Zweifelsfragen bei der Grundsteuerbewertung im Grundverm ... / 3. Bewertung von Nichtwohngrundstücken im Sachwertverfahren

Nichtwohngrundstücke sind gem. § 250 Abs. 3 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten – hierzu zählen neben dem Teileigentum (§ 249 Abs. 6 BewG) die Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke (§ 249 Abs. 7 bis 9 BewG). Für die Bewertung im Sachwertverfahren ist insb. die Brutto-Grundfläche (BGF, Anlage 42 I. BewG) und die Wertzahl (§ 260 BewG) maßgebend.

a) Ermittlung der BGF beim Teileigentum (Anlage 42 I. BewG)

Der Begriff der BGF wird in Anlage 42 I. BewG als Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen definiert. Vereinfachungen ggü. der BGF-Ermittlung in der Grundbesitzbewertung (vgl. Anlage 24 I. BewG) – wie z.B. die Anwendung von Umrechnungsfaktoren – sind nicht vorgesehen. Für eine gleichmäßige Besteuerung ist die BGF einheitlich nach den gesetzlichen Vorgaben zu ermitteln (zur Ermittlung vgl. u.a. A. 259.4 AE; Grootens, ErbStB 2022, 176, 180).

Schwierigkeiten bei der Ermittlung der BGF können sich insb. für das Teileigentum ergeben. Das Teileigentum besteht nach § 1 Abs. 3 WEG aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen sowie dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Sondereigentümer sind nach Maßgabe des § 14 WEG zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt (§§ 16 Abs. 1 Satz 3, 1 Abs. 6 WEG).

Befindet sich das Teileigentum in einem Gebäude mit weiteren Wohnungs- und Teileigentumen, ist die Summe der dem Teileigentum zuzurechnenden marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen regelmäßig nicht ohne weiteres zu ermitteln. In derartigen Fallkonstellationen kann hilfsweise die BGF des gesamten Gebäudes ermittelt und anschließend mit dem Miteigentumsanteil des jeweiligen Teileigentums multipliziert werden. Als Produkt ergibt sich grundsätzlich die anzusetzende (anteilige) BGF.

Insofern ist zu beachten, dass keine gesetzlichen Vorschriften zur Festlegung von Miteigentumsanteilen existieren. Zwar werden die Miteigentumsanteile in der Praxis regelmäßig nach der Größe der einzelnen Einheiten (Wohn-/Nutzflächenverhältnis) festgelegt. Wurde im Einzelfall jedoch ein vom Wohn-/Nutzflächenverhältnis abweichender Maßstab gewählt, sollte der Miteigentumsanteil in vorstehender Multiplikation durch das Wohn-/Nutzflächenverhältnis ersetzt werden, da sich anderenfalls nicht plausible Ergebnisse ergeben können.

Beispiel

In einem Gebäude befinden sich acht gleich große Teileigentume (je 100 qm Nutzfläche). Die BGF des gesamten Gebäudes beträgt 1.200 qm. Der Miteigentumsanteil von Teileigentum A wurde auf 48/1.000 festgelegt – die übrigen sieben Teileigentume haben jeweils einen Miteigentumsanteil von 136/1.000. Die anteilige BGF des Teileigentums A würde lediglich (1.200 qm x 48/1000 =) 57,60 qm betragen – weniger als die Nutzfläche. Dieses Ergebnis ist nicht plausibel. Daher sollte die anteilige BGF des Teileigentums A durch Multiplikation der BGF des gesamten Gebäudes (1.200 qm) mit dem Nutzflächenverhältnis (⅛) ermittelt werden (= 150 qm BGF).

b) Bestimmung der Wertzahl bei mehreren anzusetzenden Bodenrichtwerten (§ 260 BewG, Anlage 43 BewG)

Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts von Nichtwohngrundstücken ist der vorläufige Sachwert des Grundstücks gem. § 260 BewG mit der in Anlage 43 BewG vorgegebenen Wertzahl zu multiplizieren. Die Wertzahl ist in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert – der in drei Wertspannen differenziert wird "≤ 100 EUR/qm", "≤ 300 EUR/qm" sowie "> 300 EUR/qm" – und vom vorläufigen Sachwert des Grundstücks zu bestimmen (weiterführend u.a. Grootens, ErbStB 2022, 176, 181 und 182).

Sind für ein Grundstück mehrere verschiedene Bodenrichtwerte bzw. abgeleitete Bodenwerte anzusetzen, sieht A 260 Satz 4 ff. AE folgende – gleichrangig nebeneinanderstehende – Lösungsmöglichkeiten vor: Die Wertzahl kann anhand des für die Lagequalität prägenden Bodenrichtwerts bestimmt werden. Letzterer dürfte regelmäßig der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone sein, in der das Gebäude – bzw. in der bei mehreren aufstehenden Gebäuden der überwiegende Teil der Bebauung – belegen ist; grundsätzlich also der höhere Bodenrichtwert. Alternativ kann ein nach Flächenanteilen gewichteter Bodenrichtwert herangezogen werden. Beide Lösungsmöglichkeiten werden im nachfolgenden Beispiel betrachtet.

Beispiel

Ein 15.250 qm großes Grundstück wird von zwei Bodenrichtwertzonen durchschnitten. Auf 7.250 qm entfällt ein Bodenrichtwert von 250 EUR/qm. Für 8.000 qm Grundstücksfläche, auf welcher das Gebäude belegen ist, wird ein Bodenrichtwert von 320 EUR/qm ausgewiesen.

Lösung: Wird die Wertzahl anhand des für die Lagequalität prägenden Bodenrichtwerts bestimmt (vgl. A 260 Satz 4 und 5 AE), ist die Wertspanne "Bodenrichtwert > 300 EUR/qm" mit Wertzahlen von 1,0 bis 0,70 einschlägig. Der nach Flächenanteilen gewichtete Bodenrichtwert (vgl. A 260 Satz 6 AE) ergibt sich wie folgt:

Auf Grundlage des gewichteten Bodenrichtwerts i.H.v. 286,72 EUR/qm ist eine Wertzahl der Spanne "Bodenrichtwert ≤ 300 EUR/qm" mit Wertzahlen von 0,90 bis 0,60 anzusetzen.

Beraterhinweis Fällt der nach Flächenanteilen gewichtete Bodenrichtwert in eine andere Bodenrichtwert-Spanne, als der für die Lagequalität prägende (zumeist h...