Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Ist ein Grundstück bereits durch eine Zuwegung erschlossen, können nachträgliche Erschließungsbeiträge, die eine Stadt oder Gemeinde für den Ausbau einer neuen, die bisherige Zuwegung ersetzende Straße erhebt, als Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt auch für den Fall, dass die bisherige Zuwegung lediglich in Form eines öffentlichen Feld- oder Waldwegs bestand und die ...mehr

Die Straßenbaukostenbeiträge zur Umgestaltung einer bestehenden Straßenanlage zu einer verkehrsberuhigten Zone (bauliche Veränderung des Straßenbelags und der Gehwege) und für die Umgestaltung einer Straße zu einer Fußgängerzone (Fußgängerstraße) sind nach der Rechtsprechung des BFH[1] i. d. R. als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften sofort abziehbar.mehr

Wichtig Nur nach Vertragsabschluss Bei der Wohnungsmiete können solche Vereinbarungen erst nach Vertragsschluss getroffen werden. Dies gilt auch für bereits geplante Maßnahmen und selbst dann, wenn mit der Modernisierung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits begonnen wurde. Eine einschränkende Auslegung ist nicht möglich, weil die jeweiligen Regelungen über das Verbot abw...mehr

Der Begriff der Anschaffungskosten setzt einen Erwerbsvorgang voraus (= Aufwendungen, die dazu dienen, einen bereits bestehenden Vermögensgegenstand von einem anderen zu erwerben). Dagegen sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für...mehr

Durch den Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung wird der Mietvertrag nachträglich ergänzt, abgeändert oder modifiziert. Eine besondere Form sieht § 555f BGB nicht vor. Die Vereinbarung kann also auch mündlich getroffen werden. Wichtig Beweis Wählen Sie aus Beweisgründen immer die Schriftform. Bei Gewerbemietverträgen mit längerer Laufzeit als 1 Jahr ist gem. § 550 BGB Sch...mehr

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten, wenn sie für eine Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB entstehen. Eine Erweiterung liegt vor: bei der Aufstockung eines Gebäudes[1]; bei der Errichtung eines Anbaus[2]; bei der Vergrößerung der nutzbaren Fläche[3]; bei der Vermehrung der Substanz des Gebäudes.[4] Nach der...mehr

Bei Anbauten an ein bestehendes Gebäude sind steuerrechtlich 3 Fälle zu unterscheiden: Es liegen nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts (Altgebäude) vor. Dies ist der Fall, wenn der Anbau zu den gleichen Zwecken wie der Altbau genutzt wird und beide Gebäudeteile bautechnisch und funktional in einer Weise zusammengefügt werden, dass sich dad...mehr

Der Begriff der Ausbauten wird in § 17 WoBauG umschrieben, und zwar auch mit Wirkung für das Steuerrecht.[1] Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten (z...mehr

Überblick Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Herstellungskosten handelt. Herstellungskosten sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen. Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietun...mehr

Nach dem in § 255 Abs. 2 HGB geregelten Begriff der Herstellung bedeutet Herstellen eines Wirtschaftsguts das Schaffen eines neuen, bisher nicht vorhandenen Wirtschaftsguts (Gebäude, Wohnung). Darunter ist – neben der Zweitherstellung und der Funktions-/Wesensänderung jeweils vorhandener Wirtschaftsgüter – insbesondere die Neu- oder Erst-Herstellung eines Wirtschaftsguts zu ...mehr

Für Zuschüsse zur Modernisierung und Instandhaltung von Wohngebäuden, die aus öffentlichen Mitteln gewährt werden, gelten die Grundsätze für Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln.mehr

Bei einer ertragsteuerlichen Organschaft waren bis zum Jahr 2021 aktive bzw. passive Ausgleichsposten zu bilden, wenn der an den Organträger auf der Grundlage des Ergebnisabführungsvertrags abgeführte handelsbilanzielle Gewinn vom Steuerbilanzgewinn der Organgesellschaft abgewichen ist und die Ursache der Abweichung in der organschaftlichen Zeit begründet war. Dieses System g...mehr

Mit dem Inkrafttreten des MoMiG (Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen vom 23.10.2008) sind das Eigenkapitalersatzrecht in Form der §§ 32a, 32b GmbHG a. F. und die dazu parallel entwickelten Rechtsprechungsregelungen weggefallen. Das Eigenkapitalersatzrecht knüpfte an das Merkmal der Krise an. Die Neuregelungen finden sich in der Insolv...mehr

Rz. 92 Der Verpächter muss den Betrieb im Wesentlichen nach der Verpachtung wieder aufnehmen oder fortführen können. Modernisierungen, Umstellungen im Warensortiment, Umstellung von Einzelhandel zu Großhandel, Strukturwandel von gewerblichen zu land- und forstwirtschaftlichen Einkünften u. Ä. durch den Pächter sind allerdings unschädlich. Werden dagegen die wesentlichen Betr...mehr

2.1 Modernisierungsmaßnahmen Rz. 4 Unter den in § 556e Abs.2 aufgeführten Maßnahmen sind sämtliche in § 555b aufgeführten Maßnahmen zu verstehen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2...mehr

1 Absatz 1 Vormiete 1.1 Vormiete Rz. 1 Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässi...mehr

Rz. 6 War die geschuldete Vormiete tatsächlich geringer oder die Modernisierung tatsächlich länger als drei Jahre her – und verstößt die mit dem Neumieter vereinbarte Miete gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1, kann der Mieter seine Zahlungen an den Vermieter hinsichtlich der zukünftig fällig werdenden Mieten auf den höchstzulässigen Teil der Vereinbarung besch...mehr

Rz. 5 Für den Dreijahreszeitraum, in dem die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, genügt es, dass das Ende der Bauarbeiten in den Dreijahreszeitraum fällt (so Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 55). Hinweis Berechnung der Dreijahresfrist Die Dreijahresfrist ist vom Beginn des Mietverhältnisses an rückwärts zuermitteln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 53).mehr

Rz. 4 Unter den in § 556e Abs.2 aufgeführten Maßnahmen sind sämtliche in § 555b aufgeführten Maßnahmen zu verstehen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2015, 245; BGH, Urteil v. 3.3...mehr

Begriff Die sog. Tonnagebesteuerung nach § 5a EStG stellt entgegen der oftmals verwendeten Bezeichnung keine eigenständige Steuer dar, sondern ist vielmehr eine besondere Art der Gewinnermittlung für Handelsschiffe im internationalen Verkehr; die Tonnagebesteuerung wird nur auf Antrag des Steuerpflichtigen angewendet. Statt der üblichen Gewinnermittlung nach § 5 Abs. 1 oder ...mehr

Erheblich komplexer als die Besteuerung des laufenden Gewinns nach der Tonnage stellt sich die steuerliche Behandlung des Unterschiedsbetrags dar. Auch wenn, wie oben dargestellt, dieser Unterschiedsbetrag bei Anwendung der aktuellen Rechtslage keine so erhebliche Bedeutung mehr hat, soll dennoch das Problem dargestellt werden, da die alte Rechtslage immer noch für Unsicherh...mehr

Rz. 7 Den Vermieter trifft die (negative) Beweislast z.B. dafür, dass es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten gehandelt hat, wie hoch die Kosten der Modernisierungsmaßnahme waren und – im Falle einer modernisierenden Instandsetzung – auch hinsichtlich der Aufteilung der Kosten auf den Modernisierungs- und den Instandhaltungsanteil (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 63).mehr

4.1.1 Grundsätze Nach § 555b Nr. 4a BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 TKG angeschlossen wird. Zunächst stellt der Anschluss an das Glasfasernetz nach § 555b Nr. 4a BGB dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, ...mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z...mehr

Rz. 67 Wer kann die Miete bei Modernisierung erhöhen, wer ist zur Anrechnung von Drittmitteln verpflichtet? Nach § 559 Abs. 1 ist der Vermieter zur Mieterhöhung nach Modernisierung berechtigt, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat, also der auch der Bauherr war (LG Berlin, Urteil v. 30.11.2010, 63 S 107/10, GE 2011, 339). Damit ist derjenige gemeint, der die baulichen M...mehr

Rz. 66 Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Fü...mehr

Rz. 54 Wie auch sonst in § 558 ist zur Kappungsgrenze allgemein von Miete die Rede. Die Ausgangsmiete ist mithin unabhängig von der jeweiligen Mietstruktur festzulegen. Miete ist also entweder die vereinbarte Brutto- oder Nettomiete. Bei der Inklusivmiete sind also nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % Betriebskostenanteile abzuziehen. Auf der anderen Seite sind b...mehr

Rz. 50 Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass Mietvereinbarungen bei Neuvermietungen nicht erfasst werden. Der Gesetzgeber hat im BGB eine entsprechende gesetzliche Regelung (vgl. für die Vergangenheit z. B. § 3 GVW-Berlin und Art. 2 § 2 MÜG für den Übergang von der Preisgebundenheit zur Miete nach MHG) nicht gesc...mehr

Nach § 555b Nr. 4a BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 TKG angeschlossen wird. Zunächst stellt der Anschluss an das Glasfasernetz nach § 555b Nr. 4a BGB dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Mietsac...mehr

Rz. 39 Diese Begriffsnutzung hat sich zu § 5 WiStG eingebürgert. Danach kommt es auf die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen an. Es wird auf entsprechende Teilmärkte nach objektiven Vergleichbarkeitskriterien abgestellt. Personenbezogene Teilmärkte (Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften, Ausländerwohnungen) bleiben unberücksichtigt (vgl. Beuermann, a...mehr

Das Gesetz regelt keine ausdrückliche Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Schaffung der gebäudeinternen Kabelinfrastruktur. Insoweit sind daher die Vorgaben der §§ 555c f. BGB zu beachten. Nach § 555c Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Ang...mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v...mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle...mehr

Bei Auslandstätigkeiten in Staaten, mit denen kein DBA besteht, kann trotzdem eine Steuerbefreiung der Auslandsbezüge in Betracht kommen. Unter den Voraussetzungen des Auslandstätigkeitserlasses[1] bleibt der im Ausland bezogene Arbeitslohn bei der inländischen Besteuerung außer Ansatz. Er unterliegt jedoch bei der inländischen Einkommensteuer dem Progressionsvorbehalt.[2] O...mehr

Überblick Das Wirtschaftsministerium hat eine neue Berechnung vorgelegt: Danach wird die CO2-Einsparung mit dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) geringer ausfallen als gedacht. Im "Worst Case"-Szenario nehmen Hauseigentümer Abstand vom Heizungstausch. Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWK) hat am 7. September eine neue Berechnung zur CO2-Einsparung vorgelegt: Danach sin...mehr

Der ECOFIN-Rat hat im Rahmen seiner Tagung am 16.6.2023 eine Orientierungsaussprache über das von der Kommission am 8.12.2022 mit dem Ziel der Modernisierung der umsatzsteuerlichen Meldepflichten, der Stärkung der Rolle der Plattformwirtschaft bei der Kurzzeitvermietung von Unterkünften oder Personenbeförderungsdienstleistungen und der Verbesserung der Funktionsweise der Reg...mehr

Rz. 8 Laut § 120 Abs. 1 Satz 2 HGB haben die geschäftsführenden Gesellschafter der OHG für jeden Gesellschafter nach Maßgabe von § 709 Abs. 3 Satz 1 BGB den Anteil am Gewinn oder Verlust zu ermitteln, der sich vorrangig nach den vereinbarten Beteiligungsverhältnissen richtet. Diese stellen Rechnungsziffern dar, die die (Buch-)Werte der wirtschaftlichen Beteiligung der Gesell...mehr

Rz. 56 Durch das am 30.6.2021 verkündete Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts (KöMoG) wird es Personengesellschaften und Partnerschaftsgesellschaften erstmals ab dem Erhebungszeitraum 2022 möglich, einen Wechsel der Ertragsbesteuerung von der vorstehend dargestellten Einkommenbesteuerung für natürliche Personen hin zur Körperschaftsteuer auf Gesellschaftere...mehr

Rz. 21 Die Wahl des Charakters der für den Kommanditisten in Betracht kommenden Kapitalkonten ist vor dem Hintergrund ihres Ausweises in der Bilanz der KG zu entscheiden. So soll mit Hilfe des Kapitalkontos I den Adressaten des Jahresabschlusses gezeigt werden, ob bzw. in welcher Höhe die Kommanditisten ihre gem. Gesellschaftsvertrag zu erbringenden (Pflicht-)Einlagen – auch...mehr

Überblick Zentrale Änderungen durch das MoPeG Am 25.6.2021 wurde das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts[1] verabschiedet. Das Gesetz zielt darauf ab, das Recht der Personengesellschaften an die Anforderungen der Praxis anzupassen. Insbesondere wurde das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) neugestaltet und die Rechtsform der Personenhandelsg...mehr

Hinweis Formulare Die Angaben zur Bezugsfertigkeit sind für beide Formulare (BBW 2/16 / BBW 2/23) identisch. In den Zeilen 21 bis 28 sind Angaben zur Bezugsfertigkeit und zum Zustand des Gebäudes zu machen. Von der Benutzbarkeit eines Gebäudes ist auszugehen, wenn es bezugsfertig ist, d. h. die Bewohner das Gebäude nach objektiven Verhältnissen nutzen können. Das Gebäude ist b...mehr

Rz. 1 Im Arbeitsförderungsgesetz (AFG), i. d. F. bis zum 31.12.1997, war eine vergleichbare gesetzliche Regelung nicht vorgesehen. Der Anspruch auf Ausbildungsgeld und die Bedarfssätze waren hingegen in § 24 der Anordnung des Verwaltungsrates der Bundesanstalt für Arbeit über die Arbeits- und Berufsförderung Behinderter (A Reha) geregelt. Die A Reha bestimmte die Voraussetzu...mehr

Rn. 4 Stand: EL 167 – ET: 09/2023 Die ESt-Reform 1975 hat § 19 Abs 1 EStG unverändert gelassen. Insb wurde nicht die zur Klarstellung des Arbeitslohnes geplante Definition, beispielsweise für Gelegenheitsgeschenke und Annehmlichkeiten (§ 51 EStG, insbesondere Abs 3 Nr 4 und 5 Entwurf zum EStRG 1974, BT-Drucks 7/1470, 39) ins Gesetz aufgenommen. Änderungen ergaben sich aber du...mehr

Rn. 139 Stand: EL 167 – ET: 09/2023 Durch das Gesetz zur Modernisierung des Bilanzrechts ist § 272 Abs 1a HGB neu eingeführt worden, der die handelsbilanzielle Behandlung erworbener eigener Anteile auf Ebene der erwerbenden Körperschaft erstmals grundsätzlich regelt (BilMoG vom 25.05.2009, BGBl 2009, 1102). In der HB der Gesellschaft erfolgt der handelsrechtliche Ausweis beim...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Rn. 19 Stand: EL 167 – ET: 09/2023 Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von im PV gehaltenen wesentlichen Beteiligungen an KapGes lässt sich auf das Reichs-EStG (REStG) 1925 zurückführen (RGBl I 1925, 189). Nach § 30 Abs 3 REStG 1925 galten die Einkünfte aus der Veräußerung eines ganzen Gewerbebetriebs, eines Mitunternehmeranteils und einer wesentlichen Beteiligun...mehr

1. Zum Handelsrecht: Teichmann, Die Spaltung von Rechtsträgern als Akt der Vermögensübertragung, ZGR 1993, 396; Geck, Die Spaltung von Unternehmen nach dem neuen Umw-Recht, DStR 1995, 416; Naraschewski, Die vereinfachte Kap-Herabsetzung bei der Spaltung einer GmbH, GmbHR 1995, 697; Kallmeyer, Spaltung: Wie man mit § 132 UmwG 1995 leben kann, GmbHR 1996, 242; Mayer, Spaltungsbrems...mehr

Die Beratungshilfe wird nicht von Amts wegen bewilligt, sondern auf Antrag gewährt. Der Antrag ist dabei nicht formgebunden. Das Antragserfordernis ergibt sich aus § 1 Abs. 1 BerHG. Der Antrag kann dabei abgeleitet aus dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 S. 1 BerHG gegenwärtig aber nur schriftlich oder mündlich gestellt werden. Seit dem 1.1.2022 ist § 130d ZPO in Kraft. Sofern ein A...mehr

In Zeiten von Corona fand geradezu ein Hype um elektronische Kommunikationsmittel statt. Das Thema Homeoffice, Telearbeit und Vertrauensarbeitszeit wurden ins Unermessliche gepusht. Auch wenn der EuGH und auch nationale Obergerichte die Nutzung einer Vertrauensarbeitszeit eingeschränkt, jedenfalls nicht gerade flexibler machten, wäre ein berufliches Waterloo ohne die De-fact...mehr

Die Steuerbegünstigung des § 10f EStG ermöglicht einen Sonderausgabenabzug für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen an einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich sowie an Baudenkmalen, wenn die Voraussetzungen des § 7h EStG oder des § 7i EStG vorliegen. Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäude...mehr