Anschaffungskosten, Besonderheiten bei Gebäuden / 2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Kauf eines Grundstücks mit aufstehendem Betriebsgebäude

Ein Unternehmer erwirbt mit Kaufvertrag vom 20.12.01 ein Grundstück in Berlin mit aufstehendem Betriebsgebäude (vollständig erschlossen), das er als Lagerhalle für seine Waren benutzen möchte. Im Kaufvertrag ist der Übergang von Nutzen und Lasten zum 1.1.02 vereinbart. Aus dem Kaufvertrag ergibt sich eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude in Höhe von 20 % : 80 %. Diese Aufteilung ist nicht zu beanstanden und entspricht keinem unangemessenen Ergebnis. Im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks sind folgende Aufwendungen angefallen (in EUR):

Kaufpreis Grundstück	500.000	zzgl. 19 % USt
Grunderwerbsteuer (6 %)	30.000
Notargebühren für Kaufvertrag und Auflassung	5.000	zzgl. 19 % USt
Kosten für den Grundbucheintrag	2.000
Fahrtkosten zum Objekt	250
Notargebühren für Grundschuldbestellung	1.500	zzgl. 19 % USt
Anliegerbeiträge für Straßenneubau	3.500

Der Unternehmer muss zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Anschaffungskosten für das Gebäude und des Grund und Bodens in einem ersten Schritt zwischen aktivierungsfähigen Anschaffungskosten und sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben unterscheiden, und in einem zweiten Schritt die ggf. direkte Zuordnung der Aufwendungen zum Gebäude und Grund und Boden vornehmen.

Bei den Notargebühren für die Grundschuldbestellung in Höhe von 1.500 EUR handelt es sich um sofort abzugsfähige Betriebsausgaben, eine Aktivierung als Anschaffungskosten kommt nicht in Betracht. Alle anderen o. g. Aufwendungen stellen Anschaffungskosten dar.

Lediglich die Anliegerbeiträge für den Straßenneubau in der Umgebung des Grundstücks stellen direkt zuordenbare Anschaffungskosten für den Grund und Boden dar. Alle anderen Aufwendungen sind Kosten, die zwischen Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden müssen.

Anschaffungskosten (in EUR)
Kaufpreis Grundstück	500.000
Grunderwerbsteuer (6 %)	30.000
Notargebühren für Kaufvertrag und Auflassung	5.000
Kosten für den Grundbucheintrag	2.000
Fahrtkosten zum Objekt	250
Summe	537.250

Die Summe wird jetzt zu 20 % dem Grund und Boden (nicht abnutzbares Anlagevermögen) und zu 80 % dem Gebäude (abnutzbares Anlagevermögen) zugeordnet:

Grund und Boden		Gebäude
537.250 EUR × 20 %	= 107.450 EUR	537.250 EUR × 80 %	= 429.800 EUR
zzgl. Anliegerbeiträge	3.500 EUR
Summe AK Grund und Boden	110.950 EUR

Von den Anschaffungskosten des Gebäudes ist ab dem 1.1.02 eine jährliche Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer vorzunehmen.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0050/0200	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	110.950,00	1200/1800	Bank	131.365,50
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	20.415,50

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4950/6825	Rechts- und Beratungskosten	1.500,00	1200/1800	Bank	1.785,00
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	285,00

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0090/0240	Geschäftsbauten	429.800,00
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	76.760,00	1200/1800	Bank	506.560,00