Erbbaurecht, Grunderwerbsteuer

FinMin Bayern, Erlaß v. 18.7.2008, 36 - S 4500 - 001 - 28 048/08

1. Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundstücken gleich. Die auf Grundstücke abgestellten Vorschriften des Grunderwerbsteuerrechts gelten daher für Erbbaurechte und Untererbbaurechte (nachstehend als Erbbaurecht bezeichnet) entsprechend. Der Grunderwerbsteuer unterliegen somit die folgenden Rechtsvorgänge:

1.1 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

1.1.1 ein Vertrag, der den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts begründet (BFH-Urteil vom 5.12.1979, BStBl 1980 II S. 135 und BStBl 1980 II S. 136, mit weiteren Nachweisen),

1.1.2 ein Vertrag, der den Anspruch auf Übertragung eines Erbbaurechts begründet (BFH-Urteil 5.12.1979, BStBl 1980 II S. 136),

1.1.3 die Ausübung des Vorrechts auf Erneuerung des Erbbaurechts nach § 31 ErbbauVO, und

1.1.4 eine Vereinbarung über die Verlängerung eines Erbbaurechts (BFH-Urteil vom 18.8.1993, BStBl 1993 II S. 766).

1.2 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG

1.2.1 eine auf die Bestellung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.1.1 vorausgegangen ist,

1.2.2 eine auf die Übertragung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.1.2 vorausgegangen ist,

1.2.3 ein Rechtsgeschäft, durch das ein Erbbaurecht vor dem vereinbarten Zeitablauf aufgehoben oder auf ein Erbbaurecht verzichtet wird (BFH-Urteil vom 5.12.1979, BStBl 1980 II S. 136),

1.2.4 der Heimfall eines Erbbaurechts nach § 32 ErbbauVO (BFH-Urteil vom 23.9.1969, BStBl 1970 II S. 130). Bei einem Heimfall eines Erbbaurechts ist § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ausnahmsweise dann anzuwenden, wenn der Heimfallanspruch auf die Nichterfüllung von Vertragspflichten zurückgeht, die in einem schuldrechtlichen Vertrag übernommen wurden und zivilrechtlich eine Hauptleistung darstellen (BFH-Urteil vom 13.7.1983, BStBl 1983 II S. 683).

Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt die Ausübung des Heimfallrechts in der Form, dass der Eigentümer des Grund und Bodens die Übertragung des Erbbaurechts auf einen von ihm bezeichneten Dritten verlangt. In diesem Fall liegt nur ein Erwerb durch den Dritten vor, der wie die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts zu behandeln ist; und

1.2.5 eine auf die Verlängerung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.1.4 vorausgegangen ist.

1.3 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG

1.3.1 der Übergang eines Erbbaurechts kraft Gesetzes und die Übertragung eines Erbbaurechts durch behördlichen Ausspruch,

1.3.2 die vorzeitige Löschung eines nicht dem Grundstückseigentümer selbst zustehenden Erbbaurechts im Erbbaugrundbuch, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.2.3 vorausgegangen ist (BFH-Urteil vom 5.12.1979, BStBl 1980 II S. 136).

1.4 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG

das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren über ein Erbbaurecht.

1.5 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG

ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Anspruchs auf Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts oder der Rechte aus einem Meistgebot begründet (BFH-Urteil vom 28.11.1967, BStBl 1968 II S. 222).

1.6 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG

ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Angebot zum Abschluss eines Vertrages begründet, kraft dessen die Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts verlangt werden kann.

1.7 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG

die Abtretung eines der in den Nrn. 1.5 und 1.6 bezeichneten Rechte, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte begründet.

2. Im Falle der Vereinbarung der Verlängerung eines Erbbaurechts entsteht die Grunderwerbsteuer mit dieser Vereinbarung. Die Besteuerung richtet sich nach der im Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Rechtslage (vgl. Nr. 1.1.4 und das dort zitierte BFH-Urteil).

3. Überträgt der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zurück, weil er vertraglich eingegangene Verpflichtungen aus wirtschaftlichen Gründen nicht erfüllen kann, oder wird der Vertrag aus diesem Grunde aufgehoben, kann ein Fall des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG vorliegen (BFH-Urteil vom 13.7.1983, BStBl 1983 II S. 683).

4. In den Fällen der vorstehenden Nrn. 1 und 2 ist die Grunderwerbsteuer – sofern eine Gegenleistung vorhanden ist – vom Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG, § 9 GrEStG) zu berechnen. Zur Gegenleistung gehören

4.1 bei Bestellung, Übertragung, Erneuerung (vgl. Nr. 1) und Verlängerung (vgl. Nr. 1 und Nr. 2) von Erbbaurechten

der nach § 13 BewG kapitalisierte Wert der Erbbauzinsverpflichtung zuzüglich etwa vereinbarter Zuzahlungen oder sonstiger Leistungen.

Bei einer Übertragung des Erbbaurechts auf den Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks gehört der kapitalisierte Wert der Erbbauzinsverpflichtung jedoch nicht zur Gegenleistung (BFH-Urteil vom 14.11.2007, II R 64/06, BStBl 2008 II S. 486). Die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses bleibt zwar als Eigentümerreallast besteh...