Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 251 Mindestwert

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Geltungsbereich

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Für ein bebautes Grundstück gilt auch bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts ein Mindestwert, der sowohl im typisierten Ertragswertverfahren als auch im typisierten Sachwertverfahren maßgebend ist. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Ansatz des Mindestwerts beim vereinfachten Ertragswertverfahren häufiger als bei einer Bewertung im Sachwertverfahren zu erwarten ist. Denn bei der Bewertung im vereinfachten Ertragswertverfahren kann der Ansatz der Listenmiete bei Grundstücken in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten tendenziell zur Unterbewertung und führen, die den Mindestwertansatz zur Folge haben. Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert stets zum vollen Wert des Grund und Bodens hinzu addiert, sodass der Mindestwertansatz in Sachwertfällen rechnerisch regelmäßig ausgeschlossen ist.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} In der Praxis werden vom Mindestwertansatz Fälle betroffen sein, in denen der Bodenwert hoch, der Gebäudewert jedoch niedrig ist. In diesen Fällen ist der Mindestwertansatz mit 75 % grundsätzlich nachvollziehbar, weil das vorhandene Gebäude keine optimale Ausnutzung des Grundstücks ermöglicht. Im Interesse einer dem Bodenwert entsprechenden Nutzung könnte daher der Abriss der bestehenden Gebäude und die anschließende Herstellung einer optimalen Bebauung in Erwägung gezogen werden. Pauschalierend hat der Gesetzgeber zu Berücksichtigung der Freilegungskosten einen Abschlag von 25 % vom Wert des unbebauten Grundstücks vorgesehen.

Rz. 3– 4

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2021

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2021

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2021

II. Rechtsentwicklung

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} § 251 BewG ist durch Art. 1 GrStRefG^[2] eingeführt worden. Die Vorschrift lehnt sich an die bei der Einheitsbewertung geltende Parallelvorschrift des § 77 BewG an. Allerdings darf der bei der Einheitsbewertung anzusetzende Mindestwert nicht geringer sein als 50 % des Werts mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Der Mindestwertansatz entspricht den Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs, nach denen der Käufer eines bebauten Grundstücks regelmäßig mindestens denjenigen Preis zahlen wird, der den gemeinen Wert können Grund und Bodens entspricht. Bebaute Grundstücke werden regelmäßig nicht unter die ihren Bodenwert verkauft, wobei der Käufer auch etwaige Abrisskosten bei der Ermittlung des angemessenen Kaufpreises einkalkulieren wird. Dementsprechend sei die ursprüngliche Regelung des § 77 BewG vor, dass der Mindestwert eines bebauten Grundstücks nicht geringer sein darf, als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre, wobei Abbruchkosten berücksichtigt werden sollten, wenn Gebäude oder Gebäudeteile wegen ihres baulichen Zustands abgebrochen werden müssen. Jedoch ist diese Regelung nicht angewendet worden, weil bereits mit Steueränderungsgesetzes 1969 vom 18.08.1969^[4] durch Änderung des § 77 BewG die Halbierung des Mindestwerts für den Hauptfeststellungszeitraum 1964 realisiert wurde.

Rz. 7– 9

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2021

[2] Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz) v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2021

[4] Art. 7 StÄndG 1969 v. 18.01969, BGBl. I 1969, 1211.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2021

B. Mindestwert von Grundstücken (Satz 1)

I. Regelungsgegenstand

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} § 251 Satz 1 BewG regelt den Mindestwert von Grundstücken, der nicht geringer sein darf als 75 Prozent des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Die Regelung eines Mindestwerts entspricht grundsätzlich dem bei der Einheitsbewertung geltenden § 77 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2021

II. Keine Beschränkung auf Liquidationsobjekte

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Nach der Vorstellung des Gesetzgebers entspricht es den Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs, dass der Käufer eines bebauten Grundstücks zumindest denjenigen Preis zahlen wird, der dem gemeinen Wert des unbebauten Grund und Bodens abzüglich etwaiger Freilegungskosten entspricht. Dabei berücksichtigt § 251 BewG die Höhe etwaiger Freilegungskosten – unabhängig davon, ob der Abriss der Gebäude oder Gebäudeteile geplant, erforderlich oder durchgeführt wird – mit einem Abschlag von 25 % vom Wert des unbebauten Grundstücks. Damit will der Gesetzgeber die üblichen Freilegungskosten in sogenannten Liquidationsfällen i.S.d. § 16 Abs. 3 Nr. 2 ImmoWertV^[2] typisierend berücksichtigen, in denen der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren ermittelten Wert erreicht oder übersteigt.^[3]

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Zwischenzeitlich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung aktualisiert worden.^[5] Nach § 8 ImmoWertV 2021 werden allgemeine und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst. Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gehören w...