Anschaffungskosten, Besonderheiten bei Gebäuden / 5 Zuordnung zum Anlage- oder Umlaufvermögen: So entscheiden Sie richtig

Bereits mit der Absicht, ein unbebautes oder bebautes Grundstück zu erwerben, muss der Unternehmer eine Zuordnungsentscheidung treffen. Ist der Unternehmer verpflichtet, monatlich oder vierteljährlich Umsatzsteuervoranmeldungen beim Finanzamt einzureichen, kann er bereits über die geltend gemachte Vorsteuer aus dem Erwerb des Grundstücks gegenüber dem Finanzamt seine Zuordnungsentscheidung bekannt geben. Handelt es sich dagegen bei dem Unternehmer um einen Jahreszahler, sollte er die Entscheidung über die beabsichtigte Zuordnung des Grundstücks zu seinem Unternehmen mittels eines gesonderten Schreibens dem Finanzamt gegenüber dokumentieren. Die Zuordnungsentscheidung muss der Unternehmer, besonders bei Gegenständen, bei denen keine eindeutige Zuordnung gegeben ist, bis zum 31. Juli des Folgejahres vornehmen. Da es sich um eine Ausschlussfrist handelt, kommt eine Verlängerung der Frist nicht in Betracht. Es reicht also nicht, dass der Unternehmer, der durch einen Steuerberater vertreten wird, den Erwerb eines Grundstücks erst in der Jahreserklärung angibt, die regelmäßig zum 31.12. des Folgejahres einzureichen ist.

Hat der Unternehmer die Zuordnung zu seinem Betriebsvermögen vorgenommen, ist sowohl der Grund und Boden als auch das aufstehende (Fabrik- oder Büro-)Gebäude in seiner Bilanz zu aktivieren.

Es handelt sich um Anlagevermögen, wenn das Grundstück dazu bestimmt ist, dem Betrieb auf Dauer zu dienen. Eigenbetrieblich genutzte Gebäude, aber auch Gebäudeteile, gehören grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen. Wird ein Gebäude oder Gebäudeteil zu eigenen Wohnzwecken genutzt, handelt es sich um notwendiges Privatvermögen. Bei Gebäuden ist die Bildung von gewillkürtem Betriebsvermögen möglich, jedoch nur für den fremdbetrieblich genutzten und fremdvermieteten Gebäudeteil. Wird ein Gebäudeteil eigenbetrieblich genutzt oder zu fremden Wohnzwecken vermietet, gehört der anteilige Grund und Boden ebenfalls zum notwendigen Betriebsvermögen.

Nach § 8 EStDV müssen eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteile, deren Wert, inklusive des anteilig zugeordneten Grund und Bodens, nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Wertes des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR beträgt, nicht als Betriebsvermögen ausgewiesen werden.

Im Zuge der Anschaffung muss auch die Entscheidung getroffen werden, ob das erworbene Gebäude oder der Grund und Boden im Anlage- oder Umlaufvermögen auszuweisen ist. Steht im Zeitpunkt des Erwerbs noch keine Nutzungs fest, muss der Unternehmer eine Prognose abgeben.