Privates Veräußerungsgeschäft oder erbrechtlicher Vorgang?

Das Gericht entschied: Trotz des deutlichen Unterschieds zwischen dem Wert eines von der Mutter auf die Tochter übertragenen Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis ist für die Berechnung des Gewinns aus einer nachfolgenden Veräußerung des Grundstücks der vereinbarte Kaufpreis und nicht die Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Anteil zugrunde zu legen, wenn nicht festgestellt werden kann, dass die Vertragsparteien sich dieser Wertdifferenz bewusst waren.

Verkauf eines Grundstücks

Worum ging es in dem Fall? Der Vater der Klägerin verstarb im Jahr 2000. Erben waren die Klägerin und ihre Mutter zu je 50 %. Das Vermögen des Erblassers bestand aus Kapitalvermögen in Höhe von 250.000 EUR. Die Klägerin überließ das Vermögen insgesamt ihrer Mutter, ohne aber auf den hälftigen Anspruch von 125.000 EUR zu verzichten. Die Mutter hat das Kapitalvermögen aber bereits nach einigen Jahren aufgrund ihrer Pflegebedürftigkeit größtenteils aufgebraucht. Sie hat daraufhin im Jahr 2014 ein Grundstück mit einem Verkehrswert laut Gutachten von 52.000 EUR auf die Tochter übertragen. Die Beteiligten waren laut Vertrag darüber einig, dass dadurch der Herauszahlungsanspruch von 125.000 EUR in Höhe eines Teilbetrags von 52.000 EUR erloschen ist.

Mit notariellem Vertrag vom 21.12.2016 verkaufte die Klägerin das Grundstück für 160.000 EUR an Dritte weiter. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass ein steuerlich zu erfassendes privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG mit einem Gewinn von 108.000 EUR vorliege. Hierzu erklärte die Klägerin, dass ihr Erwerb in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen sei. Der für 52.000 EUR entgeltlich erworbene Anteil von 32,5 % sei auch für 52.000 EUR veräußert worden. Der unentgeltlich erworbene Anteil von 67,5 %, der für 108.000 EUR veräußert worden sei, sei nicht steuerbar, weil der Erwerb des Grundstücks durch die Mutter bereits außerhalb der 10-Jahres-Frist liege.

Privates Veräußerungsgeschäft

Die Klage ist unbegründet. Zutreffend hat das Finanzamt die von der Klägerin erzielten Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von 108.000 EUR der Besteuerung unterworfen. Die Klägerin hat die Immobilie vollentgeltlich im Jahr 2014 erworben. Es liegt keine gemischte Schenkung vor. Eine Schenkung setzt voraus, dass Schenker und Beschenkter sich darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt. Die objektiven Voraussetzungen einer gemischten Schenkung liegen zwar vor, da die Leistung der Mutter in Gestalt der Übertragung des Grundstücks den Wert der Gegenleistung der Klägerin, nämlich die Erfüllung ihrer Forderung in Höhe von 52.000 EUR, übersteigt. Die Klägerin und ihre Mutter waren sich dieser Differenz allerdings nicht bewusst; aus diesem Grund haben sie auch ein Wertgutachten eingeholt und sich daran orientiert.

Verkehrswertgutachten ist bedeutend

Das Urteil des Finanzgerichts zeigt deutlich auf, welche Bedeutung in der Praxis einem Verkehrswertgutachten eines Grundstücksbewerters beizumessen ist. Die Problematik dieses Urteils und damit das Entstehen der Steuerschuld ist lediglich aufgrund der deutlich zu niedrigen Bewertung des Gutachters entstanden.

FG Düsseldorf, Urteil v. 8.4.2025, 10 K 245/22 E