Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 188 Liegenschaftszinssatz

I. Grundaussagen

1. Inhalt/Zweck und Entstehung der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 188 BewG enthält Regelungen zu den Liegenschaftszinssätzen. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008^[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008, BGBl. I 2008, 3018.

2. Gleich lautende Ländererlasse

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009^[2] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert und dabei auch Erläuterungen zu den Liegenschaftszinssätzen aufgenommen.

Rz. 3– 4

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts vom 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes, (GV-Erlass vom 5.5.2009), BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

II. Liegenschaftszinssatz

1. Definition des Liegenschaftszinssatzes (Abs. 1)

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert des Grundstücks gebundene Kapital verzinst.^[2] Der Zinssatz bemisst sich nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert.^[3]

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} In der Praxis werden die maßgebenden Liegenschaftszinssätze von den örtlichen Gutachterausschüssen auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet.^[5] Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die Liegenschaftszinssätze in den jährlich herausgegebenen Grundstücksmarktberichten.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Mit dem Liegenschaftszinssatz werden die allgemein vom Grundstücksmarkt erwarteten künftigen Entwicklungen berücksichtigt, insbesondere die Entwicklungen der Ertrags- und Wertverhältnisse sowie die Entwicklung der üblichen steuerlichen Rahmenbedingungen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB.

[3] § 14 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[5] § 14 Abs. 3 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

a) Formel zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Rechnerisch sind die zuletzt für 2009 veröffentlichten Liegenschaftszinssätze als Mittel der für eine spezifische Grundstücksart (Grundstücksgruppe) nach dem Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung abgeleiteten Verzinsungen vom Gutachterausschuss wie folgt ermittelt worden:^[2]

dabei sind

• RE = Reinertrag des Grundstücks i
• KP = Kaufpreis für das Grundstück i
• BW = Bodenwert des Grundstücks i
• G = Anteil der baulichen Anlagen am Kaufpreis = KP – BW
• q = 1 + pi
• n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
• bwU = besondere wertbeeinflussende Umstände wie beispielsweise Baumängel oder -schäden

Rz. 9– 11

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] Vgl. auch Tz. 5.1.1 Grundsätze zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, Immobilienmarktberichts Deutschland 2009.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

b) Datengrundlagen

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Bei den Liegenschaftszinssätzen handelt es sich um Daten, die für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlich sind.^[2] Sie sind aus der Kaufpreissammlung abzuleiten.^[3] Die Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist Aufgabe der Gutachterausschüsse. Nach dem Bericht des Finanzausschusses kommen Gutachterausschüsse oftmals ihrer Verpflichtung, Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren abzuleiten und mitzuteilen, nur lückenhaft nach.^[4] In diesen Fällen sind die in § 188 Abs. 2 BewG ausgewiesenen typisierten Liegenschaftszinssätze anzuwenden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] § 9 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[3] § 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB, § 9 Abs. 1 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[4] Vgl. Bericht des Finanzausschusses, BT-Drucks. 16/11107 v. 26.11.2008.

c) Vervielfältiger zur Kapitalisierung des Reinertrags

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Der Liegenschaftszinssatz ermöglicht es, den Vervielfältiger, mit dem der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird, in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer des Gebäudes zu berechnen (s. Anm. 21 ff. zu § 185 BewG, Abschn. 23 GV-Erlass^[2]). Mathematisch handelt es sich bei dem Vervielfältiger im Ergebnis um einen Zeitrentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssig zahlbaren Rente, wobei als Rente die jährlich anfallenden Reinerträge der Gebäude mit Hilfe des Vervielfältigers kapitalisiert werden.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Die Vervielfältiger sind in der Anlage 21 BewG dargestellt.^[4] Für Fälle, in denen von den Gutachterausschüssen Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, die nicht direkt in der Anlage 21 BewG ausgewiesen sind, enthält Anlage 21 BewG eine Formel^[5] zur Berechnung des Vervielfältigers.^[6]

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[Autor...