Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 1 Nach § 19 II Nr 2 gehört es zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, das gemE zu erhalten (§ 19 Rn 29 ff). Jeder WEigtümer kann dies von der GdW nach § 18 II Nr 1 verlangen und notfalls einklagen. Eine solche Erhaltung ist indes fraglich, wenn das gemE erhebliche Schäden und Verwüstungen erlitten hat. Der Frage, was dann gilt, widmet sich § 22.mehr

Rn 16 Bei der gerichtlichen Prüfung der Ordnungsmäßigkeit ist auf den Kenntnisstand der beschließenden WEigtümer abzustellen (§ 44 Rn 13). Stimmen sämtliche WEigtümer einem Beschl zu, ist dieser grds ordnungsmäßig (München ZWE 16, 256 Rz 19).mehr

Rn 1 Die Bestimmung erfasst die erstmalige Begründung von SonderE durch Teilungsvertrag nach § 3, aber auch die nachträgliche Begründung (= Änderung; Rn 8) und die (ggf tw) Aufhebung von SonderE (Rn 6).mehr

Rn 12 § 25 IV sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB kein allgemeines Stimmverbot vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechtes auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle (BGH ZMR 14, 559 = NZM 14, 275 Rz 10). Ausgeschlossen ist stets nur das Stimmrecht, nicht: das Teilnahme-, Rede-, Antrags- oder Anfechtungsrecht (str).mehr

Rn 5 Der Begriff Darlehensvertrag ist formal zu verstehen. Ein Darlehen nach § 504 I 1 BGB liegt auch vor, wenn ein Darlehensgeber in einem Vertragsverhältnis über ein laufendes Konto der GdW gestattet, ihr Konto in bestimmter Höhe zu überziehen (Überziehungsmöglichkeit). Die Einschränkung gilt nur für den Abschluss des Vertrags, nicht aber für Erklärungen iRd Vertragsabwick...mehr

1Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht...mehr

Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862).mehr

Rn 25 Die fehlgeschlagene Begründung von SonderE kann ggf in ein SNR ausgelegt bzw gem § 140 BGB umgedeutet werden (LG Dortmund ZMR 16, 642). Dies ist der Fall, wenn sämtliche Tatbestandsmerkmale für die Entstehung eines SNRs (dazu § 16 Rn 11 ff) vorliegen (KG ZMR 99, 206; Hamm Rpfleger 83, 19). Umdeutung scheidet aus, wenn das gesamte, einem Miteigentumsanteil zugedachte So...mehr

Rn 17 Die Frage der Unverhältnismäßigkeit iSv § 21 II 1 Nr 1 bzw. der Amortisation iSv § 21 II 1 Nr 2 wird bei einem Streit, ob Kosten nach § 21 II oder § 21 III umzulegen sind, idR nur durch ein Gutachten zu ermitteln sein. Die negative Formulierung des § 21 II 1 Nr 1 soll dabei zum Ausdruck bringen, dass derjenige die Unverhältnismäßigkeit zu beweisen hat, der sie behauptet.mehr

Rn 26 § 45 S 1 ist nicht anzuwenden. Macht der Kläger längere Zeit einen notwendigen Beschl nicht geltend, kann das im Einzelfall aber ggf dazu führen, dass das Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen ist. Ferner kann der Zeitablauf ein Indiz gegen die Notwendigkeit des Beschl sein.mehr

Rn 28 Der Vermieter verabredet ein Aufrechnungsverbot ggü seinem Mietzinsanspruch, um dessen zeitnahe Durchsetzbarkeit zu sichern. Hierauf kann er sich nach dem Ende des Mietverhältnisses regelmäßig nicht mehr berufen (BGH NJW-RR 00, 530). Ebenso liegt es hinsichtlich einer Klausel, die eine Vorankündigungsfrist für eine Aufrechnung bestimmt (BGH NJW-RR 88, 329 [BGH 16.12.19...mehr

Rn 18 Der veräußernde WEigtümer hat ohne einen dem Erwerb entgegenstehenden wichtigen Grund (§ 12 II 1) oder nach § 12 II 2 einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung (s.a. Rn 20).mehr

Rn 67 Inhalt einer ›Entlastung‹ ist idR die einseitige Erklärung, dass der GdW gegen den Verw keine Ansprüche wegen der in der Abrechnung und ihren Ergänzungen dargestellten Vorgänge zustehen. In der bloßen Genehmigung der Abrechnung liegt keine schlüssige Entlastung (BGH NJW 11, 1346 Rz 8 = ZMR 11, 573).mehr

Rn 9 Die WEigtümer können die vom Verw als Organ der GdW vorgeschlagenen Ansätze ändern (BGHZ 163, 154 = ZMR 05, 557); einer neuen Ladung bedarf es dazu nicht (LG München I ZMR 10, 554). Die WEigtümer können von § 28 I 2 Abweichendes vereinbaren. Eine Beschl-Kompetenz besteht nicht (BGHZ 163, 154 = ZMR 05, 557).mehr

Rn 21 Die Rechte nach § 9a II Fall 1 können grds nur von der GdW wahrgenommen werden. Der einzelne WEigtümer kann nicht handeln und ist zB nicht prozessführungsbefugt. Nach einer Vereinbarung kann etwas anderes gelten (Rn 22). Ferner kann die GdW einen WEigtümer ermächtigen (Rn 18).mehr

Rn 2 Nicht ggü Dritten (Vor §§ 1–49 Rn 25), aber im Verhältnis der WEigtümer untereinander sind Verfügungen sowohl über den Miteigentumsanteil allein als auch über das SonderE allein möglich, solange nicht eines der beiden Elemente ohne Verbindung bleibt. Zur Unterteilung von SonderE s § 2 Rn 11, zur Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten § 2 Rn 14, zu Abspaltu...mehr

Rn 12 Die GdW wird ggü dem Verw durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschl dazu ermächtigten WEigtümer vertreten. § 9b II lehnt sich insoweit an § 46 Nr 8 GmbHG an (BTDrs. 19/18791, 49).mehr

Rn 29 Anders als bislang, besteht für Stellplätze neben der selbständigen Einzelbuchung nicht die Möglichkeit eines gemeinsamen Miteigentumsanteils iVm einem Wohnungseigentum. Diese Buchung erschwerte iÜ die Verkehrsfähigkeit.mehr

Rn 39 § 20 III regelt 2 Tatbestände. Zum einen geht es um eine bauliche Veränderung, die für einige oder alle WEigtümer zwar nachteilig ist, mit der diese aber einverstanden sind. Und zum anderen geht es um bauliche Veränderungen, die den anderen WEigtümern nicht iSv § 14 I Nr 2 nachteilig sind.mehr

Rn 3 Das GBA ist nur zu einer formalen Prüfung der in § 32 III genannten Angelegenheiten berechtigt (aA Ddorf DNotZ 78, 354 [OLG Düsseldorf 21.09.1977 - 3 W 266/77]). Verstößt das GBA gegen § 32 III, entstehen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht. § 32 III ist Sollvorschrift (s.a. BGH ZMR 08, 897).mehr

Rn 31 Guthaben/Ausgaben sind nach dem jeweiligen gesetzlichen (§§ 16 II 1, 21 I, II, III) oder gewillkürten Schlüssel (etwa nach §§ 10 I 2, 16 II 2, 21 V 1, 23 I 1) umzulegen (BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).mehr

Rn 2 Mit der Klagefrist soll nach hM erreicht werden, dass die übrigen WEigtümer möglichst rasch Klarheit darüber erlangen, welcher Beschl aus welchen Gründen angefochten werden soll (BGH ZMR 21, 132 Rz 11; ZWE 17, 99 Rz 16). Die Klagefrist wird von der ganz hM als materiell-rechtliche Frist verstanden (BGH ZMR 21, 132 Rz 11; NJW 11, 2202 Rz 18).mehr

Rn 65 Gegen eine Pflichtverletzung des Verw soll nach hM nur die GdW (dann nach § 9b II) vorgehen können (LG München I ZWE 22, 280 Rz 17; LG Frankfurt aM ZWE 22, 282 Rz 9; aA im EInzelfall Elzer ZMR 22, 953 ff).mehr

Rn 3 Eine Veräußerungsbeschränkung gilt – egal aus welcher Hand: § 46 – nach Entstehung der GdW (BGH NJW 91, 1613 [BGH 21.02.1991 - V ZB 13/90]), also bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a I 2).mehr

Rn 45 Zum Anspruch auf Festsetzung von Vorschüssen s § 28 Rn 10 ff. Daneben besteht entspr § 19 II Nr 5 ein Anspruch auf Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse sowie auf die Herausgabe von Guthaben.mehr

Rn 6 Die gesetzlichen Grenzen des Mitgebrauchs bestimmt § 14 (BGH ZMR 16, 888 Rz 28). Es können daneben Grenzen nach § 10 I 2 und/oder § 19 I gewillkürt bestimmt und ggf nach §§ 10 II erstritten werden. Bei einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gebrauchsrechtes können die WEigtümer eine – auch pauschale – Kostenerstattung bestimmen.mehr

Rn 11 § 6 II bringt das Prinzip der Untrennbarkeit von SonderE und Miteigentumsanteil in umgekehrter Richtung zum Ausdruck. Wird der Miteigentumsanteil mit Grundpfandrechten belastet oder in anderer Weise über ihn verfügt, so wird stets auch das SonderE erfasst.mehr

Rn 15 Die GdW wird nach § 9b I 1 und in seinem Rahmen durch den Verw gesetzlich vertreten, ansonsten nach § 9b I 2 von den WEigtümern oder nach § 9b II von den dort Genannten ggü dem Verw. Ein WEigtümer kann nach bislang hM alternativ als Standschafter der GdW auftreten, wenn hierfür ein schutzwürdiges Eigeninteresse besteht (BGH NZM 16, 363 [BGH 17.03.2016 - V ZR 185/15] Rz...mehr

Rn 1 Für die Mobiliar- und Immobiliarzwangsvollstreckung ist der Verw nach § 9b I 1 vertretungsbefugt. Nach § 27 I Nr 1 ist er grds auch berechtigt, den Willen der GdW zu bilden.mehr

Rn 22 Für den Gegenstand des SonderE gilt – soweit nicht § 5 II greift, zB für im Boden verlegte Versorgungsleitungen – nach § 5 I 2 § 94 BGB entspr. Damit sind auch die Sachen Gegenstand des SonderE, die mit dem Teil des Grundstücks fest verbunden sind, auf den sich das SonderE erstreckt. Das gilt insb für Gebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden.mehr

Rn 33 Der privilegierte WEigtümer muss ein Verlangen nach einer privilegierten baulichen Veränderung iSv § 20 II 1 nach § 18 II Nr. 1 ggü der GdW aussprechen. Einer besonderen Form bedarf es nicht.mehr

Rn 1 § 32 I entspricht § 3 III. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht erforderlich, wenn sich das Recht auf das gesamte Gebäude erstreckt (LG Münster DNotZ 53, 148 [LG Münster 18.11.1952 - 5 T 872/52]).mehr

Rn 31 Führt der Verw die Beschl-Sammlung nicht ordnungsmäßig, haftet er der GdW ggf nach § 280 I 1 BGB auf Schadenersatz. Die Pflicht, die Beschl-Sammlung zu führen, umfasst ggf auch die Verpflichtung, Fehler und Unvollständigkeiten des Vorverw zu korrigieren (LG Berlin ZWE 17, 95 = GE 16, 206 Rz 10; zw). Einen Schadenersatz ggü Erwerbern sieht das Gesetz nicht vor.mehr

Rn 34 Das SNR ist grds nicht selbständig belastbar (BGH ZMR 20, 776 Rz 30; Schlesw ZWE 12, 42; BayObLG 98, 125; Ddorf OLGZ 86, 413, 414). c) Der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann indes SNR-Fläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen (BGH ZMR 20, 776 Rz 34 ff).mehr

Rn 18 Die Übernahme einer Baulast (zB fehlende Abstandsfläche für ein Bauwerk) ist möglich (Hamm NJW-RR 91, 388 [BGH 26.09.1990 - XII ZR 87/89]). Auch dazu müssen sämtliche WEigtümer jenseits von §§ 19 I, 10 I 2 handeln (Stuttg BeckRS 13, 20029; unklar BGH ZMR 10, 210).mehr

Rn 16 Zum Teil ist vereinbart, dass der Verw einer baulichen Veränderung zustimmen muss (vgl etwa BGH NZM 17, 328 Rz 25). In diesem Falle ist auszulegen, ob die Zustimmung neben einen Vornahme- oder Gestattungsbeschl treten soll oder ob der Verw (ggf als Organ der GdW) anstelle der WEigtümer die bauliche Veränderung billigen soll (BGH NZM 17, 328 [BGH 18.11.2016 - V ZR 49/16...mehr

Rn 19 Eine (ggf ergänzende) Auslegung (allg § 157 BGB Rn 15 ff) hat nach hM Vorrang vor einer Anpassung gem § 10 II (BGH ZMR 19, 518 Rz 8; NZM 16, 727 Rz 18).mehr

Rn 14 § 21 II ist nur vorbehaltlich § 21 I anwendbar. Eine bauliche Veränderung, welche die GdW für einen WEigtümer nach § 20 I, II durchgeführt hat, ist mithin nicht von § 21 II erfasst, auch wenn sie die dort genannten Voraussetzungen erfüllt (BRDrs 168/20, 75).mehr

Rn 23 Das Gericht hat bei der Nichtigkeitsklage einen Beschl grds nur auf Nichtigkeitsgründe hin zu überprüfen. Etwas anderes kann gelten, wenn der Kläger die Klagefrist des § 45 S 1 gewahrt und die die Anfechtbarkeit begründenden Mängel innerhalb der Begründungsfrist ihrem Kern nach mitgeteilt hat. Es ergeht in der Hauptsache ein Feststellungsurteil.mehr

Rn 19 Zum Streitgegenstand gilt Rn 2 entspr, zur Zuständigkeit gilt Rn 3 entspr, zu den Parteien gelten Rn 5 ff entspr.mehr

Rn 38 Ein Vertrag mit dem Verw endet nach § 26 III 2 spätestens 6 Monate nach dessen Abberufung (s.a. BGH ZMR 22, 483 Rz 25). Die Abberufung idS endet nicht mit dem Beschl nach §§ 19 I, 26 I, sondern erst mit dem Ende der Bestellungszeit.mehr

Rn 24 Nach § 18 II Nr 1 kann jeder WEigtümer nach einer Vorbefassung (Vor §§ 43–45 Rn 15) von der GdW in einer Klage die Einhaltung einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen. Die Klage unterfällt § 43 II Nr 2. Besteht die ordnungsmäßige Verwaltung in der Fassung eines Beschl, kann auf diesen geklagt werden. Diese Klage unterfällt §§ 43 II Nr 4, 44 I 2.mehr

Rn 9 Die GdW führt die Bezeichnung ›Gemeinschaft der Wohnungseigentümer‹ oder ›Wohnungseigentümergemeinschaft‹ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. Zulässig sind die Kennzeichnung des Grundstücks durch postalische Anschrift (Rostock ZWE 14, 122), die Angabe der katastermäßigen Bezeichnung nach Gemarkung, Flur und Flurstück oder die Angabe der...mehr

Rn 8 Hat die GdW keinen Verw, wird sie nach § 9b I 2 durch die WEigtümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfanges auch der Vertretungsmacht ist Dritten ggü unwirksam.mehr

Rn 26 Die Teilhabe an den Nutzungen muss billigem Ermessen entspr. Besondere Umstände können den Anspruch ausschließen (BRDrs 168/20, 77). Kapazitätsprobleme sind idR kein besonderer Umstand (BRDrs 168/20, 77), da alle WEigtümer gleich zu behandeln sind. Die zunächst berechtigten WEigtümer haben grds kein besseres Recht (BRDrs 168/20, 77).mehr

Rn 46 Die WEigtümer schulden nach § 16 II 1 Geld. Eine Beschl-Kompetenz zur Begründung von (Natural-)Leistungspflichten besteht nicht (§ 23 Rn 26).mehr

Rn 52 Ein Beschl, mit dem ein WEigtümer zB zur Beseitigung aufgefordert wird, begründet keine eigenständige Grundlage für den Beseitigungsanspruch. In vielen Fällen dient er lediglich der Vorbereitung des gerichtlichen Verfahrens. Was gilt, darf im Prozess nicht offengelassen werden (BGH NJW 10, 3093 [BGH 15.01.2010 - V ZR 72/09] Rz 5).mehr

Rn 8 § 12 I enthält nach hM eine Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 13; NJW 12, 3232 Rz 13; ZMR 11, 813 Rz 9; LG München I ZMR 18, 863; s.a. Rn 13 und allg § 23 Rn 24 ff). Ein Beschl ist nicht nichtig, wenn er die Zustimmung verweigert, obwohl kein wichtiger Grund vorliegt (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 17).mehr

Rn 12 Inhalt und Rechte am gemE bestimmt § 10 iVm §§ 903, 741 ff, 1011 BGB. Am gemE steht jedem WEigtümer gem § 16 I ein (bloßes) Mitgebrauchs- und ein Mitnutzungsrecht zu. Zur Vermietung des gemE s § 535 BGB Rn 89; zu ›Umwandlungsfällen‹ s § 566 BGB Rn 20 ff.mehr

Rn 47 Da WEigtümer Drittnutzern keine Rechte vermitteln können, die sie selbst nicht haben, sind auch Drittnutzer Beschl, Vereinbarungen und dem Gesetz unterworfen und können bei Verstößen auf Unterlassung in Anspruch genommen werden (§ 13 Rn 8).mehr