gebäude sowie auf den Grund und Boden entfallenden Anteil getrennt wird, ist es bei einer expliziten Bewertung sowohl des Grund und Bodens als auch des Gebäudes erforderlich, dass der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des einheitlich gezahlten Mietentgelts bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts herausgerechnet wird. Dies geschieht durch Berücksichtigung des auf den Bodenwert entfallenden Verzinsungsbetrags. Andernfalls würde sich hinsichtlich des Grund und Bodens eine Doppelbewertung ergeben.

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[2] GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[4] Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Wertermittlungsverordnung (WertV) – v. 6.12.1988, BGBl. I 1988, 2209, zuletzt geändert durch das BauROG v. 18.8.1997, BGBl. I 1997, 2081.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

1. Ansatz des Bodenwerts (§ 184 Abs. 2 BewG)

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. Somit ist der Bodenwert explizit zu bewerten und bei der Wertermittlung im Ertragswertverfahren anzusetzen. Durch den Verweis auf § 179 BewG ist es möglich, sämtliche bei der Bewertung der unbebauten Grundstücke geltenden Regelungen zur Ermittlung des Bodenwerts im Ertragswertverfahren entsprechend anzuwenden.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Demzufolge ist als Bodenwert grundsätzlich das Produkt aus der Grundstücksfläche und dem maßgebenden Bodenrichtwert anzusetzen.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Hierbei ist jedoch zu beachten, dass nach Auffassung der Finanzverwaltung der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht geführt werden kann, wenn sich die Verkehrswertermittlung auf ein fiktiv unbebautes Grundstück bezieht. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG kann nur für die gesamte wirtschaftliche Einheit des bebauten Grundstücks geführt werden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

2. Ertragswert des Grundstücks (§ 184 Abs. 3 Satz 1 BewG)

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Der Ertragswert des Grundstücks ist als Ergebnis der Wertermittlung im Ertragswertverfahren als Grundbesitzwert festzustellen. Der Ertragswert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts (§ 179 BewG) und des Gebäudeertragswerts. Der Gebäudeertragswert ist getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Die Ermittlung des Gebäudeertragswerts richtet sich nach § 185 BewG. Dabei ist der Herstellungswert beziehungsweise der Wiederherstellungswert des Gebäudes ebenso wenig von Bedeutung wie die Anschaffungskosten des Gebäudes. Bei der Bewertung von Grundstücken, bei denen die Rendite im Vordergrund steht, wird der Kaufpreis beziehungsweise der gemeine Wert nicht in Abhängigkeit von der Substanz des Gebäudes gebildet. Vielmehr steht der gemeine Wert in Abhängigkeit vom zu erzielenden Ertrag.

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Soweit das bebaute Grundstück sonstige bauliche Anlagen aufweist, sind diese regelmäßig mit dem Ertragswert abgegolten. Das gilt insbesondere für Außenanlagen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

3. Ansatz des Mindestwerts (§ 184 Abs. 3 Satz 2 BewG)

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts können sich Fälle ergeben, bei denen aufgrund des Abzugs der Bodenwertverzinsung kein Gebäudeertrag mehr verbleibt. Nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG werden komplizierte Wertberechnungen vermieden, indem angewiesen wird, dass als Ertragswert (Grundbesitzwert) mindestens der Bodenwert anzusetzen ist.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Der mindestens maßgebende Bodenwert dürfte häufig bei Grundstücken anzusetzen sein, die über eine besonders große Grundstücksfläche verfügen. Dies gilt auch, wenn der Grund und Boden eine gute Lage aufweist und sehr wertvoll ist.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

4. Sonstige wertbeeinflussende Umstände (§ 184 Abs. 3 Satz 3 BewG)

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Mit der typisierenden Wertermittlung des Ertragswertverfahrens des Bewertungsgesetzes werden nur die wesentlichen Wertmerkmale eines bebauten Grundstücks erfasst. Wie bereits bei der bisherigen Konzeption der Bedarfsbewertung von Grundstücken ...