Prof. Rolf-Rüdiger Radeisen
Die lebzeitige Übertragung von selbstgenutztem Wohneigentum unter Ehepartnern oder an einen (eingetragenen) Lebenspartner kann zu einer Steuerbefreiung führen. Es muss sich bei dem begünstigten Objekt um ein sog. Familienheim handeln. Dies bedeutet, dass das begünstigte Objekt von den Ehegatten zu Wohnzwecken tatsächlich genutzt werden muss. Eine Ferienwohnung, die nur unregelmäßig zu kurzen Urlaubszwecken genutzt wird, erfüllt nicht den Begriff des Familienheims. Der Wohnungsbegriff des Familienheims bestimmt sich nach der tatsächlichen Nutzung. In der Wohnung muss sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden.
Teilweise berufliche Mitbenutzung ist unschädlich
Die Nutzung eines dem Grunde nach begünstigten Familienheims zu anderen als zu eigenen Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist (z. B. die Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers).
Nicht von Bedeutung für die Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ist die Art der wirtschaftlichen Einheit. Voraussetzung ist lediglich, dass das übertragene Eigentum oder Teileigentum den eigenen Wohnzwecken dient. Es wird insoweit auf die Grundstücke gem. § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 5 BewG verwiesen. In der Praxis wird dies Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungseigentum betreffen. Die Begünstigung kann sich aber auch auf eine abgrenzbare Wohnung in einem ansonsten zu Mietwohnzwecken vermieteten (oder zu anderen nichtbegünstigten Zwecken genutzten) Gebäude beziehen.
Begünstigt sind Grundstücke in der Europäischen Union
Unter die Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG fallen nicht nur in Deutschland belegene Objekte. Begünstigt sind auch Familienheime in der Europäischen Union bzw. dem Europäischen Wirtschaftsraum. Voraussetzung ist aber immer, dass das Objekt eigenen Wohnzwecken dient. Eine Ferien- oder Wochenendwohnung oder eine aus beruflichen Gründen unterhaltene Zweitwohnung ist nicht begünstigt. Eine Erweiterung des Anwendungsbereichs auch auf bestimmte Drittstaaten – wie sie zum 1.1.2025 bei der Begünstigung für zu Mietwohnzwecken vermieteten Grundstücken in § 13d Abs. 3 ErbStG geregelt wurde – ist nicht vorgenommen worden.
Begünstigt ist ein bebautes Grundstück insoweit, wie darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (sog. Familienheim). Der Übertragung eines Familienheims sind aber auch gleichgestellt:
- die Freistellung eines Ehepartners oder Lebenspartners von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung eines Familienheims,
- die Übernahme von nachträglichem Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand für ein im gemeinsamen Eigentum oder dem Eigentum des anderen Ehepartners oder Lebenspartners stehenden Familienheims.
Begünstigte Zuwendung durch Darlehenstilgung
Ehemann M und Ehefrau F bewohnen ein Einfamilienhaus, Eigentümer ist M. Nach einer umfangreichen Erbschaft tilgt F ein auf dem Grundstück lastendes Darlehen, ohne dass eine Änderung in den Eigentumsverhältnissen vorgenommen wird.
Es handelt sich um eine Schenkung unter Lebenden, da M zulasten F bereichert wird. Die Schenkung ist aber steuerfrei nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG.
Begünstigte Zuwendung durch nachträglichen Ausbau
Ehemann M und Ehefrau F bewohnen ein Einfamilienhaus, Eigentümerin ist F. Nach einer umfangreichen Erbschaft lässt M an dem Gebäude das Dachgeschoss ausbauen und das Dach neu decken, ohne dass eine Änderung in den Eigentumsverhältnissen vorgenommen wird.
Es handelt sich um eine Schenkung unter Lebenden, da F zulasten M durch die Wertsteigerung des Grundstücks bereichert wird. Die Schenkung ist aber steuerfrei nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG.
Keine Behaltefristen für die Begünstigung
Die lebzeitige Übertragung ist an keine weitergehenden Behaltefristen oder eine weitere Selbstnutzung gebunden. Die Begünstigung entfällt nicht, wenn die begünstigte Person das Objekt kurz nach Eintritt der Bereicherung veräußern sollte. Damit kann die lebzeitige Übertragung des selbstgenutzten Wohneigentums günstiger sein als die Befreiung bei einer Übertragung von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, da es in diesen Fällen zu einer 10jährigen Behaltefrist kommt.
Es liegt grundsätzlich auch keine Objektbeschränkung vor. Es können somit mehrere Objekte unter Anwendung der Begünstigungsregelung nacheinander übertragen werden, es muss sich nur jeweils um ein begünstigtes "Familienheim" handeln.
Keine Zusammenrechnung mit weiteren Zuwendungen
Eine einmal steuerfrei ausgeführte Schenkung an den Ehe- oder Lebenspartner bleibt steuerfrei und wird auch nicht bei einem weiteren Erwerb (z. B. im Todesfall) mit in die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG einbezogen.