Energieausweis
Bild: Christopher Waldhausen
Eigentümer benötigen einen Energieausweis, wenn es sich um einen Neubau handelt oder wenn sie ihre bestehende Immobilie verkaufen oder neuvermieten wollen. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist er für Eigentümer in manchen Fällen Pflicht.
Was ist der Energieausweis?
Der Energieausweis gibt Auskunft darüber, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Dabei zeigt das standardisierte Dokument, wie viele Kilowattstunden Energie die Bewohner pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr zukaufen müssen, um das Gebäude warm zu halten. Immobilienkäufer und Mieter können dank dieser Information besser einschätzen und vergleichen, welche Heiz- und Warmwasserkosten beim Einzug in das Haus oder die Wohnung auf sie zukommen.
Grundlage ist dabei im Fall von Mehrfamilienhäusern und Bürogebäuden der Energiebedarf der Nutzfläche des gesamten Gebäudes, nicht der einzelnen Einheiten. Der Energieausweis soll also eine Orientierung bieten – der tatsächliche Energieverbrauch kann sich je nach Lage der Wohnung und je nach Nutzungsverhalten unterscheiden.
Ähnlich wie bei Haushaltsgeräten teilen Energieausweise den Energiebedarf von Häusern seit dem Jahr 2007 in Energieeffizienzklassen ein. So können Eigentümer und Mieter auf einen Blick erkennen, wie hoch der Energiebedarf und der damit verbundene finanzielle Aufwand fürs Heizen und Modernisieren im Vergleich zu anderen Immobilien sind. Je niedriger der Energiebedarf ist, desto besser. Dabei verläuft die Farbskala – das sogenannte Bandtacho – von der Energieeffizienzklasse A+ (grün) bis zur Klasse H (rot).
Energieeffizienzklasse | A+ | A | B | C | D | E | F | G | H |
Energiebedarf pro m²a | 30 kWh/ m²a | 30-50 kWh/ m²a | 50-75 kWh/ m²a | 75-100 kWh/ m²a | 100-130 kWh/ m²a | 130-160 kWh/ m²a | 160-200 kWh/ m²a | 200-250 kWh/ m²a | >250 kWh/ m²a |
Die Energieeffizienzklassen A+ bis B sprechen für eine ausgezeichnete Energiebilanz. Bei den Energieeffizienzklassen F bis H handelt es sich in der Regel um ältere und unsanierte Häuser, die schlecht gedämmt sind.
Der Pfeil oberhalb der Skala zeigt den Endenergiebedarf des Gebäudes an. Der Pfeil unterhalb der Skala gibt dagegen den sogenannten Primärenergiebedarf an. Letzterer berücksichtigt auch Energieverluste bei Abbau, Umwandlung und Lieferung der Energie. Bei fossilen Energieträgern ist der Primärenergiebedarf oft höher als der Endenergiebedarf. Kommt die Energie aus regenerativen Quellen ist der Primärenergiekennwert niedriger, also besser als der Endenergiekennwert.
Oberhalb der Skala finden Nutzer auch Angaben zu den Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO2-Äquivalent pro Quadratmeter pro Jahr. Diese Angabe gibt Aufschluss über die Klimabelastung, die das Gebäude verursacht. Die CO2-Bilanz ist bei fossilen Energieträgern um einiges höher als bei regenerativen Energieträgern. Eigentümer und Mieter teilen sich die CO2-Kosten laut einem Stufenmodell, das seit dem Jahr 2023 gilt. Wie hoch die jährliche Abgabe ist, hängt vom tatsächlichen Verbrauch ab, der Energieausweis kann aber eine erste Orientierung bieten.
Energieausweis: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Es gibt zwei Arten von Energieausweis: Den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Sie werden in unterschiedlichen Fällen benötigt. Je nach Berechnungsverfahren kann der Aussteller auf unterschiedliche Ergebnisse kommen.
Der Energieverbrauchsausweis gibt den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre in der Immobilie an. Die Ergebnisse befinden sich auf Seite 3 des Energieausweises. Er basiert auf dem tatsächlichen bisherigen Verbrauch und hängt mitunter stark vom Nutzungsverhalten der bisherigen Bewohner ab. Der Ausweis berücksichtigt also nicht die Umstände, unter denen das Gebäude beheizt wurde, ob es beispielsweise monatelang leer stand oder von wie vielen Personen es genutzt worden ist.
Wer seine Immobilie verkaufen oder neu vermieten will, muss den Energieausweis spätestens beim Besichtigungstermin vorlegen. Mit einem Energieverbrauchsausweis hat er seine gesetzliche Pflicht getan, wenn das Wohngebäude mehr als vier Wohneinheiten hat oder wenn es weniger als vier Wohneinheiten hat, aber nach 1977 erbaut worden ist.
Der Energiebedarfsausweis gibt auf Seite 2 an, wie hoch der Energiebedarf eines Gebäudes schätzungsweise pro Jahr ist und wo im Haus die meiste Energie verloren geht. Auf Seite 4 gibt er Anregungen zu Modernisierungsmaßnahmen. Ausschlaggebend für den Bedarfsausweis sind bauliche Faktoren, etwa die Wärmedämmung am Dach, an der Fassade und an den Türen, die verwendete Heizungsanlage oder auch die Verglasung der Fenster.
Ein Bedarfsausweis ist für Bauherren von Neubauten Pflicht. Er ist auch Pflicht für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor der Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 erbaut worden sind, und sinnvoll für Eigentümer, die ihre Immobilie in Kürze sanieren und damit energieeffizienter machen wollen.
Wer erstellt den Energieausweis und was kostet er?
Einen Verbrauchsausweis zu erstellen ist kostengünstiger als die Erstellung eines Bedarfsausweises, weil sich ersterer mit weniger Aufwand berechnen lässt. Dabei variieren die Preise. Energieverbrauchsausweise kosten für ein Einfamilienhaus meist unter 100 Euro, Energiebedarfsausweise dagegen zwischen 300 und 500 Euro.
Für einen Bedarfsausweis muss ein Energieberater oder ein Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation sich die Immobilie vor Ort ansehen, zum Beispiel ein Schornsteinfeger oder ein Heizungsbauer. Energieverbrauchsausweise lassen sich mithilfe eines Eingabeformulars bei einigen Anbietern inzwischen auch online erstellen.
Es gibt auch unseriöse Anbieter von Energieausweisen. Eine Datenbank der Deutschen Energie-Agentur (Dena) listet Energieberater mit geprüfter Qualifikation auf. Die zuständige Baubehörde vor Ort kann ebenfalls bei der Suche qualifizierter Fachleute für einen Energieausweis helfen.
Pflicht zum Energieausweis
Einige Eigentümer und Bauherren dürften sich die Frage stellen: Brauche ich den Energieausweis wirklich? Solange Eigentümer ihre Immobilie selbst bewohnen und es keinen Mieterwechsel gibt, benötigen sie keinen Energieausweis.
Wer die Immobilie aber neu vermieten oder verkaufen will, für den ist ein Energieausweis laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) Pflicht. Die Pflicht gilt auch für alle Neubauten. Sie betrifft neben Wohngebäuden auch alle anderen beheizten Gebäudearten – etwa Bürogebäude oder Gewerbezentren.
Kommen Bauherren und Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, können saftige Bußgelder in Höhe von bis zu 10.000 Euro drohen. Mieter und Käufer können den Verstoß bei der zuständigen Behörde melden. Davon gibt es laut Teil 8 des GEG nur wenige Ausnahmen, wie etwa kleine Gebäude mit einer Wohnfläche von weniger als 50 Quadratmetern sowie Baudenkmäler. Für solche Gebäudearten entfällt die Pflicht.
Ist der Energieausweis einmal erstellt, ist er für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Nehmen Eigentümer größere Änderungen am Gebäude vor, etwa eine energetische Sanierung, so muss ein neuer Energieausweis her.
