Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Befindet sich eine juristische Person im Gründungsstadium, so kommt es darauf an, ob die Gründer den Mietvertrag im Namen der künftigen juristischen Person abschließen oder ob sie in eigenem Namen handeln. Im erstgenannten Fall kommt der Mietvertrag zunächst mit den Gründern zustande, die in der Regel eine GbR bilden. Mit der notariellen Beurkundung des Gesellschaftsvertrags ...mehr

Die Mieterdienstbarkeit schützt den Mieter vor dem Verlust der Mietsache, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergeht. Zwar besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) mit der Folge, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Erwerber von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit besteht gleichwohl weiter....mehr

Nach der 2. Alternative der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. In Ergänzung hierzu regelt die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dan...mehr

Bei Veräußerung vor Überlassung des Grundstücks an den Mieter gilt § 567a BGB. In diesem Fall tritt der Erwerber im Regelfall in den Mietvertrag nicht ein. Er ist nicht verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, hat aber andererseits auch keinen Anspruch auf die Miete. Etwas anderes gilt nur, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der...mehr

Die Vorschrift des § 566d BGB regelt beim Eigentümerwechsel die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eine Forderung, die ihm gegen den Vermieter zusteht, gegen die Mietforderung des Erwerbers aufrechnen kann. Beim Vermieterwechsel regelt § 566b BGB die Zulässigkeit von Aufrechnungen des Dritten gegen Mietansprüche des Vermieters. Im Grundsatz soll durch die Vorsch...mehr

Der Vermieter hat den Mieter grundsätzlich unverzüglich nach Zugang der Informationen nach § 12 Abs. 2 StromPBG in Textform über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastung sowie über deren Berücksichtigung in der Betriebskostenabrechnung zu unterrichten.[1] Ist der Vermieter zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach § 12a Abs. 2 StromPBG verpflichtet, unterrichtet e...mehr

Die Anfechtung ist außer in den Fällen der Fristversäumung auch dann ausgeschlossen, wenn das anfechtbare Rechtsgeschäft von dem Anfechtungsberechtigten bestätigt wird.[1] Praxis-Beispiel Bestätigung Eine Bestätigung in diesem Sinne liegt vor, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des Anfechtungsgrunds gegenüber dem Mieter ausdrücklich erklärt, dass dieser weiter wohnen bleiben ka...mehr

Im Übrigen ist ein Räumungstitel gegen alle erwachsenen dauerhaften Mitbewohner erforderlich. Bei einem Titel lediglich gegen den Mieter können sie nicht aus dem Besitz gesetzt werden.[1] Vereitelung der Räumung durch Aufnahme eines Dritten in die Wohnung Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Mieter nach Kündigung und im Vorfeld einer gegen ihn gerichteten R...mehr

Der Mieter hat Anspruch auf einen gebrauchsfähigen verschließbaren Briefkasten. Dies gilt auch für den Mieter einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus[1], weil anderenfalls das Postgeheimnis tangiert wird. Es reicht aus, wenn sich hinter der Hausabschlusstür eine Briefkastenanlage mit einem verschließbaren Briefkasten befindet, der Sendungen im DIN-A4-Format aufnehmen ...mehr

Durch eine Tiefgarage, die zu dem Objekt einer Wohnungseigentumsanlage gehört, wird nur ein beschränkter Verkehr eröffnet. Dieser löst auch nur diesem Personenkreis gegenüber entsprechend begrenzte Verkehrssicherungspflichten aus.[1] Weist der Vermieter eines Duplex-Garagenstellplatzes seinen Mieter nicht ordnungsgemäß in die Benutzung des Stellplatzes ein, so haftet er dem M...mehr

Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr

Von erheblicher Bedeutung für den Vermieter ist, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht. Im Räumungsrechtsstreit muss nämlich der Vermieter den Zugang der Kündigung beweisen können. Kann er dies nicht, hat er nicht nur die Klage verloren – mit der negativen Konsequenz der Verfahrenskostenbelastung –, das Mietverhältnis ist nicht gekündigt. Eine Kündigung stellt nämlich ei...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung oder des Grundstücks muss durch das bestehende Mietverhältnis gehindert sein. Erforderlich ist also, dass die wirtschaftliche Verwertung nur dann möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Insoweit ist bei umfassenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zunächst zu beachten, dass der Vermieter ggf. lediglich den Duldun...mehr

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.[1] Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu[2], denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fa...mehr

Bei vereinbarter Betriebskostenpauschale eröffnet § 560 Abs. 1 BGB die Möglichkeit zur Umlage von Kostenerhöhungen. Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine Betriebskostenpauscha...mehr

Als Alternative zur Kündigung kann die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags in Betracht kommen. Hält der Mieter sich nicht an die Bedingungen dieser vertraglichen Vereinbarung, zieht er insbesondere nicht zum vertraglich festgesetzten Termin aus, muss der Vermieter auch hier eine Räumungsklage erheben. Abhängig vom konkreten Einzelfall kann aber gerade durch eine für den...mehr

Antragsteller Antragsberechtigt sind kommunale Gebietskörperschaften, rechtlich unselbstständige Eigenbetriebe von kommunalen Gebietskörperschaften, Gemeindeverbände, Zweckverbände, die wie kommunale Gebietskörperschaften behandelt werden können und die gemäß Art. 115 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 114 Abs. 2 der Verordnung der (EU) Nummer 575/2013 vom 26.6.2013 (EU-Amtsblatt L 17...mehr

Will der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, liegen die Dinge denkbar einfach: Er hat stets eine Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten zu beachten – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die maßgebliche Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB regelt für die Mieterkündigung, dass diese spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächste...mehr

Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum[1] – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. M...mehr

Es ist nicht erforderlich, dass bereits ein Gesundheitsschaden eingetreten ist; vielmehr genügt es, wenn mit einer solchen Gefährdung ernsthaft zu rechnen ist. Der Mieter muss beweisen, dass eine realistische Gefahr von der Mietsache ausgeht. Einen naturwissenschaftlich unangreifbaren Kausalbeweis zwischen der Belastung mit Giftstoffen und einem konkreten Schaden muss der Mi...mehr

Zwischen den einzelnen Mietsteigerungen muss ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen. Hinweis Unwirksame Staffelmietvereinbarung Die Vereinbarung kürzerer Zeiträume führt zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung. Die Annahme einer teilweisen Unwirksamkeit etwa dergestalt, dass an die Stelle des verfrühten Erhöhungszeitpunkts der gesetzlich zulässige oder ei...mehr

§ 536 Abs. 1 BGB unterscheidet zwischen einem Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch "aufhebt" (Satz 1), und dem Mangel, der die Tauglichkeit mindert (Satz 2). Nach dem Wortlaut von Absatz 1a gilt der Minderungsausschluss nur für die Minderung der Tauglichkeit. Führt die Modernisierungsmaßnahme also zum vollständigen Ausschluss der Gebrauchst...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des ...mehr

Überblick Eigentümer, Pächter oder Mieter von Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen können nicht ausschließen, von Dritten wegen Schäden, die aus dem Gefahrenkreis der Immobilien herrühren, auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden. Das Risiko, dass fremde Personen (z. B. Besucher, Passanten, Lieferanten, Handwerker oder Mieter) auf einem nicht ordnungsgemäß gesiche...mehr

§ 560 Abs. 2 Satz 1 BGB regelt die Fälligkeit der erhöhten Betriebskostenpauschale. Sie wird – unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung – im übernächsten Monat fällig. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erkläru...mehr

§ 566b BGB schützt in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretu...mehr

Überblick Wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung veräußert, so tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Dieselbe Rechtsfolge gilt, wenn der Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt weiter voraus, dass sich der Mieter bereits im Besitz der Mie...mehr

Die erhöhte Betriebskostenpauschale wird – unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung – im übernächsten Monat fällig. Die rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten zurück, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahrs.[1] Hinweis Erklärungsfrist Voraussetzung ist, dass der Vermieter...mehr

Darf der Vermieter nach Treu und Glauben die Mitteilung von Tatsachen erwarten, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, hat der Mieter auch ungefragt bestimmte Aufklärungspflichten.[1] Unabhängig vom Fragerecht des Vermieters im Rahmen der Mieterselbstauskunft, hat der Mieter von sich aus – also ungefragt – insbesondere über Umstände...mehr

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Z...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter eine den Vorgaben der EnEV entsprechende Heizungsanlage und Wärmedämmung schuldet, mit der weiteren Folge, dass der Mieter einen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB auf Herstellung dieses Zustands hat.[1] Nach dieser Ansicht ist die Mietsache mangelhaft, wenn ihre Beschaffenheit von den Vorschriften der EnEV abweicht. Die ganz ...mehr

Nach Ansicht des BGH[1] muss der Anspruch auf die ortsübliche Miete nicht geltend gemacht werden, sondern besteht von vorneherein. Ist die ortsübliche Miete höher als die vertraglich vereinbarte Miete, schuldet der Mieter vom Beginn der Vorenthaltung an den höheren Betrag. Praxis-Tipp Nachträgliche Geltendmachung ist möglich Diesen Betrag kann der Vermieter zu einem beliebigen ...mehr

Die unvermeidliche Neubaufeuchtigkeit – die durch ein in der Anfangszeit verstärktes Heizen und Lüften beseitigt werden kann – stellt keinen Mangel der Mietsache dar.[1] Ansonsten muss der Mieter keine Abstriche hinnehmen. Er kann insbesondere erwarten, dass die Wohnung ab der Übergabe gebrauchstauglich ist und dass sein Mietgebrauch nicht durch weitere Bauarbeiten beeinträc...mehr

Für die Ausübung des Hausrechts gelten folgende Grundsätze [1]: Das Hausrecht steht demjenigen zu, der zum Besitz der Räume berechtigt ist und die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung ausübt. Die Rechtsstellung des jeweiligen Bewohners als Eigentümer, Mieter, Untermieter oder sonstiger Nutzer spielt keine Rolle. Hinsichtlich der den einzelnen Mitgliedern zugewiesenen Zi...mehr

Überblick Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn (Übernahmeklau...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederholt...mehr

Die richterliche Entscheidung auf Bewilligung oder Verlängerung einer Räumungsfrist kann der Vermieter gemäß § 721 Abs. 6 ZPO mit der sofortigen Beschwerde nach § 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO anfechten. Dem Mieter steht dieses Rechtsmittel zu, soweit das Gericht die beantragte Räumungsfrist zeitlich verkürzt oder aber ganz versagt. Die sofortige Beschwerde muss binnen 2 Wochen nach ...mehr

Der Vermieter darf den Aufzug grundsätzlich nicht stilllegen, wenn dessen Betrieb unwirtschaftlich wird oder wenn sich der Reparaturaufwand nicht mehr lohnt.[1] Wichtig Ausnahme bei wichtigem Grund Eine Ausnahme kann in den Fällen gelten, in denen der Aufzug nicht dringend erforderlich ist, sondern nur dem Komfort dient, der Vermieter gewichtige Gründe für die Stilllegung des ...mehr

Eine Betriebspflicht kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.[1] Nach anderer Ansicht ist zu unterscheiden: Eine formularvertragliche Vereinbarung ist möglich, wenn das Mietobjekt Teil eines umfassenden Vermarktungskonzepts ist. Dies gilt etwa für Ladenräume in einem Einkaufscenter. Bei Einzelobjekten kann die Betriebspflicht grundsätzlich wirksam nur...mehr

Überblick Bei einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen besteht ein Anspruch auf Zustimmung durch den Mieter.mehr

Als Bedingung wird häufig die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen festgelegt, sofern die Zweckentfremdung die Aufgabe der Wohnung durch die bisherigen Mieter notwendig macht. Nach Ansicht des BVerwG[1] darf die Genehmigung jedoch nicht mit einer Nebenbestimmung des Inhalts versehen werden, dass der betroffene Mieter vom Verfügungsberechtigten z...mehr

Mieträume müssen eine dem Stand der Technik entsprechende Schutzeinrichtung aufweisen, wenn aufgrund ihrer Lage mit Wassereinbrüchen zu rechnen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn solche Schäden nur bei ganz außergewöhnlichen Unwettern eintreten.[2] 25 % Mietminderung, wenn Toilette und Badewanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt und mit wenig Wasser nutzbar sind.[3]...mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gem. § 28 Abs. 4 II. BV sind in den Sätzen nach § 28 Abs. 2 II. BV nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, dürfen ...mehr

Im Hinblick auf die Verzinsung der vom Mieter geleisteten Kaution ist im Bereich der Wohnraummiete die zwingende Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB zu beachten. Hiernach hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zwar können die Mietvertragspa...mehr

Eine falsche Anschuldigung des Vermieters durch den Mieter ohne sachlichen Grund rechtfertigt auch ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Praxis-Beispiel Angebliche Zweckentfremdung Beschuldigt der Mieter den Vermieter bei Behörden wider besseren Wissens der Zweckentfremdung von Wohnraum, stellt dies einen Grund für eine fris...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach Satz 2 dieser Bestimmung nur dann nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Inte...mehr