Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 9 Ging einer WEG-Streitigkeit ein Mahnverfahren voraus, kommt es für die Frage, ob altes oder neues Recht anzuwenden ist, darauf an, wann die Akte beim Streitgericht eingegangen ist (Hamm NZM 10, 169 [OLG Hamm 05.05.2009 - I-15 Wx 22/09]; LG München I NZM 10, 326).mehr

Rn 6 Die GdW entsteht nach § 9a I 2 bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies gilt auch im Fall des § 8. Die Vorschriften des WEG sind danach in vollem Umfang anwendbar (BRDrs. 168/20, 47).mehr

Rn 25 Ist eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung (Rn 1) der Beschl-Fassung unterworfen, fehlt es an einer Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 19, 516 Rz 5). Ein dennoch gefasster Beschl ist nichtig (BGH ZMR 19, 516 Rz 5; ZMR 18, 242 Rz 6).mehr

Rn 4 Schranken ergeben sich, soweit das WEG zwingend ist (§§ 9 I 3, 17 III, 26 V), aus den Grenzen der Privatautonomie nach §§ 134, 138 BGB (BGH ZMR 22, 570 Rz 32; ZMR 21, 405 Rz 18; ZMR 11, 397 = NJW 11, 679; NJW 1987, 650), aus dem Öffentlichen Recht (Vor §§ 1–49 Rn 32) sowie ggf aus den ›Strukturprinzipien des WEG‹ (Frankf ZWE 15, 263: keine allumfassende Vollmacht des Ve...mehr

Rn 11 Die neuen materiell-rechtlichen Regelungen dürfen nicht rückwirkend bei der Beurteilung von Beschl angewandt werden, die vor dem 1.12.20 gefasst wurden (BGH ZMR 22, 60 Rz 7; NJW-RR 21, 1239 Rz 15; NZM 21, 692 Rz 5). Rn 12 Wenn die WEigtümer Beschl auf der Grundlage von Beschl-Kompetenzen gefasst haben, die ihnen das bis zum 30.11.20 geltende WEG eingeräumt hatte, die ab...mehr

1. Überblick. Rn 11 Ein Wohnungseigentumsrecht kann analog § 8 durch Erklärung ggü dem GBA (München ZWE 18, 442 Rz 19) in 2 oder mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden (BGH ZMR 15, 390 Rz 6; ZMR 12, 639 Rz 8; grundlegend NJW 68, 499). Die Unterteilung ist nicht Abspaltung einer ›Restwohnung‹, sondern Neuaufteilung (München RNotZ 11, 491). 2. Anforderungen. Rn 12 Die ...mehr

I. Allgemeines. 1. Begriff. Rn 4 Die Versammlung ist eine von einem wenigstens potenziell Berechtigten (str) einberufene physische Zusammenkunft aller Teilnahme- (Rn 10, § 24 Rn 2) bzw Stimmberechtigten (§ 24 Rn 2) oder ihrer Vertreter an einem Versammlungsort und an einer Versammlungsstätte zu dem Zweck, sich über die Verwaltung des gemE (§ 18) auszutauschen und Angelegenheit...mehr

1. Überblick. Rn 42 Die WEigtümer sind, wie § 28 I 1 zeigt, befugt, durch Beschl weitere Rücklagen vorzusehen. Der Beschl, eine Rücklage zu bilden, und also Mittel für einen bestimmten künftigen Zweck anzusammeln, und in welcher Höhe, beruht auf § 19 I (BRDrs 168/20, 85). Diese Rücklagen unterscheiden sich von der Erhaltungsrücklage. Für diese besteht für das ›Ob‹ kein Ermess...mehr

1. Sinn und Zweck. Rn 39 § 19 II Nr 4 hat den Zweck, Erhaltungsmaßnamen des gemE zu sichern (BGH ZWE 15, 337 Rz 13; München ZMR 08, 410). Rechtsanwalts- oder Sachverständigenhonorare, die im Zusammenhang mit der Bereinigung von Sachmängelansprüchen entstanden sind, sind nicht aus der Erhaltungsrücklage zu bedienen (Frankf MDR 74, 848 [OLG Frankfurt am Main 09.11.1972 - 20 W 2...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 6 § 21 II 1 Nr 1 liegt der Gedanke zu Grunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der WEigtümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen WEigtümern bezahlt werden sollte (BTDrs 19/22634, 44). § 21 II 2 regelt, wem die Nutzungen dieser baulichen Veränderung gebühren. II. Große Mehrheit (§ 2...mehr

Rn 17 Ein Beschl ist mit Wirkung ex tunc als ungültig anzusehen, nachdem er rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (BGH ZMR 20, 857 Rz 12).mehr

1. Erfasste Rechte und Pflichten. Rn 16 Die GdW übt nach § 9a II bestimmte Rechte der WEigtümer aus. Ferner nimmt sie bestimmte Pflichten der WEigtümer wahr. Die Rechte und Pflichten müssen gemeinsame Rechte und Pflichten sein und sind daher grds solche in Bezug auf das gemE (BGH ZMR 22, 230 Rz 8; 21, 826 Rz 13). Die GdW kann nach § 18 I über die Rechte, die sie ausübt, verfü...mehr

1. Ordnungsmäßige Verwaltung. Rn 15 Nach § 18 II Nr 1 kann eine Verwaltung des gemE und des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) verlangt werden, die dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Bes...mehr

1. Sicherungshypothek. Rn 3 Für den Antrag, wegen Hausgeldansprüchen, die ein Vorrecht nach § 10 I Nr 2 ZVG genießen, eine Sicherungshypothek einzutragen, besteht ein Rechtsschutzbedürfnis (BGH ZWE 11, 401). Eine unbeschränkte Eintragung ist trotz § 10 I Nr 2 ZVG möglich (Frankf ZMR 11, 401; Stuttg ZMR 11, 154), eine – unnötige – bedingte Eintragung aber zulässig (BGH ZWE 11,...mehr

a) Überblick. Rn 37 Mit der Abberufung haben grds sämtliche verwaltungsbezogenen Handlungen zu unterbleiben; es bestehen aber Abwicklungsverpflichtungen (vgl §§ 675, 667 BGB), zB die Herausgabe sämtlicher Unterlagen (BGH ZMR 18, 523 Rz 19). Gegen den Herausgabeanspruch stehen dem Verw keine Zurückbehaltungsrechte zu (München NJW-RR 05, 1327 [OLG Düsseldorf 29.04.2005 - I-3 Wx...mehr

1. Verjährung. Rn 53 Der Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung verjährt gem §§ 195, 199 V BGB in 3 Jahren nach der Zuwiderhandlung (BGH NJW 07, 2183 [BGH 16.03.2007 - V ZR 190/06] Rz 15). § 902 I 1 BGB ist nicht anzuwenden (BGH NJW 11, 1068 Rz 5). Die Verjährung führt lediglich dazu, dass die übrigen Eigentümer eine faktische Duldungspflicht trifft. Diese Rechtsposition g...mehr

a) Grundsatz. Rn 27 Die Pflicht, das gemE zu erhalten, ruht nach § 18 I vGw auf der GdW. Der Verw muss die Erhaltung als Organ organisieren (§ 27 Rn 1), zT aber auch selbst entscheiden (§ 27 Rn 2 ff). b) Übertragung. Rn 28 Die Pflicht kann durch eine Vereinbarung übertragen werden (BGH ZMR 19, 625 Rz 10; NZM 14, 396 Rz 10); ein entspr Beschl wäre grds nichtig (BGH NJW 12, 1724 ...mehr

1. Allgemeines. Rn 28 Die Beschl-Ersetzungsklage ist statthaft, wenn die Klage auf einen Beschl abzielt (LG München I NZM 23, 164 [BGH 24.03.2022 - V ZB 60/21]). Ggf ist eine Klage auf Beschl-Ersetzung nach einem Hinweis nach § 139 ZPO als Leistungsklage umzudeuten. 2. Besondere Sachurteilsvoraussetzungen. Rn 29 Eine besondere Sachurteilsvoraussetzung besteht darin, dass der Kl...mehr

a) Überblick. Rn 33 Die WEigtümer (zum Gericht Rn 38) können den Verw jederzeit wegen jedes beliebigen Grundes abberufen (§ 26 III), wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben. Ein wichtiger Grund für die Abberufung kann nach § 26 V weder vereinbart noch beschlossen werden. b) Beispiele. Rn 34 Bsp für Abberufungsgründe: Beschimpfungen eines WEigtümers (AG Tostedt ZMR 11, 917)...mehr

1. Allgemeines. Rn 27 Ein SNR kann aufgrund der Privatautonomie iRd Gesetze frei gestaltet werden (BGH ZMR 12, 795 Rz 11). Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden. 2. Benutzung und Gebrauch. Rn 28 Die WEigtümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen (BGH ZMR 19, 518 Rz 27). Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemE – soweit es seinem SNR un...mehr

I. Überblick. 1. Begriffe. Rn 8 Jeder WEigtümer ist Miteigentümer des gemE (§§ 741 ff, 1008 ff BGB) und Alleineigentümer (Sondereigentümer) der im SonderE stehenden Räume und Gebäudeteile (SonderE). Die Begriffe ›gemE‹ und ›SonderE‹ beziehen sich stets auf das Grundstück bzw das oder die aufstehenden Gebäude und ihre wesentlichen Bestandteile. Neben dem gemE und dem SonderE st...mehr

1. Bestandteile. Rn 21 Nach § 5 II sind gemE die wesentlichen Bestandteile (Rn 14), die für Bestand und/oder Sicherheit erforderlich sind. Zwingend gemE sind ferner Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch ›der‹ WEigtümer (aber nicht bloße Bruchteilseigentümer: BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – 2 reichen (BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – dienen;...mehr

1. Anspruchsteller. Rn 40 Der Anspruchsteller muss WEigtümer sein (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1). WEigtümer idS ist auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist (KG NZM 00, 828, 829). Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen (s.a. BGH NJW 11, 1137 Rz 8; LG Saarbrücken ZMR 19, 798). Der Einsichtnehmende muss kein besonderes rechtliches Interesse geltend ...mehr

aa) Überblick. Rn 39 Ob durch einen Gebrauch ein Nachteil erwächst, ist eine Frage des Einzelfalls. Soweit hier Hinweise gegeben werden, ist zu beachten, dass sie zu überprüfen und kritisch zu hinterfragen sind. Ferner ist für die Falllösung zunächst zu fragen, ob es den Gebrauch regelnde, wirksame Vereinbarungen oder Beschl gibt: bb) SonderE. Rn 40 Bodenbelag. Ein WEigtümer be...mehr

I. Allgemeines. Rn 4 Am gesamten gemE (§ 1 Rn 5) hat jeder WEigtümer nach Maßgabe von § 14 (s.a. BGH ZMR 20, 202 Rz 13) nach § 16 I 3 grds ein (bloßes) Mitgebrauchsrecht. Gebrauch idS ist die selbstnützige Verwendung des SonderE und/oder gemE durch Bewohnen, Gehen, Laufen, Liegen und Stehen und Draufstellen (s.a. § 100 BGB Rn 2). Mitgebrauch ist das aus der Gemeinschaft herzu...mehr

a) Klage- und Klagebegründungsfrist. Rn 11 Zur Begründetheit muss der Kläger die Klage- und Klagebegründungsfrist wahren (dazu § 45). b) Weiteres. Rn 12 Eine statthafte und zulässige Anfechtungsklage ist begründet, wenn der angegriffene, aber entstandene Beschl nicht ordnungsmäßig iSv § 18 II ist. Dies ist der Fall, wenn Momente vorliegen, die der Ordnungsmäßigkeit entgegensteh...mehr

I. Anwendungsbereich. Rn 33 § 21 V ist auf alle Absätze des § 21 anwendbar. Er ermöglicht es, von allen Regelungen in Bezug auf Kosten und/oder Nutzungen etwas Abweichendes zu bestimmen. II. Beschl. Rn 34 Der Beschl unterfällt § 25 I. Er muss in ausreichend bestimmter Weise regeln, was für die Kosten und/oder Nutzungen abweichend vom Gesetz gelten soll. Was insoweit gilt, unter...mehr

a) Grundsatz. Rn 16 Nach § 14 I Nr 1 sind die nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 17 Ein WEigtümer ist allerdings verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 I Nr 1 erfüllen. Als Dritte erfasst sind die in § 555d BGB Rn 4 Genannten sowie va Mieter (LG Frankfurt aM ZMR 19, 65), Päc...mehr

1. Allgemeines. Rn 2 Die GdW ist grds in sämtlichen Bereichen rechts- und parteifähig (s.a. § 1 BGB Rn 8). Bsp: Erb- und Grundbuchrecht (BGH ZMR 05, 547; KG IMR 15, 512), Scheck- und Wechselrecht, Verwaltungsprozess (zB OVG Lüneburg ZMR 18, 94; OVG Berlin-Brandenbg ZWE 10, 42, 42). Die GdW kann auch Vereinsmitglied (AG Hannover ZMR 08, 743; str) und Beteiligter iSv § 154 1 ZV...mehr

Rn 38 Die GdW ist nach § 9a V nicht insolvenzfähig.mehr

1. Überblick. Rn 17 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 1 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. § 20 II 1 Nr 1 bezieht sich sowohl auf das gemE, das sich im Bereich der Wohnung eines WEigtümers befindet, als auch auf das übrige gemE (BRDrs 168/20, 69). Vom Begriff ›WEigtümer‹ erfasst sind auch Dritte, also d...mehr

1. Überblick. Rn 20 Die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen auch nach der Erstreckung wirtschaftlich die Hauptsache bilden (s.a. Rostock NJW 23, 617). Der Begriff ›wirtschaftlich‹ ist § 31 I 2 und § 1 II ErbbauRG entlehnt. Nach hM ist die Verkehrsanschauung maßgeblich, wobei kein ›zu enger‹ Maßstab anzulegen sein soll. Maßgeblich ist auf objektive wir...mehr

1. Allgemeines. Rn 23 SNRe können nach hM im Wege des Rechtskaufs zwischen den WEigtümern erworben bzw veräußert werden. Ein verdinglichtes SNR geht beim Kauf/Erwerb eines SonderE vom Verkäufer auf den Erwerber/Käufer als Inhalt des SonderE ohne Weiteres und ohne besondere Abrede über (Oldenbg IMR 20, 2417; s aber BGH ZWE 17, 169 Rz 20). Ein schuldrechtliches SNR geht beim Ka...mehr

I. Allgemeines. Rn 12 Bei Nicht- oder Schlechterfüllung seiner Pflichten schuldet ein Verwaltungsbeirat – nicht der Beirat als Organ – nach § 276 I 1, II BGB schon bei einfacher Fahrlässigkeit (Ddorf MDR 98, 35) der GdW und/oder einem WEigtümer oder einem Dritten, zB dem Verw, aus § 280 I 1 BGB, ggf aus §§ 823 ff BGB Schadenersatz (KG ZMR 04, 458; Zweibr NJW-RR 87, 1366, 1367...mehr

I. Allgemeines. Rn 2 § 19 I Fall 1 gibt eine Beschl-Kompetenz, über die Verwaltung des gemE oder des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) zu bestimmen (ferner besteht die Möglichkeit zu Verwaltungsvereinbarungen, dazu § 10 Rn 6). Die WEigtümer bilden durch den Beschl formal jew den Willen der GdW (BRDrs 168/20, 63). Kommt es bei ihrer Willensbildung zu Mängeln oder findet eine n...mehr

Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet.mehr

1. Allgemeines. Rn 50 Die GdW schuldet die vereinbarte Vergütung. Fehlt eine Bestimmung zur Höhe, kann der Verw nach § 612 BGB ein marktübliches Honorar verlangen (KG ZMR 04, 460; BayObLG FGPrax 97, 136), sofern eine Vergütung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Unentgeltlichkeit kommt ggf bei der Verwaltung kleinerer WE-Anlagen in Betracht; dann gelten §§ 662 ff BGB. Ggf ...mehr

Rn 20 Für die Fälligkeit und Anfechtung gelten Rn 13 ff entspr.mehr

1. Erhaltungsmaßnahme (§ 15 Nr 1). Rn 2 Es muss sich um eine Erhaltungsmaßnahme (zum Begriff § 13 Rn 16) in Bezug auf das gemE und/oder das SonderE handeln. Diese Erhaltungsmaßnahme muss rechtzeitig angekündigt werden. § 555a II BGB gilt insoweit entspr (iE § 555a Rn 12 ff). 2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen (§ 15 Nr 2). Rn 3 Es muss sich um eine Maßnahme in Bezu...mehr

Rn 48 Der Vermögensbericht soll den WEigtümern ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der GdW geben (BRDrs 168/20, 86). Er ist nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen.mehr

I. Allgemeines. Rn 21 Die Versammlung ist vGw immer beschlussfähig. Die WEigtümer können etwas anderes vereinbaren (zu Alt-Vereinbarungen § 47). II. Vereinbarung. Rn 22 Haben die WEigtümer ein Quorum vereinbart, ist ein Beschl, der dieses nicht erreicht, nach hM formal mangelhaft und anfechtbar, aber nicht nichtig (s.a. BGH ZMR 09, 698; ZMR 02, 930, 936). Wird das Quorum nicht ...mehr

I. Sachenrecht. Rn 3 Sind Teilungsvertrag/Teilungserklärung insgesamt mangelhaft, war zB der Aufteiler geschäftsunfähig, ist die sachenrechtliche Begründung fehlgeschlagen (BGH NJW 90, 447 [BGH 03.11.1989 - V ZR 143/87]). Wird die Teilung indes im Grundbuch eingetragen, wird der Gründungsakt in dem Augenblick geheilt, in dem ein Dritter gutgläubig eines der gebildeten Wohnung...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 12 Sinn und Zweck des § 18 II Nr 1 ist es zum einen, einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung zu geben. Zum anderen ist § 18 II Nr 1 Maßstab für jegliches Verwaltungshandeln. Jede Verwaltungsentscheidung und jede Verwaltungsmaßnahme muss danach ordnungsmäßig sein, darf also nicht gegen das Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Erm...mehr

Rn 17 Ist ein WEigtümer iSv § 17 rechtskräftig verurteilt, darf er bei allen Beschl-Fassungen nicht mitstimmen.mehr

I. Begriff der Verwaltung. Rn 1 Der Begriff der Verwaltung iSv § 18 ist weit zu verstehen (BGH ZMR 20, 197 Rz 16; NJW 16, 2177 Rz 26 = ZMR 16, 476). Verwaltung findet grds durch Vereinbarungen iSv § 10 I 2, aber auch – und sogar vornehmlich – durch Beschl statt. Der Begriff ›Verwaltung‹ ist Zusammenfassung der im Verbandsrecht genutzten Begriffe Geschäftsführung und Vertretun...mehr

Rn 11 Zu Änderungen s § 8 Rn 5 ff, die analog anzuwenden sind.mehr

aa) Weiter Gestaltungsspielraum. Rn 51 Den WEigentümern ist aufgrund ihres Selbstorganisationsrechtes ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt (BGH V ZR 69/21 Rz 38; ZMR 21, 136 Rz 13). Der neue Umlageschlüssel muss lediglich § 18 II genügen (BGH V ZR 69/21 Rz 38). An die Auswahl eines angemessenen Umlageschlüssels dürfen keine zu strengen Anforderungen gestellt werden, wei...mehr

a) Allgemeines. Rn 24 Ein verdinglichtes SNR wird nach hM durch einen Vertrag zwischen dem abgebenden und dem aufnehmenden WEigtümer übertragen (München ZMR 16, 896). Die WEigtümer müssen sich nach hM analog §§ 877, 873 BGB über die Inhaltsänderung ihrer jeweiligen SonderE-Rechte einigen (BGH ZMR 20, 776 Rz 39). Die Änderung muss außerdem im Grundbuch eingetragen werden (BGHZ...mehr

1. Allgemeines. Rn 30 Die WEigtümer können über eine Angelegenheit beschließen, soweit ihnen das Gesetz oder eine Vereinbarung nach § 23 I (Öffnungsklausel; § 23 Rn 1) eine Kompetenz dazu einräumt. S zum Beschl iE Vor §§ 23 bis 25 Rn 1 ff. 2. Bindung. a) WEigtümer. Rn 31 Die aktuellen WEigtümer sind an einen Beschl ohne Weiteres gebunden. b) Sondernachfolger (§ 10 III 1, 2). Rn 3...mehr

1. Überblick. Rn 19 Erfasst sind die Kosten, die auf einer baulichen Veränderung beruhen. Erfasst sind damit nicht nur die Baukosten. Gemeint sind auch sämtliche Folgekosten, insb des Gebrauchs und der Erhaltung (BRDrs 168/20, 75). 2. Betroffene WEigtümer. Rn 20 Die Kosten sind auf die WEigtümer umzulegen, die den Beschl nach § 20 I gefasst haben. Wer dies ist, muss sich aus ei...mehr