Weilbach, GrEStG § 7 Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum

1 Vorbemerkung

Rz. 1

§ 7 GrEStG begünstigt die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum. Nach der Systematik des Grunderwerbsteuergesetzes ist die flächenmäßige Aufteilung eines im Eigentum mehrerer Personen stehenden Grundstücks in einzelne Grundstücke (Grundstücksteile) ein eigenständiger Erwerbsvorgang. Dieser soll aber gleichwohl nicht der Besteuerung unterworfen werden, soweit ein Beteiligter nicht mehr erhält als es seiner bisherigen Berechtigung entspricht (vgl. BFH v. 24.7.1974, II R 85/67, BStBl II 1975, 148). Dieser Zielsetzung dient § 7 GrEStG. Es handelt sich also um eine Ergänzung des § 6 GrEStG, der die Umwandlung von Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum steuerlich erleichtert. Die Umwandlung in Bruchteilseigentum bildet häufig nur eine Zwischenlösung, die vor allem dann in Betracht kommt, wenn die Beteiligten ein Gesamthandsverhältnis auflösen wollen, zunächst aber noch nicht wissen, in welcher Weise das gemeinschaftliche Grundstück später verwertet werden soll.

Die Ergänzung des § 6 GrEStG durch § 7 GrEStG erfolgt auf 2 Arten. Durch § 7 Abs. 1 GrEStG wird bei der flächenweisen Teilung eines Grundstücks durch mehrere Miteigentümer der Anfall von Grunderwerbsteuer auf einen etwaigen Mehrerwerb beschränkt. Keine Steuerpflicht soll danach eintreten, soweit der Wert des Teilgrundstücks, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, zu dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist. Dementsprechend wird durch § 7 Abs. 2 GrEStG die Umwandlung von Gesamthandseigentum in Flächeneigentum begünstigt. Grunderwerbsteuer fällt hier nur an, soweit der Wert des dem einzelnen Erwerber zugewiesenen Teilgrundstücks seinen Anteil am Gesamthandsvermögen übersteigt.

Die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum ist auch dann steuerbefreit oder steuerbegünstigt, wenn sie durch mehrere aufeinanderfolgende Verträge geschieht (FG Düsseldorf v. 29.6.1965, III 18/63, EFG 1965, 549).

Die Begünstigung des § 7 GrEStG ist auf die flächenweise Teilung eines Grundstücks (Realteilung) beschränkt und umfasst nicht Fälle, in denen einem der Miteigentümer oder einer der an der Gesamthand beteiligten Personen kein reales Flächeneigentum, sondern ein grundstücksgleiches Recht (z. B. ein Erbbaurecht) eingeräumt wird. Der Gleichstellung grundstücksgleicher Rechte, wie z. B. des Erbbaurechts, mit den Grundstücken in § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG kommt in Bezug auf § 7 GrEStG keine Bedeutung zu (vgl. FinMin Baden-Württemberg, Erl. v. 21.8.1996, DB 1996, 1799).

2 Flächenweise Aufteilung eines Grundstücks unter Miteigentümern

Rz. 2

Nach § 7 Abs. 1 GrEStG wird die flächenweise Aufteilung eines Grundstücks, das mehreren Eigentümern nach Bruchteilen gehört, insoweit nicht besteuert, als der Wert des Teilgrundstücks, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, zu dem er an dem gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist. Es tritt also Steuerpflicht nur insoweit ein, als ein Bruchteilseigentümer bei der Teilung wertmäßig mehr erhält, als ihm auf Grund seiner Bruchteilsbeteiligung dem Wert nach zusteht.

Die Steuervergünstigung des § 7 Abs. 1 GrEStG ist auch anwendbar, wenn ein mehreren Miteigentümern gehörendes Grundstück derart geteilt wird, dass den Erwerbern nicht Alleineigentum, sondern wiederum Miteigentum an den aufgeteilten Grundstücksflächen zugewiesen wird. Denn auch Miteigentum ist bürgerlich-rechtlich und damit auch grunderwerbsteuerrechtlich (vgl. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG) als Volleigentum wie Alleineigentum zu behandeln. Die flächenmäßige Teilung i. S d. § 7 GrEStG erfordert daher nicht, dass an allen Teilflächen jeweils Alleineigentum begründet wird (vgl. BFH v. 29.7.1969, II 94/65, BStBl II 1969, 669). Erhalten die Beteiligten aber ungeteiltes Eigentum am ganzen Grundstück (Alleineigentum), so findet § 7 Abs. 1 GrEStG keine Anwendung, denn diese Vergünstigungsvorschrift bezieht sich nur auf die Umwandlung von Miteigentum in Flächen-Einzeleigentum oder in Flächen-Miteigentum, nicht aber auf die Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum.

Bei Vorliegen eines einheitlichen Entschlusses der Miteigentümer eines Grundstücks zu dessen flächenweiser Teilung ist die Vergünstigung des § 7 Abs. 1 GrEStG auch dann zu gewähren, wenn nicht alle Beteiligte an der Bruchteilsgemeinschaft ein Teilgrundstück in Natur erhalten bzw. ein Teilgrundstück oder auch mehrere Teilgrundstücke nicht an einen an der Bruchteilsgemeinschaft beteiligten Miteigentümer fallen, sondern diese Teilgrundstücke zu Gunsten der betreffenden Beteiligten veräußert werden, die Miteigentümer also z. B. in Geld entschädigt werden (vgl. BFH v. 13.12.1978, II R 92/76, BStBl II 1979, 343 und BFH v. 4.7.1979, II R 59/74, BStBl II 1979, 681).

Nach FG Berlin-Brandenburg v. 26.2.2015, 15 K 4223/10, EFG 2015, 943, findet die Steuerbefreiung des § 7 Abs. 1 GrEStG keine Anwendung, wenn in einem Vertrag das Gesamthandseigentum an einem Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt und den Gesellschaftern zugeordnet wird. Nach Auffassung des FG soll dies auch bei Aufteilung des Vorgangs un...