Frotscher/Geurts, EStG Anhang 1 zu § 2: Nießbrauch im Ei ... / 2.7.1.3 Dingliches Wohnrecht

2.7.1.3.1 Zugewendetes dingliches Wohnrecht

Rz. 93

Ist das Grundstück in der Weise belastet, daß an einer Wohnung ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zugunsten eines anderen bestellt worden ist, sind die für den Zuwendungsnießbrauch geltenden Grundsätze insoweit entsprechend anzuwenden. Der Erwerb eines Grundstücks gegen die Verpflichtung, dieses mit einem Wohnhaus zu bebauen und dem Veräußerer ein dingliches Wohnrecht an einer Wohnung zu bestellen, ist nach Auffassung der Finanzverwaltung (3. Nießbrauchserlaß vom 24.7.1998, a.a. O. Rz. 33) wie ein entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch zu behandeln. Der Erwerber bezieht in Höhe des Grundstückswerts bis zur Höhe des Kapitalwerts des Wohnrechts Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Ein den Kapitalwert des Wohnrechts übersteigender Grundstückswert ist eine Zuwendung im Sinne des § 12 Nr. 2 EStG.

Der Eigentümer darf AfA auf den mit dem Wohnrecht belasteten Gebäudeteil nur in Anspruch nehmen, soweit das Wohnrecht entgeltlich zugewendet worden ist. Entsprechendes gilt für den Abzug anderer Aufwendungen (3. Nießbrauchserlaß vom 24.7.1998, a.a. O., Rz. 34).

2.7.1.3.2 Vorbehaltenes dingliches Wohnrecht

Rz. 94

Der bisherige Eigentümer kann sich auch ein dingliches Wohnrecht vorbehalten. Es gelten in diesem Fall die Grundsätze über den Vorbehaltsnießbrauch entsprechend^[1]. Das vorbehaltene dingliche Wohnrecht ist ebenfalls kein Entgelt für die Übertragung des Grundstücks; der Eigentümer erwirbt von vornherein belastetes Eigentum. Der Eigentümer darf AfA auf das entgeltlich erworbene Gebäude nur in Anspruch nehmen, soweit sie auf den unbelasteten Teil entfällt^[2]. In diesen Fällen ist die AfA-Bemessungsgrundlage nur für den unbelasteten Gebäudeteil zu ermitteln, und zwar wie folgt:

Die Einräumung des Wohnrechts stellt kein Entgelt für die Übertragung des Grundstücks dar. Der Übernehmer erhält lediglich das von vornherein um das Nutzungsrecht geminderte Vermögen. Der Kaufpreis zuzüglich der Nebenkosten ist auf die beiden Wirtschaftsgüter Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Da sich das Wohnrecht nicht auf den Grund und Boden bezieht, ist nur der Verkehrswert des Gebäudes um den kapitalisierten Wert des Wohnrechtes zu mindern. Der Anteil des unbelasteten Gebäudeteils an den tatsächlichen Gebäudeanschaffungskosten ergibt sich dann aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbelasteten Teils zum Verkehrswert des gesamten Gebäudes abzüglich des kapitalisierten Werts des Nutzungsrechts (vgl. Rz. 50 des 3. Nießbrauchserlasses vom 24.7.1998, a.a. O. mit einem instruktiven Beispiel).

[1] Vgl. auch BFH v. 7.12.1982, VIII R 166/80, BStBl II 1983, 660.

[2] BFH v. 7.6.1994, IX R 33, 34/92, BStBl II 1994, 927.