Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rn 15 Der Gebrauchswert der Mietsache (§ 555a Rn 2) erhöht sich, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) das Wohnen bei objektiver Betrachtung (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 21; NJW 05, 2995 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]) ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (Rn 1) be...mehr

(1) 1Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. 2Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen ...mehr

Rn 5 Für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (LG Heilbronn ZfIR 19, 640; Stuttg ZfIR 19, 642) sowie Insolvenz gelten die Ausführungen zu § 566b analog. Zur Zahlungsverzugskündigung, wenn die Mietzahlungen durch das Jobcenter direkt an den Zwangsverwalter und trotz Mitteilung durch den Mieter nicht an den neuen Vermieter gezahlt wurden vgl LG Berlin GE 17, 1557. Zum ...mehr

Rn 17 Die nach § 559 I zu erwartende Mieterhöhung ist in einem Betrag zu beziffern (s bereits KG GE 07, 907). Die Angabe einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügt nicht. Ist eine monatliche Mietzahlung geschuldet (dazu § 535 Rn 176), ist der Betrag aus Gründen der Transparenz und der Bewertung einer möglichen Härte auch auf die Monatsmiete zu beziehen – obwohl § 559 I von...mehr

(1) Bei der Anwendung der §§ 574 bis 574c auf Werkmietwohnungen sind auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen. (2) Die §§ 574 bis 574c gelten nicht, wennmehr

Rn 1 Gesetzliche Pfandrechte an Sachen sehen im BGB vor: § 233 für Hinterlegungsberechtigte (RGZ 124, 218, 219), § 562 für Vermieter, § 581 II iVm § 562, § 592 für Verpächter, § 583 für Pächter, § 647 für Werkunternehmer (vgl Ddorf BauR 23, 1693 Rz 55), § 704 für Gastwirte, im HGB: (ohne Seehandelsrecht) §§ 397, 404 für Kommissionäre, § 441 für Frachtführer (BGH NJW-RR 10, 1...mehr

Rn 1 § 540 I regelt allgemein die Erlaubnis für jede Form des selbstständigen (Mit-)Gebrauchs der Mietsache durch einen Dritten (vgl N. Fischer, 10 Jahre MietRRefG, S 246 ff, Emmerich JuS 15, 171 [BGH 11.06.2014 - VIII ZR 349/13], AG Mitte WuM 22, 273; Ausnahme: Gefälligkeitsverhältnis und Person, deren Mitnutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, vgl Rn 6 ff und § 885 II ...mehr

Rn 17 Der Mieter hat seine Interessen – wie auch nach § 555e I 2 – bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung bei ihm folgt, in Textform (§ 126b) mitzuteilen. Für die Wahrung dieser materiellen Ausschlussfrist ist der Zugang der Mitteilung beim Vermieter maßgeblich (§ 130); bei mehreren Mietern können verschiedene Fristen laufen. Bsp: Geht d...mehr

Rn 30 Die Mietvertragsparteien können bei Abschluss des Mietvertrags (BGH NJW 06, 3558 Rz 11; Riecke WuM 21, 10, 15) oder aktuell vereinbaren, dass der Mieter (auch) ›neue‹ Betriebskosten (= Betriebskosten, die erst nach Vertragsschluss entstehen oder durch öffentliche Abgaben neu eingeführt werden), etwa die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, tragen soll (›Mehr...mehr

Rn 12 Der Mieter kann im vereinfachten Verfahren keine Härte iSv § 559 IV 1 einwenden (§ 559c I 3), es sei denn, eine Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nr 1 oder Nr 1a erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde. Sind die aufgewendeten Kosten doch höher als 10.00...mehr

Rn 18a Zur Entstehung der Bestimmung s Vor § 555a Rn 6. § 559 IIIa 3 regelt die Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhungen in den Fällen, die Modernisierungen mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage (§ 555a Rn 9b) zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude betreffen und in denen die Voraussetzungen des § 555b Nr 1 oder Nr 1a vorliegen. Der Einbau einer ne...mehr

Rn 5 Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 23...mehr

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). (2) 1Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibe...mehr

Rn 2 Vereinbarungen gem § 566c sind Rechtsgeschäfte zwischen Vermieter und Mieter über die Mietforderung. Dazu gehören insb die Zahlung der Miete, die Stundung der Miete, Erlass der Miete und Aufrechnungsvertrag (LG Berlin GE 08, 1428). § 566c gilt nicht für Fälle der Vertragsänderung wie die dauerhafte Senkung der Miete (vgl BGH NZM 02, 291 noch zu § 574 aF). Zum Mieterdarl...mehr

(1) 1Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. 2Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt ...mehr

Rn 63 Hat der Vermieter seine Abrechnungspflicht (Rn 40) iSv Rn 52–60 formal erfüllt, werden andere Mängel als ›materiell‹ angesehen und sollen nicht berechtigen, eine erneute Abrechnung zu fordern. Dies überzeugt nicht, da Erfüllung iSv § 362 bei nicht obligationsgemäßer Leistung nicht eintritt (s.a. Rn 61). Außerdem soll der Mieter ›unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen...mehr

Rn 9 § 559 IIIa 1 (§ 559 Rn 15) ist nach § 559e III 1 mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen darf (die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen), was nicht auskömmlich sein dürfte. Ist der Vermieter daneben z...mehr

Rn 12 Der Vermieter kann die erfassten Verbrauche oder die erfassten Verursachungsanteile einerseits zu 100 % umlegen. Andererseits ist er aber auch berechtigt, in gewissem Umfang verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage einzubeziehen (BGH ZMR 16, 521 Rz 15; NJW 10, 3645 Rz 16). Enthalten verbrauchsabhängige Kosten auch verbrauchsunabhängige...mehr

Rn 10 Der zur Fortsetzung gem § 563a berechtigte überlebende Mitmieter setzt kraft Gesetzes den Mietvertrag mit dem Vermieter fort (vgl Butenberg ZMR 15, 189; Schürmann AnwZert ErbR 10/2015 Anm 2). Er verdrängt dabei die sonstigen Berechtigten nach § 563 und die Erben, und zwar auch bzgl des Kündigungsschutzes; er kann sich ggü einer Eigenbedarfs- bzw Verwertungskündigung de...mehr

Rn 5 Ist 1. die Modernisierung umgesetzt worden, sind 2. die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt und hat der Vermieter 3. aber keine Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2) oder waren diese ausgeschöpft, so kann er die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen (= 8 %).mehr

Rn 8 Wird zusätzlich zu einer Wohnung eine Garage oder ein Fahrzeugeinstellplatz oder ein Keller (dazu BGH MDR 23, 1305 [BGH 05.07.2023 - VIII ZR 94/21] Rz 35) gemietet, erstreckt sich der Schutz des sozialen Mietrechtes auf die Garage, sofern von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen ist (BGH NJW 12, 224 [BGH 12.10.2011 - VIII ZR 251/10] Rz 11): der Mieter muss davo...mehr

Rn 28 Der Vermieter eines Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigentums muss beachten, dass nicht alle Positionen einer WEG-Abrechnung nach § 28 II 2 WEG auf einen Mieter umgelegt werden können. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören va die Verwaltungskosten und dem Grunde nach auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 II Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV; s.a. Rn 8). Ein...mehr

Rn 4 Die für eine Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter geltend gemachten Kosten (§ 559 Rn 8) dürfen, bezogen auf die Wohnung, deren Miete erhöht wird, vor Abzug der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (Rn 9) nicht den Betrag von 10.000 EUR übersteigen. Rn 5 Werden verschiedene Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt und handelt es sich bei einem Teil der Maßnahmen um reine Erhaltungs...mehr

Rn 17 Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 I darf sich gem. § 559 IIIa 1 die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt (Herlitz jurisPR-MietR 4/19) der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu...mehr

Rn 136 Der Einwendungsausschluss tritt nicht ein, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Der Mieter hat den Ablauf der Einwendungsfrist nicht zu vertreten, wenn der Vermieter ihm innerhalb dieser Frist nicht die Ausübung seiner Kontrollrechte (dazu Rn 52) ermöglicht. Rn 137 Das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen – etwa des Mietervereins (dazu ...mehr

Rn 127 Der Vermieter im Wohn- und Gewerbemietrecht schuldet grds die Beheizung der Mietsache (BGH NJW-RR 18, 1285 [BGH 22.08.2018 - VIII ZR 99/17] Rz 13; NJW 14, 1951 [BGH 22.01.2014 - VIII ZR 391/12] Rz 13). Der Umfang richtet sich nach den Umständen. Außerhalb der Heizperiode (15.9.–15.5. str; aA 30.10.–1.4.) ist zu heizen, wenn die Außentemperatur an drei aufeinander folg...mehr

Rn 9 Veräußerung iSv § 577a I meint grds einen Eigentümerwechsel. Sie muss nicht entgeltlich erfolgen. Möglich ist zB eine Schenkung oder der Erwerb in Erfüllung eines Vermächtnisses (BayObLG NZM 01, 747, 748). Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung genügt (BGH NJW 99, 2044, 2046; aA Bruns ZMR 12, 933, 935). Erfasst sind zudem Übertragungen, mit denen sich der vermietend...mehr

Rn 14 Hinsichtlich des Inhalts des Anspruchs auf Wohnungsüberlassung ist zwischen verschiedenen dinglichen und obligatorischen Rechtslagen an der Wohnung zu differenzieren. Dabei werden hinsichtlich dinglicher Rechtspositionen das Grundeigentum, das Erbbaurecht, der Nießbrauch, das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht gleich behandelt (II 4). Die ...mehr

Rn 8 Die §§ 1249–1256 sind anwendbar, soweit nicht Sonderregelungen zB § 441 HGB, Ausn enthalten, § 1253 allerdings nur bei Besitzpfandrechten (RGZ 134, 116, 120; BGHZ 87, 274, 280; Ddorf MDR 89, 546; aA auch bei besitzlosen vom Gläubiger in Besitz genommenen Pfandsachen MüKo/Damrau Rz 8). Bei Herausgabe einer vom Vermieter in Besitz genommenen Pfandsache kann aber Aufhebung...mehr

Rn 6 Die Qualifikation des Vertrags über das Abstellen eines Kfz hat erhebliche Bedeutung für die Haftung (und evtl Pfandrecht: § 562). Handelt es sich um einen Mietvertrag, haftet der Parkplatzbetreiber für Schäden als Vermieter nach § 536a I (verschuldensunabhängig bei anfänglichem Mangel). Liegt eine Verwahrung vor, greift das allgemeine Leistungsstörungsrecht (§§ 280 ff)...mehr

Rn 3 Der Vermieter kann bei einer eigenen Kündigung einen weiteren Schaden iSv § 546a II nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat, §§ 276, 278. Umstände sind nicht zu vertreten, wenn eine Härte iSd § 574 I vorliegt, weil der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen erlangen kann od...mehr

Rn 5 Rechtsfolge ist, dass der Erwerber oder die sonstigen Berechtigten im Augenblick der Entstehung ihres dinglichen Rechts kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintreten, wie bei den §§ 566 f. Ohne entspr Verpflichtungserklärung kommt es nicht zum Vertragseintritt (vgl Eckert FS Blank, 131). Der Mieter muss sich dann an seinen bisherigen Vermieter halten, der Schadensersat...mehr

Rn 9 Auch wenn der Mieter Verbraucher (§ 13) und der Vermieter Unternehmer (§ 14) ist, kann dem Mieter bei Fernabsatzverträgen (§ 312c Rn 3) nach hM nicht gem §§ 313 IV, 312c, 312g, 355 ein Widerrufsrecht (§ 312g I) zustehen (BGH NJW 19, 3142 [BGH 24.04.2019 - VIII ZR 62/18] Rz 21; NZM 18, 1011 [BGH 17.10.2018 - VIII ZR 94/17] Rz 13). Auf freiwillige Mieterhöhungsvereinbarun...mehr

Rn 37 Nach altem Schuldrecht führte zudem der Umstand, dass eine Störung des Vertrages bereits bei Vertragsschluss vorlag, im Grundsatz zu einer von Fahrlässigkeit unabhängigen Haftung (s Schlechtriem/Schmidt-Kessel, Schuldrecht AT Rz 600; Ausn: Sachmängel beim Kauf). Während diese Haftung durch den neuen § 311a erheblich gemildert worden ist (s.o. Rn 17), ist es für anfängl...mehr

a) Tatbeitrag des Gehilfen ("Hilfe leisten") Rz. 153 [Autor/Stand] Beihilfe besteht in der "Hilfeleistung" zu einer fremden vorsätzlich begangenen rechtswidrigen Tat. Die Mittel der Beihilfe sind gesetzlich nicht näher konkretisiert. Es genügt jeder Tatbeitrag, der als physische oder psychische Unterstützung, Förderung, Erleichterung, Verstärkung, Absicherung oder Ermöglichun...mehr

Rn 93 Hat der Mieter auf eine schuldhaft verspätete Abrechnung geleistet, kann er seine Zahlungen nach §§ 812 ff zurückfordern: er hat ohne Rechtsgrund geleistet (BGH NJW 06, 903 Rz 10). § 214 II 1 ist nicht analog anwendbar. Rn 94 Ein Guthaben (Rn 122 ff), das in einer verspäteten Abrechnung ermittelt wird, ist auszuzahlen. Ein Anspruch auf Zinsen für ein etwaiges Guthaben a...mehr

Rn 94 Bei formbedürftigen Mietverträgen über Gewerberäume und bei formbedürftigen Pachtverträgen ist die Schriftform gewahrt, wenn die Urkunde erkennen lässt, dass der unterschreibende Ehegatte zugleich im Namen des anderen tätig geworden ist (BGH NJW 94, 1649, 1650; LG Hamburg ZMR 09, 535). Sofern der eine für den anderen Vermieter unterschreibt, ist zur Wahrung der Schrift...mehr

Rn 13a Wird die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG angeschlossen, ist die Erhöhung nach § 559 I 1 nur dann zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gem § 72...mehr

Rn 2 Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Fo...mehr

Rn 33 Vermieter und Mieter können beim Vertragsschluss vertreten sein (ua Rn 80). Zulässig ist auch die verdeckte Stellvertretung (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff zur Mieterhöhung; s.a. zu Eheleuten Ddorf ZMR 00, 210; Schlesw ZMR 93, 69; LG Gießen ZMR 07, 863, 864; Rn 92). Wird nicht deutlich, für wen der Vertreter handeln wollte, kommt gem § 164 II der Vertrag allerdings mit dem ...mehr

Rn 10 Der Begriff ›Art‹ nimmt Bezug auf § 555b. Anzugeben ist damit gem § 555c I 2 Nr 1, welche Modernisierungsmaßnahme iSv von § 555b der Vermieter plant. Da Modernisierungsmaßnahmen häufig nicht randscharf trennbar sind – was bereits § 555b Nr 2 zeigt und was für § 555b Nr 4 und Nr 5 unstreitig ist (§ 555b Rn 15), ist es idR unschädlich, wenn mehrere Modernisierungsmaßnahm...mehr

Rn 52 Der Vermieter erfüllt iSv § 362 I seine Pflicht, abzurechnen, wenn seine Abrechnung den Anforderungen des § 259 I genügt, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 15; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15). Für die Annahme einer Erfüllung sind nach hM ›keine zu hohen Anfor...mehr

Rn 16 Der Vermieter ist für das ordnungsgemäße Funktionieren der Messgeräte darlegungs- und beweispflichtig. Hat der Mieter oder sein Vertreter ein Ableseprotokoll unterschrieben, beinhaltet dieses kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis (aA LG Berlin ZMR 97, 156). Konnte der Verbrauch der in einem bestimmten Zeitraum angefallenen Verbrauchswerte für Strom, Gas oder Wasser ...mehr

Rn. 1025 Stand: EL 76 – ET: 11/2007 Innerhalb der begrifflichen Grauzone von "Leasing" bewegt sich auch Vertriebstyp "Mietkauf". Häufig wird er als Unterscheidungsmerkmal zum normalen Leasingverhältnis verwendet, um die bilanzrechtliche Zuordnung des betreffenden Objektes beim Leasingnehmer anzudeuten (s Rn 1001). Dabei hat der Mietkaufvertrag mit dem sog Mietkauf-Modell nich...mehr

(1) Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 mit folgenden Fristen kündigen:mehr

Rn 1 Die Bestimmung ergänzt § 546. Ihr liegt die Vorstellung zu Grunde, dass die durch das Zurückbehaltungsrecht gewährte Sicherheit außer Verhältnis zu den Ansprüchen des Mieters stünde (BGH ZMR 03, 415, 416). Wäre der Mieter befugt, gegen den Herausgabeanspruch nach § 546 I ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, könnte beim Vermieter ein großer, im Vergleich zum Sich...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann eine Erhaltungs- mit einer Modernisierungsmaßnahme verbinden (s.a. § 22 III WEG aF). In diesem Falle ist zum Mieterschutz für beide nur § 555b anwendbar (etwa Gsell PiG 105, 21, 23; Walburg PiG 105, 11, 14; Staud/Emmerich Rz 6) und ist eine Modernisierungsankündigung auszusprechen (§ 555c Rn 1). IRd § 559 II ist dann aber ein Kostenanteil für die erfo...mehr

Rn 18 § 556c I 1 gilt in einer Wohnungseigentumsanlage im Verhältnis eines Mieters zu einem WEigtümer, der ihm eine Wohnung vermietet. Im Verhältnis zwischen der gdW und den WEigtümern ist § 556c I 1 hingegen nicht anwendbar. Ob die Versorgung umgestellt wird, können die WEigtümer nach billigem Ermessen beschließen. Der Beschluss unterfällt entweder § 20 I WEG oder § 19 II W...mehr

Rn 1 Die Vorschrift gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und die Grundstücksmiete (§§ 549, 578) sowie für Pachtverhältnisse (§ 581 II). § 567a ergänzt den Mieterschutz der §§ 566 f, die beide voraussetzen, dass die Mietsache dem Mieter im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bzw Entstehung des dinglichen Rechts bereits überlassen war. Normzweck des § 567a ist es, diese Rechtschutz...mehr

Rn 10 Dieser Befristungsgrund ist mit dem in § 564c II Nr 2 Buchst b aF identisch. Maßgebend ist, ob der Vermieter die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Mit Beseitigung ist primär der vollständige Abriss des Gebäudes gemeint, es...mehr