Weilbach, GrEStG § 7 Umwandlung von gemeinschaftlichem E ... / 5 Erwerb im Rahmen einer sog. freiwilligen Baulandumlegung und flächenweise Aufteilung eines Grundstücks bei Bestellung eines Erbbaurechts

Rz. 8

Der Vergünstigung des § 7 Abs. 2 GrEStG kommt auch beim Erwerb eines in einer sog. freiwilligen Baulandumlegung gebildeten Grundstücks Bedeutung zu. Nach koordinierten Ländererlassen kann in diesen Umlegungsverfahren zur Vermeidung einer mehrfachen Grunderwerbsteuer wie folgt verfahren werden:

1. Die Umlegungsteilnehmer übertragen ihre Grundstücke auf eine von in der Rechtsform der GbR gegründete Umlegungsgemeinschaft, an deren Vermögen die einzelnen Beteiligten im Verhältnis des Werts der jeweils eingebrachten Grundstücke beteiligt sind.

   Auf diese Übertragungsvorgänge findet § 5 Abs. 2 GrEStG Anwendung. Die Steuer wird jeweils in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der einzelne Eigentümer am Vermögen beteiligt ist (vgl. § 5 GrEStG Rz. 12). Dieser Anteil entspricht i. d. R. dem Verhältnis des Werts des vom einzelnen Eigentümer auf die Umlegungsgemeinschaft übertragenen Grundstücks zum Wert aller die Umlegungsmasse bildenden Grundstücke.

2. Die auf die GbR übertragenen Grundstücke werden zu einem Grundstück verschmolzen.

3. Das verschmolzene Grundstück wird flächenweise auf die an der GbR (Gesamthand) beteiligten Personen aufgeteilt.

   Für diese Erwerbsvorgänge wird Grunderwerbsteuer nach § 7 Abs. 2 GrEStG nicht erhoben, soweit der Wert des Teilgrundstücks, das der einzelne an der Gesamthand Beteiligte erhält, dem Wert des Anteils entspricht, zu dem er am Vermögen der GbR, d. h. am gesamten zu verteilenden Grundstück, beteiligt ist.

   Ist das vom Umlegungsbeteiligten erworbene, im Umlegungsverfahren neu entstandene Grundstück teilweise aus dem eigenen, in die Umlegungsmasse eingebrachten Grundstück gebildet worden, ist außerdem – unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG (vgl. § 16 GrEStG Rz. 6a) – weder für den Grundstückserwerb aus der Umlegungsmasse noch für die Übertragung dieses Grundstücksanteils auf die Umlegungsgemeinschaft die anteilige Grunderwerbsteuer zu erheben (vgl. hierzu z. B. FinMin Baden-Württemberg v. 30.9.1997, S 4400/5, mit Berechnungsbeispielen und Anmerkungen. Die in diesem Erlass genannten DM-Beträge sind nach FinMin Baden-Württemberg v. 5.8.2002, 3 – S 4400/5, für die Anwendung des GrEStG in der ab 1.1.2002 geltenden Fassung im Verhältnis 2 zu 1 in EUR umzurechnen.

Rz. 9

Zur Frage, ob Steuerbefreiung nach § 7 GrEStG zu gewähren ist, wenn sich eine aus 2 Personen bestehende Gemeinschaft über ein Grundstück in der Weise auseinandersetzt, dass dem einen Gesellschafter ein Erbbaurecht an dem Grundstück eingeräumt wird und der andere Alleineigentümer des nunmehr belasteten Grundstücks wird, ist nach abgestimmten Ländererlassen, z. B. FinMin Baden-Württemberg v. 21.8.1996, S 4514/8 (GrESt-Kartei § 7 GrEStG Karte 2) von Folgendem auszugehen:

§ 7 Abs. 2 GrEStG ist anzuwenden, wenn ein Grundstück, das einer Gesamthand gehört, von den an der Gesamthand beteiligten Personen flächenweise geteilt wird. Eine flächenweise Teilung ist eine Teilung des Grundstücks in reale Teile. Bei der Bestellung eines Erbbaurechts kommt es nicht zur Realteilung eines Grundstücks in diesem Sinne. Zivilrechtlich handelt es sich lediglich um die Belastung eines Grundstücks mit dem Recht eines Dritten, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu haben. Damit wird die Herrschaft über das Grundstück i. S. d. Grundfläche verstanden in 2 – allerdings grunderwerbsteuerlich gleichgestellte – Rechte aufgeteilt. Im Gegensatz zum Sondereigentum bei der Begründung von Wohnungseigentum nach dem WEG (vgl. BFH v. 30.7.1980, II R 19/77, BStBl II 1980, 667) ist das Erbbaurecht aber nicht gleichermaßen real wie Flächeneigentum. Dies ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass es allein durch Zeitablauf erlischt und damit die Belastung des eigentlichen Grundstücks im zivilrechtlichen Sinne ohne weiteres endet. Eine flächenweise Teilung, wie sie der Wortlaut des § 7 GrEStG fordert, liegt daher nicht vor.

Auch Sinn und Zweck der Vorschrift rechtfertigen es nicht, sie bei "Aufspaltung eines einheitlichen Grundstücks" in das Erbbaurecht und das belastete Grundstück anzuwenden. Ähnlich den §§ 5 und 6 GrEStG soll auch nach § 7 GrEStG die Steuer insoweit nicht festgesetzt werden, als sich zwar die Form, nicht aber Qualität und Wert der Berechtigung des Beteiligten an einem Grundstück ändern. Dessen flächenmäßige Aufteilung zwischen Personen, denen es bereits zu Miteigentum oder Gesamthandseigentum gehört, ändert die dingliche Berechtigung im Wege des gegenseitigen Tauschs (2 eigenständige Rechtsvorgänge) gleichartiger Berechtigungen. Jeder Beteiligte erwirbt die Berechtigung der anderen Beteiligten an der ihm zugewiesenen Teilfläche und gibt dafür seine gleichartige Berechtigung an den restlichen Teilflächen auf.

Im Gegensatz dazu ändert sich bei einer Zuweisung des Erbbaurechts einerseits und des belasteten Grundstücks andererseits sowohl die Form als auch die Qualität der Berechtigung entscheidend. An die Stelle der vorherigen Gesamthandsberechtigung beider Gesellschafter an dem unbelasteten Grundstück treten das Eigentum des einen Gesel...