Erbschaftsteuer: Unbenannte Zuwendungen / 3.14 Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke

Eine weitere Steuerbefreiung ist die des 13d ErbStG. Nach dieser werden bestimmte Grundstücke nur zu 90 % angesetzt, d. h., es wird ein Verschonungsabschlag von 10 % berücksichtigt (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Auch diese Befreiung kann beim lebzeitigen Übergang von Vermögen auf den Ehegatten genutzt werden.

Voraussetzung ist, dass ein zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück übergeht. Dabei muss es sich um eine entgeltliche Überlassung handeln, eine unentgeltliche Überlassung ist hingegen nicht begünstigt.^[1]

Praxis-Beispiel

Zuwendung eines Wohngrundstücks

Die Ehefrau F wendet ihrem Ehemann M im Januar 2024 ein Grundstück lebzeitig zu. Dieses ist an den A entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet. Der Grundstückswert beläuft sich auf 864.000 EUR.

Lösung

M ist hier der 10 %ige Verschonungsabschlag zu gewähren (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Damit fließt in die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage von M ein Wert von 777.600 EUR ein.

Für M errechnet sich die folgende Schenkungsteuer:

steuerliche Bereicherung	777.600 EUR
abzüglich persönlicher Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)	./. 500.000 EUR
steuerpflichtiger Erwerb (Abrundung entfällt)	227.600 EUR
Schenkungsteuer (Steuersatz 11 %, § 19 Abs. 1 ErbStG)	25.036 EUR

Hinweis

Vermietung innerhalb der Behaltensfrist steuerschädlich

Wird ein nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG begünstigtes Familienheim vom Ehegatten nach Beendigung der Selbstnutzung innerhalb der 10-jährigen Behaltensfrist zu Wohnzwecken vermietet, mit der Folge, dass die zunächst gewährte Steuerbefreiung mit Rückwirkung wegfällt, kann der Verschonungsabschlag nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht in Anspruch genommen werden.^[2]

Eine Behaltensverpflichtung ist hier nicht vorgesehen.^[3]

Wird das Mietwohngrundstück also nachträglich veräußert, dann kommt es nicht zum Wegfall des Verschonungsabschlags.

Hier ist ebenfalls zu beachten, dass durch die 10 %ige Steuerfreiheit auch der Schuldenabzug zu 10 % eingeschränkt ist. Auch hier gilt das nur für die Schulden, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem begünstigten steuerbefreiten Grundstück stehen.^[4]

Handelt es sich um Schulden, die nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, können sie uneingeschränkt abgezogen werden.

Zum Schuldenabzug sind auch die Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2020 zu beachten. Diese sind auf Erwerbe anzuwenden, für die die Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach dem 28.12.2020 entsteht.^[5]

Hinweis

Fehlende Vermietungsabsicht

Bestand jedoch im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs keine Vermietung und war es auch nicht zu einer Vermietung bestimmt, wird der Befreiungsabschlag nicht gewährt.^[6]

[1] R E 13d Abs. 3 Satz 3 ErbStR 2019.

[2] R E 13d Abs. 1 Satz 3 ErbStR 2019.

[3] R E 13d Abs. 2 Satz 2 ErbStR 2019.

[4] H E 10.10 ErbStH 2019.

[5] S. hierzu auch Gleichlautende Ländererlasse vom 13.9.2021, BStBl 2021 I S. 1837.

[6] H E 13d ErbStH 2019.