Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 57 Ansprüche aus dem Verw-Vertrag – etwa auf Schadenersatz, auf Vornahme einer Maßnahme nach § 18 II oder auf Herausgabe –, sind, soweit sie der GdW zustehen, nach § 9b II, I 2 durchzusetzen, oder durch einen neuen Verw. Anderes gilt bei einem Anspruch, der einem WEigtümer zusteht (Rn 56).mehr

Rn 11 Ein Wohnungseigentumsrecht kann analog § 8 durch Erklärung ggü dem GBA (München ZWE 18, 442 Rz 19) in 2 oder mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden (BGH ZMR 15, 390 Rz 6; ZMR 12, 639 Rz 8; grundlegend NJW 68, 499). Die Unterteilung ist nicht Abspaltung einer ›Restwohnung‹, sondern Neuaufteilung (München RNotZ 11, 491).mehr

Rn 9 Hat ein WEigtümer (oder mehrere) eine bauliche Veränderung allein bezahlt, gebühren nach §§ 16 III, 21 I 2 oder §§ 16 III, 21 III 2 nur sen die Nutzungen der baulichen Veränderung. Dazu gehört auch der Gebrauch.mehr

Rn 6 § 21 II 1 Nr 1 liegt der Gedanke zu Grunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der WEigtümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen WEigtümern bezahlt werden sollte (BTDrs 19/22634, 44). § 21 II 2 regelt, wem die Nutzungen dieser baulichen Veränderung gebühren.mehr

Rn 4 Jeder WEigtümer hat nach § 19 II Nr 6 grds einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verw bestellt wird (§ 19 Rn 46). § 19 II Nr 6 ist nach § 48 IV 1 allerdings erst ab 1.12.23 anwendbar, um die Entwicklung und Umsetzung der notwendigen Zertifizierungsverfahren zu ermöglichen.mehr

Rn 52 Der Vermögensbericht ist jedem WEigtümer zur Verfügung zu stellen. Auf welche Art und Weise das geschieht, gibt das Gesetz nicht vor (BRDrs 168/20, 87). Es ist daher vorstellbar und sachgerecht, dass der Vermögensbericht ein Teil der Jahresabrechnung ist. Vorstellbar ist aber auch, ihn separat zu erstellen. Möglich soll es aber auch sein, ihn elektronisch auf eine Inte...mehr

Rn 3 Für den Antrag, wegen Hausgeldansprüchen, die ein Vorrecht nach § 10 I Nr 2 ZVG genießen, eine Sicherungshypothek einzutragen, besteht ein Rechtsschutzbedürfnis (BGH ZWE 11, 401). Eine unbeschränkte Eintragung ist trotz § 10 I Nr 2 ZVG möglich (Frankf ZMR 11, 401; Stuttg ZMR 11, 154), eine – unnötige – bedingte Eintragung aber zulässig (BGH ZWE 11, 401).mehr

Rn 8 § 43 II Nr 4 unterfallen alle Klagen iSd § 44 I sowie grds sämtliche Feststellungsklagen mit Bezug auf Beschl, zB dass und ggf mit welchem Inhalt ein Beschl gefällt wurde. Dass der Kläger beantragt, den Beschl für ungültig zu erklären, hindert nicht die Feststellung der Nichtigkeit (§ 44 Rn 2; BGH ZMR 11, 652).mehr

Rn 27 Die Pflicht, das gemE zu erhalten, ruht nach § 18 I vGw auf der GdW. Der Verw muss die Erhaltung als Organ organisieren (§ 27 Rn 1), zT aber auch selbst entscheiden (§ 27 Rn 2 ff).mehr

Rn 28 Die Beschl-Ersetzungsklage ist statthaft, wenn die Klage auf einen Beschl abzielt (LG München I NZM 23, 164 [BGH 24.03.2022 - V ZB 60/21]). Ggf ist eine Klage auf Beschl-Ersetzung nach einem Hinweis nach § 139 ZPO als Leistungsklage umzudeuten.mehr

Rn 33 Die WEigtümer (zum Gericht Rn 38) können den Verw jederzeit wegen jedes beliebigen Grundes abberufen (§ 26 III), wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben. Ein wichtiger Grund für die Abberufung kann nach § 26 V weder vereinbart noch beschlossen werden.mehr

Rn 27 Die Vergabe der Nummerierung hat in der Reihenfolge der Verkündung der Beschl und gerichtlichen Entsch zu erfolgen. Sie darf nicht jährlich neu beginnen. Eine Nummerierung nach ›Kreisen‹, ›Sachgebieten‹, ›Gruppen‹, ›Themen‹ ist unzulässig.mehr

Rn 55 Der Verw haftet den WEigtümern nach hM aus dem Verw-Vertrag (BGH ZWE 20, 44 Rz 7) entweder unter dem Gesichtspunkt des Vertrags zu Gunsten Dritter oder mit Schutzwirkung für Dritte (Rn 46).mehr

Rn 3 Ein Beschl auf Grundlage einer Öffnungsklausel bindet den Sondernachfolger eines WEigtümers nach § 10 III 1 nur, wenn er nach § 5 IV 1 zum SonderE-Inhalt gemacht worden ist (§ 10 Rn 32). Zu Altfällen s § 48 Rn 1.mehr

Rn 52 Der Verw darf fällige Vergütungsansprüche – wenn das vereinbart ist – den Konten der GdW entnehmen. Die WEigtümer haften dem Verw für die Vergütung nach § 9a IV 1 Hs 1. Ist eine Vergütung nach Einheiten geschuldet, ist eine Verteilung nach § 16 II 1 nicht ordnungsmäßig (LG Lüneburg ZMR 09, 554).mehr

Rn 7 Wenn die tatsächliche bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ganz oder tw so abweicht, dass die planerische Darstellung an Ort und Stelle nicht mehr mit der nötigen Sicherheit festzustellen ist und es also unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht gem § 1 V gemE (BGH ZMR 04, 206, 207).mehr

Rn 41 Streitigkeiten über den Geltungsbereich eines SNRs (LG Duisburg ZMR 14, 470) oder den Inhalt des Gebrauchs (BGH ZMR 10, 971 Rz 7) unterfallen § 43 II Nr 1. Nichts anderes gilt, wenn streitig ist, wem das SNR zusteht (aA zum alten Recht Saarbr NJW-RR 98, 165 [OLG Hamm 22.04.1997 - 7 U 94/97]; Stuttg NJW-RR 86, 318 [OLG Stuttgart 04.12.1985 - 8 W 481/84]).mehr

(1) Grundsatz. Rn 12 Nach Art 14 GG iVm § 13 ist eine Beschränkung nach §§ 1 II, III, 10 I 2 nach hM ergänzend dahingehend auszulegen, dass auch ein abweichender Gebrauch zulässig ist, wenn dieser bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als ein dem Erlaubten entsprechender Gebrauch (BGH NJW 22, 3154 Rz 10; NJW-RR 21, 1239 Rz 27; ZWE 20,...mehr

Rn 33 § 21 V ist auf alle Absätze des § 21 anwendbar. Er ermöglicht es, von allen Regelungen in Bezug auf Kosten und/oder Nutzungen etwas Abweichendes zu bestimmen.mehr

Rn 14 Durch den bloßen Teilungsvertrag entstehen noch keine Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9). Denn nach § 4 I ist neben dem Teilungsvertrag (= Einigung) eine Eintragung erforderlich (§ 4 Rn 2).mehr

Rn 4 Ggf bedarf es einer Genehmigung, zB nach § 1799 BGB, § 22 BauGB, § 172 I 4 BauGB oder nach § 2 GVO.mehr

Rn 23 Ein gegen § 5 II verstoßender Teilungsvertrag/eine Teilungserklärung sind insoweit nichtig; die Entstehung von Wohnungseigentum wird dadurch aber nicht insgesamt in Frage gestellt (BGH NJW 90, 447); die betreffenden Gegenstände verbleiben im gemE (Frankf ZMR 97, 367).mehr

Rn 3 § 16 I 2 bestimmt für die Mitnutzungen den Umlageschlüssel. Er ist keine Anspruchsgrundlage. Anspruchsgrundlage ist ein Beschl nach § 28 II 1 (exemplarisch BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 16).mehr

Rn 19 Bei Verfügungen sind wegen der damit verbundenen Inhaltsänderung ggf Zustimmungserklärungen Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) erforderlich (Frankf Rpfleger 90, 292, 293 [OLG Frankfurt am Main 16.01.1990 - 20 W 501/89]).mehr

Rn 10 Stimmen die Beschreibung des Gegenstandes von SonderE- und/oder gemE in Teilungsvertrag/Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist idR kein Erklärungsinhalt vorrangig. Bei einem durch Auslegung nicht aufklärbaren Widerspruch verbleibt der betroffene Raum gemE (BGH ZMR 04, 206 Rz 16 – juris; München ZMR 12, 30).mehr

Rn 2 Es muss sich um eine Erhaltungsmaßnahme (zum Begriff § 13 Rn 16) in Bezug auf das gemE und/oder das SonderE handeln. Diese Erhaltungsmaßnahme muss rechtzeitig angekündigt werden. § 555a II BGB gilt insoweit entspr (iE § 555a Rn 12 ff).mehr

Rn 32 Für die Nutzungen gilt gem § 21 IV 2 über § 21 III der § 16 I entspr. Es gilt Rn 21 entspr. Entstehen durch einen nachträglichen Mitgebrauch Kapazitätsprobleme, müssen diese nach allgemeinen Regeln gelöst werden, etwa durch einen Benutzungsbeschl, der regelt, wann welcher WEigtümer das veränderte gemE gebrauchen darf (BRDrs 168/20, 77).mehr

Rn 30 Die WEigtümer können über eine Angelegenheit beschließen, soweit ihnen das Gesetz oder eine Vereinbarung nach § 23 I (Öffnungsklausel; § 23 Rn 1) eine Kompetenz dazu einräumt. S zum Beschl iE Vor §§ 23 bis 25 Rn 1 ff.mehr

Rn 39 Ob durch einen Gebrauch ein Nachteil erwächst, ist eine Frage des Einzelfalls. Soweit hier Hinweise gegeben werden, ist zu beachten, dass sie zu überprüfen und kritisch zu hinterfragen sind. Ferner ist für die Falllösung zunächst zu fragen, ob es den Gebrauch regelnde, wirksame Vereinbarungen oder Beschl gibt:mehr

Rn 49 IdR endet der Verw-Vertrag mit dem Ende der Bestellungszeit (München NJW-RR 08, 1397; BayObLG ZWE 00, 72). Dieser Wille ist entweder ausdrücklich bestimmt oder Ergebnis einer sachnahen Auslegung (LG Frankfurt aM ZMR 19, 363; LG Düsseldorf ZMR 11, 898, 899). Eine Abberufung oder eine Ungültigerklärung der Bestellung machen den Verw-Vertrag nicht rückwirkend unwirksam, s...mehr

Rn 38 Das Beschl-Ersetzungsurt führt zu einem Beschl iSv § 19 I (BGH NZM 18, 611 [BGH 04.05.2018 - V ZR 203/17] Rz 6). Diesen können die WEigtümer unter Beachtung der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung durch Beschl ändern (BGH V ZR 69/21 Rz 17).mehr

Rn 8 Grundstücksflächen, zB Terrassen (Frankf ZWE 21, 267 Rz 16; LG Landau/Pfalz ZWE 11, 272), Veranden, Gärten oder Spielplätze, sind kein Raum (Köln MittRhNotK 96, 61; Rn 2). An Grundstücksflächen kann ein SNR (§ 13 Rn 25 ff) begründet werden. Ferner kann nach § 3 II das SonderE auf sie grds erstreckt werden (§ 3 Rn 18 ff).mehr

Rn 53 Erfüllt die GdW den Anspruch der WEigtümer nicht oder mangelhaft, hat jeder WEigtümer einen Anspruch gegen sie, dass ihm der Vermögensbericht erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird (BRDrs 168/20, 87). Die Beschl nach § 28 I 1, II 1 sind allerdings auch dann mangelfrei, wenn es an einem Vermögensbericht fehlt (BRDrs 168/20, 87).mehr

Rn 8 Die Anfechtungsklage ist gegen die GdW zu richten. Diese wird nach § 9b I 1 vertreten. In verwalterlosen Gemeinschaften vertreten die übrigen WEigtümer, § 9b I 2 (§ 9b Rn 19). Die GdW bleibt prozessfähig.mehr

Rn 31 Wird nach § 5 IV vorgegangen, müssen – soweit nicht § 5 IV 2 greift – Dritte zustimmen (Vor §§ 1–49 Rn 25). Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf nach hM nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (KG ZWE 11, 84; s § 1 Rn 1).mehr

Rn 60 Geht die Einwirkung vom gemE aus, ist die GdW nach § 9a II Fall 3 verpflichtet, den Schaden zu erstatten (s.a. BGH ZMR 19, 517 Rz 11; 18, 777 Rz 35) oder einen Ausgleich zu leisten. Eine Aufrechnung ist nach hM nicht möglich (§ 28 Rn 61). Der Verw darf den Anspruch erst erfüllen, wenn dies beschlossen ist, es sei denn, er unterfällt § 27 I, II.mehr

Rn 13 Soweit keine Beseitigung verlangt werden kann, bleiben die durch Art 14 I GG geschützten Interessen der WEigtümer nicht gänzlich unberücksichtigt. Sie haben dann ein Mitbestimmungsrecht – Direktionsrecht (BGH ZWE 10, 29, 30; ZMR 04, 438).mehr

Rn 7 Ist ein Raum (ggf versehentlich) nach §§ 3 I, 8 I, 5 I, 7 III, IV Nr 1 nicht dem SonderE zugewiesen (ggf Frage der Auslegung), zB ein Spitzboden, liegt gemE vor (Frankf DNotZ 07, 469, 470 [BGH 01.03.2007 - III ZR 164/06]; BayObLG ZWE 00, 78).mehr

Rn 35 Die Kostentragungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen der dem SNR unterliegenden Räume, Flächen und Teile trifft nach § 16 II 1 grds alle (Hambg ZMR 04, 614); etwas anderes kann vereinbart werden (KG ZMR 09, 135, 136; BayObLG ZMR 02, 953), auch konkludent (BayObLG ZMR 01, 830; § 10 Rn 8).mehr

Rn 66 Gem § 6 IV 3 HeizkV sind Festlegung und Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Die rückwirkende Änderung des Schlüssels ist mithin unzulässig (LG Hamburg ZMR 14, 740; Rn 21).mehr

Rn 41 Die Pflicht gilt gegenüber sämtlichen (werdenden) WEigtümern, soweit diese nicht klagen. Sie gilt auch ggü ausgeschiedenen WEigtümern, soweit es sich um einen Rechtsstreit handelt, der den Zeitraum ihrer Zugehörigkeit zur GdW betrifft und noch Wirkungen für sie haben kannmehr

Rn 3 Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger, wenn auch auf Verlangen des künftigen WEigtümers, abweichend von den Plänen erstellt wird (BGH ZMR 15, 320 Rz 14; aA LG Itzehoe ZMR 18, 628). In einem solchen Fall besteht ggf ein Anspruch auf Herstellung eines den Plänen entspr Zustandes (BGH ZMR 15, 320 Rz 20).mehr

Rn 44 Nach § 14 II Nr 1 ist jeder WEigtümer ggü den anderen WEigtümern gehalten, deren SonderE keinen vermeidbaren Nachteil (dazu Rn 36) zuzufügen.mehr

Rn 16 Da der Wortlaut dies nicht ausschließt und zudem der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall verhindert sein kann bzw. aus sonstigen Gründen ausscheidet, ist es zulässig, auch bei Vorhandensein eines Vorsitzenden einen anderen WEigtümer zu ermächtigen. In einem solchen Fall kommt es zu einer doppelten (Einzel-)Vertretungsmacht.mehr

Rn 4 Das Gericht hat einer Anfechtungsklage stattzugeben, wenn der angegriffene, aber entstandene Beschl aus formalen oder materiellen Gründen nicht ordnungsmäßig oder nichtig ist, den Geleichbehandlungsgrundsatz verletzt oder ermessensfehlerhaft ist. Ferner ist der Anfechtungsklage stattzugeben, wenn es den WEigtümern an einer Beschl-Kompetenz fehlte (§ 23 Rn 24 ff).mehr

Rn 28 Gestatten muss nur der WEigtümer, auch ein SNR-Berechtigter, nicht aber ein Drittnutzer (BGH NJW 15, 2968 [BGH 10.07.2015 - V ZR 194/14] Rz 12); für diesen gilt § 15. Auf Drittnutzer muss der WEigtümer, der das SonderE und/oder gemE überlassen hat, aber zB nach §§ 555a, 555c BGB einwirken.mehr

Rn 3 Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, kann diese die Schließung der Wohnungsgrundbücher beantragen; zwingend ist das nicht. Zwar gibt es dann keine Gemeinschaft mehr (Vor §§ 1–49 Rn 12). Nach § 9a I 2 geht aber die GdW nicht unter (was dauerhaft aber nicht vorstellbar ist).mehr

Rn 26 Prozessvergleiche und andere schuldrechtliche Vereinbarungen nach § 10 I 2 sind nicht einzutragen (sehr str); anderes gilt, wenn dadurch ein Beschl umgesetzt ist (vgl zB Jena ZMR 07, 65; AG Pinneberg/LG Itzehoe ZMR 06, 969): dann gilt § 24 VII 2 Nr 1.mehr

Rn 26 Den Kostenschuldner des Notars bestimmt § 29 GNotKG. Die Eintragung der Änderung im Grundbuch verwirklicht den Gebührentatbestand der Nr 14160 Nr 5 KV GNotKG (München ZfIR 15, 622).mehr

a) Grundsatz. Rn 11 Grds kann jeder (ggf. fiktive, § 3 I 2) Raum zum SonderE erklärt werden, ist also ›sondereigentumsfähig‹. Etwas anderes gilt analog § 5 II für Räume, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEigtümer dienen (BGH NJW 91, 2909; NJW 79, 2391 [BGH 01.02.1979 - V ZR 14/77]). Dies ist der Fall, wenn der Raumzweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der WEigtüme...mehr