Beispiel
Zwei in Düsseldorf belegene Einfamilienhäuser (§ 249 Abs. 2 BewG) liegen in derselben Bodenrichtwertzone, für die ein Bodenrichtwert von 1.500 EUR/qm ausgewiesen wird. Beide wirtschaftlichen Einheiten gleichen sich in ihrer Wohnfläche (149 qm) und in ihrer Grundstücksfläche (1.100 qm). Selbständig nutzbare Teilflächen i.S.v. § 257 Abs. 3 BewG liegen nicht vor. Die bewertungsrelevanten Parameter unterscheiden sich ausschließlich mit Blick auf das Baujahr der aufstehenden Gebäude. Während Einfamilienhaus A das Baujahr 1949 aufweist, ist das Einfamilienhaus B im Jahr 2020 bezugsfertig geworden.
| Einfamilienhaus A | Einfamilienhaus B | |
| Grundstücksgröße | 1.100 qm | |
| Bodenrichtwert | 1.500 EUR/qm | |
| Umrechnungskoeffizient (Anlage 36 BewG) | 0,82 | |
| Baujahr des Gebäudes | 1949 | 2020 |
| (Mindest-)Restnutzungsdauer (vgl. § 253 Abs. 2 Satz 3 und 5 BewG, Anlage 38 BewG) | 24 Jahre | 78 Jahre |
| Bewirtschaftungskosten (Anlage 40 BewG) | 25 % | 18 % |
| Liegenschaftszinssatz (§ 256 Abs. 1 und 2 BewG) | 1,5 % | |
| Vervielfältiger (Anlage 37 BewG) | 20,03 | 45,79 |
| Abzinsungsfaktor (Anlage 41 BewG) | 0,6995 | 0,3131 |
| Berechnung des kapitalisierten Reinertrags | ||
| Wohnfläche | 149 qm | |
| Angepasste monatliche Nettokaltmiete (+ 30 %) (§ 254, Anlage 39 BewG, MietNEinV) | 7,57 EUR/qm | 8,94 EUR/qm |
| Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG) | 13.535,16 EUR | 15.984,72 EUR |
| ./. Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) | 3.383,79 EUR | 2.877,25 EUR |
| = Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG) | 10.151,37 EUR | 13.107,47 EUR |
| Kapitalisierter Reinertrag(§ 253 Abs. 2 Satz 1 BewG) | 203.331,94 EUR | 600.191,05 EUR |
| Berechnung des abgezinsten Bodenwerts | ||
| Bodenwert (§ 257 Abs. 1 BewG)(Mindestwert § 251 BewG) | 1.353.000 EUR(1.014.750 EUR) | |
| Abgezinster Bodenwert(§ 257 Abs. 2 BewG) | 946.423,50 EUR | 423.624,30 EUR |
| Berechnung des Grundsteuerwerts | ||
| Kapitalisierter Reinertrag | 203.331,94 EUR | 600.191,05 EUR |
| + Abgezinster Bodenwert | 946.423,50 EUR | 423.624,30 EUR |
| = Grundsteuerwert (abgerundet) | 1.149.700 EUR | 1.023.800 EUR |
Für das Grundstück mit dem 71 Jahre älteren Gebäude ergibt sich ein um 125.900 EUR höherer Grundsteuerwert. Zwar übersteigt der kapitalisierte Reinertrag des mit dem jüngeren Gebäude bebauten Einfamilienhauses (B) den des Einfamilienhauses A. Diese Wertabweichung findet sich im Grundsteuerwert jedoch nicht (mehr) wieder. Vielmehr wird sie durch die Differenz beim abgezinsten Bodenwert vollständig aufgezehrt – der Bodenwert des Einfamilienhauses B wirkt sich aufgrund der langen Restnutzungsdauer des (jungen) Gebäudes und der damit verbundenen hohen Bodenwertabzinsung kaum aus. Das Grundstück B entgeht nur knapp dem Mindestwertansatz i.H.v. 1.014.750 EUR.
Beraterhinweis Zweifel an einer relations-realitätsgetreuen Abbildung drängen sich auch vor dem Hintergrund auf, dass für ein 1.100 qm großes – in derselben Bodenrichtwertzone belegenes – unbebautes baureifes Grundstück, ein Grundsteuerwert von 1.650.000 EUR festzustellen wäre. Mithin läge der Grundsteuerwert des unbebauten Grundstücks deutlich oberhalb der Grundsteuerwerte der mit den Einfamilienhäusern bebauten Grundstücke. Nicht auszuschließen ist, dass Wohngrundstücke mit aufstehenden Gebäuden jüngeren Alters, verbunden mit hohen Bodenrichtwerten, eine deutliche Unterbewertung erfahren könnten. Durch die Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert dürfte die Belastungswirkung bei der Grundsteuererhebung jedoch relativiert werden (vgl. §§ 13, 15 GrStG).
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