Der Wortlaut des § 9 Abs. 1 GrEStG lässt nicht ohne Weiteres erkennen, auf welche Grundstücksgeschäfte die Vorschrift anzuwenden ist. Es könnte z. B. im Hinblick darauf, dass in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nur vom "Kauf" gesprochen wird, fraglich sein, ob die Bestimmung auch für "andere Rechtsgeschäfte" i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt. Diese Frage ist jedoch uneingeschränkt zu bejahen (vgl. BFH v. 17.9.1975, II R 42/70, BStBl II 1976, 126), sodass § 9 GrEStG z. B. auch auf Erbbaurechtsvorgänge Anwendung findet.
Für Erwerbsvorgänge, die ein Erbbaurecht betreffen, berechnet sich die Grunderwerbsteuer regelmäßig aus dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Nur in den gesetzlich definierten Ausnahmefällen des § 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 GrEStG ist der Grundbesitzwert des Erbbaurechts (vgl. § 138 Abs. 3, § 148 Abs. 1 BewG; siehe auch § 8 GrEStG Rz. 14) als Bemessungsgrundlage heranzuziehen (z. B. wenn eine Gegenleistung fehlt oder nicht zu ermitteln ist oder in den Fällen des § 1 Abs. 2a oder Abs. 3 GrEStG).
Nach der ausdrücklichen Regelung des § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 3 GrEStG gilt der – auf dem Erbbaurecht ruhende – Erbbauzins nicht als dauernde Last, was zur Folge hat, dass er zur Gegenleistung rechnet (vgl. § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 GrEStG).
Bei Erbbaurechtsvorgängen muss Gegenstand des Erwerbsvorgangs nicht immer und unbedingt das Erbbaurecht in seinem Zustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrags sein. Soweit eine Verpflichtung der Veräußererseite (Erbbaurechtsgeber und ggf. mit ihm verbundener Dritter) zur Herstellung eines Gebäudes besteht, kann Gegenstand des Erwerbsvorgangs durchaus auch das Erbbaurecht in seinem künftigen (z. B. bebauten) Zustand sein. Dazu ist neben dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrags auch der Abschluss eines Bauvertrags mit der Veräußererseite erforderlich (vgl. BFH v. 24.4.2013, II R 53/10, BStBl II 2013, 755). Insoweit gelten auch hier die von der höchstrichterlichen Finanzrechtsprechung zum sog. einheitlichen Vertragswerk bzw. zum einheitlichen Leistungsgegenstand aufgestellten Rechtsgrundsätze (vgl. Tz. 3.1.2 der gleich lautenden Ländererlasse zur Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen v. 16.9.2015, BStBl I 2015, 827; siehe hierzu auch die Ausführungen zu § 9 Nr. 6.2f – Rz. 35ff.).
Hinsichtlich der einzelnen im Zusammenhang mit Erbbaurechten auftretenden und der Grunderwerbsteuer unterliegenden Tatbestände (vgl. § 2 Nr. 4 GrEStG Rz. 16) kommen als Gegenleistung folgende Ansätze in Betracht: