Roscher, GrStG, BewG § 255 Bewirtschaftungskosten / 2.2 Ansatz nach pauschalierten Erfahrungssätzen (S. 2)

Rz. 21

Im Rahmen des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG werden die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten aus Vereinfachungsgründen nicht einzeln je Kostenart ermittelt, sondern sie werden gemäß § 255 S. 2 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG in einer Gesamtpauschale nach gesetzlich normierten pauschalierten Erfahrungssätzen vom jährlichen Rohertrag i. S. d. § 254 BewG berücksichtigt. Ein Ansatz in tatsächlicher Höhe kommt für die Bewirtschaftungskosten im typisierten Massenverfahren nicht in Betracht.^[1]

Die pauschalierten Erfahrungsätze für Bewirtschaftungskosten in % des jährlichen Rohertrages nach § 254 BewG ergeben sich unmittelbar aus der Anlage 40 zum BewG. Sie sind nach Grundstücksarten und der jeweiligen Restnutzungsdauer der Gebäude differenziert.

[Beginn Tabelle]

Anlage 40 zum BewG: Pauschalierte Bewirtschaftungskosten für die Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis in % des Rohertrages nach § 254 BewG

Restnutzungsdauer	Grundstücksart
	1	2	3
	Ein- und Zweifamilienhäuser	Wohnungseigentum	Mietwohngrundstück
≥ 60 Jahre	18	23	21
40 bis 59 Jahre	21	25	23
20 bis 39 Jahre	25	29	27
< 20 Jahre	27	31	29

[Ende Tabelle]

Hinsichtlich der Bestimmung der Grundstücksart s. für Einfamilienhäuser: § 249 Abs. 2 BewG Rz. 18ff., für Zweifamilienhäuser: § 249 Abs. 3 BewG Rz. 23, für Wohnungseigentum: § 249 Abs. 4 BewG Rz. 25 und für Wohnungseigentum: § 249 Abs. 5 BewG Rz. 27.

Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer ist § 253 Abs. 2 S. 3 – 6 BewG maßgebend (§ 253 BewG Rz. 16ff.). Mithin ist auch eine verlängerte (§ 253 BewG Rz. 24ff.), verkürzte (§ 253 BewG Rz. 29) oder gewogene Restnutzungsdauer (§ 253 BewG Rz. 31) sowie die Mindest-Restnutzungsdauer (§ 253 BewG Rz. 27) zu berücksichtigen.^[2]

Für Wohngebäude ist gem. § 253 Abs. 2 S. 5 BewG i. V. m. Anlage 38 zum BewG grundsätzlich eine Mindest-Restnutzungsdauer von 24 Jahren anzunehmen (30 % der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren). Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude kann die Mindest-Restnutzungsdauer gem. § 253 Abs. 2 S. 6 BewG jedoch auch unterschritten werden. Daher sieht Anlage 40 zum BewG auch für Restnutzungsdauern unter 24 Jahren Pauschalsätze für Bewirtschaftungskosten vor.

Die Pauschalsätze schließen ausschließlich die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis) ein. Sie legen damit die übliche Vermietungspraxis zugrunde, dass im Bereich der Wohnraumvermietung der Mieter die nach § 2 BetrKV umlagefähigen Betriebskosten (Rz. 14, 15) trägt.^[3]

Die normierten Pauschalsätze bewegen sich Rahmen von bundesweit sachverständig ermittelten Daten.^[4] Eine unmittelbare Heranziehung der ggf. von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleiteten Erfahrungssätzen für Bewirtschaftungskosten kommt im Rahmen der Grundsteuerbewertung nicht in Betracht.

Die erhöhten Ansätze für das Wohnungseigentum resultieren insbesondere aus den höheren Verwaltungskosten gegenüber den anderen Grundstücksarten.^[5] Die Erhöhung der Pauschalsätze mit abnehmender Restnutzungsdauer für die Gebäude ist darauf zurückzuführen, dass die Instandhaltungskosten bei den Gebäuden regelmäßig altersbedingt steigen.^[6]

Für Garagenstellplätze wurden keine gesonderten Pauschalsätze für Bewirtschaftungskosten normiert. Insoweit sind die auf die jeweilige Grundstücksart bezogenen Pauschalsätze heranzuziehen.

[1] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes, zu § 255, BT-Drs. 19/28902 v. 22.4.2021, 115, sowie A 255 Abs. 2 S. 4 AEBewGrSt.

[2] A 255 Abs. 2 S. 3 AEBewGrSt.

[3] S. auch § 32 Abs. 1 S. 1, § 12 Abs. 5 S. 2 ImmoWertV i. V. m. der Anlage 3 zur ImmoWertV (ohne Betriebskosten).

[4] S. u. a. Sprengnetter Immobilienbewertung, Marktdaten und Praxishilfen, 3.05.

[5] S. auch Verwaltungskosten in der Anlage 3 zur ImmoWertV.

[6] In den Modellwerten für die Bewirtschaftungskosten der ImmoWertV wurden die altersbedingten Steigerungen in den Instandhaltungskosten aus der II. BV insbesondere zur Vermeidung von Wertsprüngen nicht übernommen (Begründung zu Anlage 3 der ImmoWertV: BR-Drs. 407/21 v. 12.5.2021, 130, sowie vormalige Anlage 1 zur Ertragswertrichtlinie v. 12.11.2015, BAnz AT 4.12.2015 B4).