Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 1 § 540 I regelt allgemein die Erlaubnis für jede Form des selbstständigen (Mit-)Gebrauchs der Mietsache durch einen Dritten (vgl N. Fischer, 10 Jahre MietRRefG, S 246 ff, Emmerich JuS 15, 171 [BGH 11.06.2014 - VIII ZR 349/13], AG Mitte WuM 22, 273; Ausnahme: Gefälligkeitsverhältnis und Person, deren Mitnutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, vgl Rn 6 ff und § 885 II ...mehr

Rn 30 Diese sind bei gegenseitigen Verträgen in den Grenzen des Zumutbaren unbeachtlich. Das gilt sowohl für eine Wertminderung des Entgelts (insb durch Geldwertschwund, etwa BGHZ 86, 167, 186f) wie auch für Kostensteigerungen bei der Leistungserbringung. Dies gilt im Grundsatz auch für in ausländischer Währung zu leistende Schulden (BGHZ 183, 287 zur Morgengabe; krit Wurmne...mehr

Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu.mehr

Rn 1 Die Norm schützt den Mieter bzw Pächter eines Grundstücks, der den Miet-oder Pachtvertrag mit dem Nießbraucher abgeschlossen hat, davor, nach Beendigung des Nießbrauchs das Objekt an den Eigentümer herausgeben zu müssen. Der Schutz erfolgt durch eine entspr Anwendung der §§ 566 ff. Rn 2 Der Mieter/Pächter einer beweglichen Sache ist nicht geschützt. Der von ihm mit dem N...mehr

Rn 12 Der Mieter kann im vereinfachten Verfahren keine Härte iSv § 559 IV 1 einwenden (§ 559c I 3), es sei denn, eine Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nr 1 oder Nr 1a erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde. Sind die aufgewendeten Kosten doch höher als 10.00...mehr

Rn. 1025 Stand: EL 76 – ET: 11/2007 Innerhalb der begrifflichen Grauzone von "Leasing" bewegt sich auch Vertriebstyp "Mietkauf". Häufig wird er als Unterscheidungsmerkmal zum normalen Leasingverhältnis verwendet, um die bilanzrechtliche Zuordnung des betreffenden Objektes beim Leasingnehmer anzudeuten (s Rn 1001). Dabei hat der Mietkaufvertrag mit dem sog Mietkauf-Modell nich...mehr

Rn 40 Die Betriebskosten sind für eine oder mehrere Kostenpositionen nach § 556a I 1 (Rn 20 ff) umzulegen, wenn der Umlageschlüssel, der im Verhältnis der WEigtümer nach § 16 II 1 WEG, § 16 II 2 WEG oder nach einer Umlagevereinbarung gilt, im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien nicht oder nicht mehr billigem Ermessen widerspricht. Rn 41 Ob es so liegt, ist anhand der Int...mehr

Rn 15 Zum Begriff ›Beginn‹ s Rn 7, zum Begriff ›voraussichtlich‹ s Rn 12. Es sind möglichst genaue Angaben zu machen (AG Hamburg-St. Georg ZMR 10, 647, 648), am besten ein Datum und eine Uhrzeit (aA Harsch WuM 13, 578, 579; Hannemann IMR 13, 435, 440). Die Angabe einer Kalenderwoche genügt idR (AG Köln WuM 79, 212), die Angabe eines bloßen Zeitraums mit dem Hinweis, der konk...mehr

Rn 207 Gem § 80 V, IV 1 GEG muss ein Vermieter bei Neuvermietung eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit dem potenziellen Mieter (Rn 209) grds einen Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich (§ 121), nachdem der potenzielle Mieter dies verlangt hat. Der Hotelier oder der Vermieter eines Ferienhauses schuldet keine...mehr

Rn 5 Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a ZPO eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, ist er nach II für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet (BGH ZMR 21, 299 Rz 11). Eine vertragliche oder einseitig eingeräumte Räumungsfrist ist hingegen ebenso wie Vollstreckungsschutz gem...mehr

Rn 2 Bei Ablauf des durch Einigung der Parteien (§ 574a I) oder durch Urt auf bestimmte Zeit (§ 574a II) verlängerten Mietverhältnisses greift § 574c I ein. Ist dagegen das Mietverhältnis aufgrund anderer Umstände fortgesetzt worden (zB nach § 545) ist § 574 direkt anwendbar. Voraussetzung für eine erneute Verlängerung des bereits einmal verlängerten Mietverhältnisses ist ei...mehr

Rn 43 Verstößt der Vermieter gegen Aufklärungspflichten, macht er sich nach §§ 311a, 241 II, 280, 282 schadensersatzpflichtig; ggf ist auch eine Anfechtung möglich (Rostock ZMR 09, 527, 528). Ferner kann der Mieter kündigen oder – vor Überlassung der Mietsache – zurücktreten oder nach § 123 anfechten. Verstößt der Mieter gegen seine Aufklärungspflichten oder seine Pflicht, z...mehr

Rn 9 Veräußerung iSv § 577a I meint grds einen Eigentümerwechsel. Sie muss nicht entgeltlich erfolgen. Möglich ist zB eine Schenkung oder der Erwerb in Erfüllung eines Vermächtnisses (BayObLG NZM 01, 747, 748). Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung genügt (BGH NJW 99, 2044, 2046; aA Bruns ZMR 12, 933, 935). Erfasst sind zudem Übertragungen, mit denen sich der vermietend...mehr

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.mehr

Rn 15 Der Gebrauchswert der Mietsache (§ 555a Rn 2) erhöht sich, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) das Wohnen bei objektiver Betrachtung (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 21; NJW 05, 2995 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]) ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (Rn 1) be...mehr

Rn 11 Handelt es sich um eine WE-Anlage, sind die für die Modernisierung streitenden Interessen anderer vermietender WEigtümer – ebenso wie die ihrer Mieter – nicht zu beachten. Wird das SonderE modernisiert und entstehen dem anderen WEigtümer Nachteile, so kann sein Interesse nicht berücksichtigt werden, und zwar unabhängig davon, ob er erfolgreich gegen den modernisierende...mehr

Rn 19 Auch ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist wegen § 577 V im Vorwege zwischen Vermieter und Mieter nicht möglich. Erst zeitlich nach Eintritt des Vorkaufsfalles kommt überhaupt ein wirksamer Verzicht in Betracht, da dann die Unabdingbarkeit des § 577 V nicht mehr entgegensteht. Nach Blank (WuM 93, 580) soll dieses Verbot auch für den Erwerber/Kaufinteressenten gelten (...mehr

Rn 8 Anders liegt es, wenn der Vermieter seiner Obliegenheit nach § 556g Ia 1 (Rn 13 ff) nachgekommen ist und also eine ausreichende Auskunft in Textform gegeben hat (arg § 556g Ia 3 und 4). In diesem Falle muss sich der Mieter nach § 556g II 2 auf diese Auskunft ›beziehen‹ und unter Angabe der entsprechenden, ggf negativen Tatsachen unter Beachtung von §§ 555e I, II, 555f I...mehr

Rn 57 Verletzt der Vermieter schuldhaft Schutz- oder Nebenpflichten, kann der Mieter gem §§ 535, 280 I, 241 II Schadensersatz verlangen (BGH NJW 17, 547 Rz 60; 17, 1104 Rz 11; NJW-RR 14, 840 Rz 15), auch Freihaltung (KG ZMR 11, 711). Das ist zB der Fall bei einem Körper- oder Sachschaden, Vortäuschung von Eigenbedarf (BGH ZMR 21, 211 Rz 13; NJW 15, 2324 Rz 14), einer unberec...mehr

Rn 63 Hat der Vermieter seine Abrechnungspflicht (Rn 40) iSv Rn 52–60 formal erfüllt, werden andere Mängel als ›materiell‹ angesehen und sollen nicht berechtigen, eine erneute Abrechnung zu fordern. Dies überzeugt nicht, da Erfüllung iSv § 362 bei nicht obligationsgemäßer Leistung nicht eintritt (s.a. Rn 61). Außerdem soll der Mieter ›unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen...mehr

(1) 1Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. 2Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen. (2) 1Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die He...mehr

Rn 1 § 575 enthält nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag (Caspers ZAP 19, 21). Der einfache Zeitmietvertrag wurde abgeschafft (zur Kompensation vgl Gather DWW 11, 204), die Fortgeltung alter einfacher Zeitmietverträge allerdings belassen (Art 229 § 3 III EGBGB). Vermieter und Mieter sollen ab 1.9.01 von Beginn des Mietverhältnisses an Klarheit über Dauer und Ablauf der...mehr

Rn 28 Der Vermieter eines Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigentums muss beachten, dass nicht alle Positionen einer WEG-Abrechnung nach § 28 II 2 WEG auf einen Mieter umgelegt werden können. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören va die Verwaltungskosten und dem Grunde nach auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 II Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV; s.a. Rn 8). Ein...mehr

Rn 125 Der Mieter hat Einwendungen gegen eine formal wirksame (Rn 52 ff; Rn 130) Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang ›mitzuteilen‹ (§ 556 III 5). Nach Ablauf der Einwendungsfrist kann der Mieter – ggf weitere (Lützenkirchen NZM 02, 513) – Einwendungen nicht mehr geltend machen – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertr...mehr

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. (2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 5...mehr

Rn 14 Hinsichtlich des Inhalts des Anspruchs auf Wohnungsüberlassung ist zwischen verschiedenen dinglichen und obligatorischen Rechtslagen an der Wohnung zu differenzieren. Dabei werden hinsichtlich dinglicher Rechtspositionen das Grundeigentum, das Erbbaurecht, der Nießbrauch, das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht gleich behandelt (II 4). Die ...mehr

Rn 5 Rechtsfolge ist, dass der Erwerber oder die sonstigen Berechtigten im Augenblick der Entstehung ihres dinglichen Rechts kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintreten, wie bei den §§ 566 f. Ohne entspr Verpflichtungserklärung kommt es nicht zum Vertragseintritt (vgl Eckert FS Blank, 131). Der Mieter muss sich dann an seinen bisherigen Vermieter halten, der Schadensersat...mehr

Rn 9 Auch wenn der Mieter Verbraucher (§ 13) und der Vermieter Unternehmer (§ 14) ist, kann dem Mieter bei Fernabsatzverträgen (§ 312c Rn 3) nach hM nicht gem §§ 313 IV, 312c, 312g, 355 ein Widerrufsrecht (§ 312g I) zustehen (BGH NJW 19, 3142 [BGH 24.04.2019 - VIII ZR 62/18] Rz 21; NZM 18, 1011 [BGH 17.10.2018 - VIII ZR 94/17] Rz 13). Auf freiwillige Mieterhöhungsvereinbarun...mehr

Rn 11 Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Bsp: Reparaturen der Fas...mehr

Rn 8 Die geänderte Miete ist nach § 557b III 3 mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Zahlt der Mieter eine erhöhte Miete nicht freiwillig, muss der Vermieter klagen. Im Prozess muss derjenige, der eine Mietänderung behauptet (das kann bei einer Senkung auch der Mieter sein), sowohl die Indexmietvereinbarung als auch die Indexveränder...mehr

Rn 4 Eine Gesundheitsgefährdung ist erheblich, wenn die weitere Benutzung der Räume mit bedeutenden gesundheitlichen Gefahren verbunden ist. Wann eine Gesundheitsgefährdung idS als erheblich anzusehen ist, richtet sich nach objektiven Maßstäben (Brandbg ZMR 17, 387; KG ZMR 04, 513, 514), dh ohne Rücksicht auf den individuellen Zustand einzelner Mieter (LG Berlin ZMR 02, 752)...mehr

Rn 1 Das durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 eingefügte Kapitel regelt das Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf die Mietsache. Es umfasst sechs Vorschriften: § 555a regelt die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen. § 555b enthält die Legaldefinition von Modernisierungsmaßnahmen. § 555c enthält die Bestimmungen zur Ankündigung von Modern...mehr

Rn 95 Wenn der Vermieter für einen vorangegangenen Zeitraum nicht rechtzeitig abrechnet, hat der Mieter – solange der Mietvertrag nicht beendet ist – nach § 273 ein Zurückbehaltungsrecht für weitere Vorauszahlungen (BGH ZMR 21, 874 Rz 60; NJW 13, 859 Rz 14; 12, 3508 Rz 9); hiervon ausgenommen ist der Fall der Zwangsversteigerung für Zeiträume, für die der frühere Eigentümer ...mehr

Rn 2 Das formwirksame Mieterhöhungsverlangen ist ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrags (§§ 145, 311; BGH ZMR 22, 626 Rz 25; NZM 20, 322 Rz 15; ZMR 19, 114 Rz 17; 18, 564 Rz 11). §§ 558 ff sind als spezialgesetzliche Regelungen allerdings vorrangig vor §§ 145 ff anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln (BGH ZMR 22, 626 Rz 26). 1. Stimmt der ...mehr

Rn 92 Der Mietvertrag mit Ehegatten kann mit einem oder mit beiden geschlossen werden. Ist im ›Kopf‹ eines Mietvertragsformulars nur ein Ehegatte aufgeführt und wird die Urkunde auch nur von diesem unterzeichnet, wird er allein Mieter oder Vermieter (LG Berlin ZMR 88, 103). Sind beide Eheleute im Kopf aufgeführt, hat aber nur einer unterzeichnet, ist zu prüfen, ob der Mietve...mehr

Rn 1 § 556g I 1, 2 schützen §§ 556d–556f, soweit es um den Mieter geht. § 556g I 3, 4 ordnen an, was gilt, wenn die Voraussetzungen des § 556d I vorliegen. § 556g Ia, der durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 eingefügt worden ist (Übergangsrecht s vor § 556d Rn 4), verpflichtet den Vermieter, der sich auf eine Ausn berufen will, diese zu benennen. § 556g II ...mehr

Rn 8 Der Vermieter genügt § 558a, wenn er dem Mieter die Erhöhung in Textform erklärt (Rn 12) und begründet (dazu im Einzelnen Rn 13). Der Antrag muss die Aufforderung enthalten, einer Vertragsänderung zuzustimmen. Das Verlangen muss so formuliert sein, dass der Mieter nur ›ja‹ sagen muss (AG Pinneberg ZMR 04, 277). Das Mieterhöhungsverlangen muss die erhöhte Miete in einem ...mehr

Rn 23 Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b I 1). Entsprechend § 559b I 2 muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie hoch die Kosten für diese Maßnahmen insgesamt waren (BTDrs 19/4672, 33). Verteilen sich diese auf mehrere Wohnungen, so muss er nachvollziehbar berechnen, wie sich die Kosten auf die einzel...mehr

Rn 4 Nach Art 229 § 29 I EGBGB sind auf ein bis zum 1.5.13 entstandenes Mietverhältnis §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 aF weiter anzuwenden, wenn 1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 III 1 aF dem Mieter vor dem 1.5.13 zugegangen ist oder 2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 III 3 aF anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme v...mehr

Rz. 39 [Autor/Stand] Bei einer reinen Nutzungsänderung ist nur der (wirtschaftliche) Eigentümer des Grundstücks anzeigepflichtig. Er hat die Kenntnis von der Nutzung des Grundstücks. Die Anzeigepflicht entsteht in dem Zeitpunkt, in dem die tatsächliche Nutzungsänderung eintritt. In diesem Zeitpunkt beginnt die Dreimonatsfrist (s. dazu unten unter D). Rz. 40 Beispiel: Eine Gem...mehr

Rn 153 Der Mieter hat an der Mietsache und an den mitvermieteten Sachen (Rn 108) ein Gebrauchsrecht (BGH ZMR 79, 238), keine -pflicht (BGH NZM 11, 151 [BGH 08.12.2010 - VIII ZR 93/10] Rz 14). Er kann die Mietsache ganz oder teilweise unbenutzt lassen, auch wenn dies dem Interesse des Vermieters entgegenläuft; zur Zahlung der Miete bleibt er freilich verpflichtet (§ 537 I 1)....mehr

Rn 89 Die formal ordnungsgemäße Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes (Rn 42) – immer am Monatsende, auch wenn der Abrechnungszeitraum nicht an einem Monatsende endet – zuzuleiten bzw mitzuteilen. Das bedeutet nicht Aufgabe zur Post, sondern Eingang beim Mieter (BGH NJW 09, 2197 [BGH 21.01.2009 - VIII ...mehr

Rn 4 Zur Form s § 568 I. Eine Begründung ist hilfreich, aber keine Voraussetzung. Der Mieter muss bis zum Ablauf des übernächsten Monats, der auf den Zugang einer ordnungsmäßigen Modernisierungsankündigung folgt, kündigen. Die Frist des § 555e I 2 entspricht der des § 555d III 1. Bsp: Geht die Modernisierungsankündigung am 24.1 zu, muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats M...mehr

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.mehr

Rn 51 Aus § 539 II steht dem Mieter zB hinsichtlich der Wallbox bzw. der Ladesäule idR ein Wegnahmerecht zu. Das gilt selbst dann, wenn diese Gegenstände fest mit dem Gebäude verbunden sind, da sie im Zweifel nur Scheinbestandteile (§ 95) sind. Nach § 552 kann der Vermieter die Ausübung des Wegnahmerechts nach § 552 I durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, ...mehr

(1) 1Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. 2Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspi...mehr

Rn 6 Der Rückgabeanspruch des Vermieters gem I ist spiegelbildlich zu § 535 I 2 auf die Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes gerichtet (BGH NJW 88, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Die Rückgabe der Mietsache ist bei beweglichen Sachen Bringschuld (Erman/Jendrek § 546 Rz 9; Grüneberg/Weidenkaff § 546 Rz 10). Bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht kann der Vermie...mehr

Rn 23 Es besteht kein Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313, Börstinghaus WuM 05, 675, Klimke/Lehmann-Richter WuM 06, 653 [BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06], Klimke WuM 10, 8; aA nur Horst DWW 07, 48). Der Vermieter muss dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung (Ziel: wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit ex-nunc-Wirkung, LG München II NZM 08, 608) anbieten. Nac...mehr

Rn 10 Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beim Kostenvergleich sind nach § 8 WärmeLV für das ›Mietwohngebäude‹ (= den jeweiligen Umlegungsbezugspunkt, § 556 Rn 46 ff) gegenüberzustellen die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter mit Wärme oder Warmwasser, die der Mieter...mehr

Rn 5 § 558 I 2 stellt klar, dass das Mieterhöhungsverlangen ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann (Sperrfrist). Der Vermieter hat seinen nicht abtretbaren Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Rn 8) aber erst, wenn diese zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist). Div...mehr