Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / VII. Baujahr des Gebäudes

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 152

^{^{[Autor/Stand]}} Die jährliche Nettokaltmiete ist ebenfalls vom Baujahr des Gebäudes abhängig. Dabei differenzieren die typisierten Nettokaltmieten der Anlage 39 zum BewG zwischen verschiedenen Baujahrgruppen.

Rz. 153

^{^{[Autor/Stand]}} Es sind folgende Baujahrgruppen zu unterscheiden:

Baujahr des Gebäudes bis 1948
Baujahr des Gebäudes 1949 bis 1978
Baujahr des Gebäudes 1979 bis 1990
Baujahr des Gebäudes 1991 bis 2000
Baujahr des Gebäudes ab 2001

Rz. 154

^{^{[Autor/Stand]}} Somit sind bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte allenfalls Baujahre ab dem Jahr 1949 relevant. Unter Berücksichtigung der maximalen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 zum BewG von 80 Jahren und der bei alten Gebäuden regelmäßig anzusetzenden Mindestrestnutzungsdauer von 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer wirkt sich das Baujahr bei Gebäuden mit einer Fertigstellung zwischen den Jahren 1949 und 1966 nicht bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts aus. Denn die Alterswertminderung wirkt sich erst bei Gebäuden mit Baujahren ab dem Jahr 1966 aus.

Beispiel

Die Hauptfeststellung aller Grundsteuerwerte erfolgt zum Beginn des Kalenderjahrs	2022
Die höchstens zugrundezulegende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt	80 Jahre
Die Mindestrestnutzungsdauer beträgt somit höchstens 30 % × 80 Jahre =	24 Jahre
Das entspricht einem Alter des Gebäudes von	56 Jahren	56
Demzufolge kann sich eine Alterswertminderung nur bei Gebäuden auswirken, mit einem Baujahr vor		1966

Rz. 155

^{^{[Autor/Stand]}} Das Baujahr ist neben der Alterswertminderung auch für die Höhe der jährlichen Nettokaltmiete von Bedeutung. Es reicht jedoch bei alten Gebäuden aus, wenn in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts lediglich angegeben wird, dass es vor 1949 errichtet worden ist. Das genaue Baujahr ist bedeutungslos. Denn das Grundstück gehört in die Baujahrgruppe "Baujahr bis 1948" und wird bei der Alterswertminderung unter Berücksichtigung der Mindestrestnutzungsdauer angesetzt. Die Angabe des genauen Baujahrs wirkt sich erst ab 1966 aus. Bei Baujahren zwischen 1949 und 1966 ergeben sich identische Grundsteuerwerte.

Rz. 156

^{^{[Autor/Stand]}} In den Fällen einer Verlängerung der Lebensdauer aufgrund einer Kernsanierung erfolgt die Einordnung des Gebäudes auch bei der Ermittlung der jährlichen Nettokaltmiete unter Berücksichtigung der jeweiligen Baujahrgruppe, die für das fiktive Baujahr gilt. Allerdings ist bei der Vereinfachungsregelung für Kernsanierungen auch bei der Ermittlung der Baujahrgruppe ein Abzug von acht Jahren maßgebend.^{^[6]} Insoweit wird der Abschlag von 10 %^{^[7]} der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bei der Einordnung in die Baujahrgruppe übernommen.

Rz. 157

^{^{[Autor/Stand]}} Hinsichtlich der Kernsanierung vergleiche die Ausführungen in § 253 BewG Rz. 38 ff.

Rz. 158– 159

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[6] A 254 Abs. 4 AEBewGrSt.

[7] Vgl. A 253.1 Abs. 3 AEBewGrSt.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

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