Grundsteuer für Grundvermögen (Bundesmodell) / 7 Beispiele zur Berechnung der Grundsteuer im dreistufigen Verfahren

Nachdem die Finanzverwaltung den Grundsteuerwert des Grundstücks festgestellt hat (per Grundsteuerwertbescheid), bildet die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags die zweite Stufe bei der Grundsteuererhebung. Dazu wendet die Finanzverwaltung die einschlägige Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert an und setzt als Ergebnis den Grundsteuermessbetrag per Grundsteuermessbescheid fest. Der Grundsteuermessbescheid bildet wiederum die Grundlage, auf der die Kommune letztlich die Grundsteuer festsetzt. In der dritten Stufe des Verfahrens multipliziert die Kommune den durch die Finanzverwaltung festgestellten Grundsteuermessbetrag mit ihrem eigens festgelegten Grundsteuerhebesatz und erhält als Ergebnis die festzusetzende Grundsteuer für das Grundstück.

Praxis-Beispiel

Anwendung des Hebesatzes

In Fortsetzung der Beispiele "Berechnung der Grundsteuer" wird für die Ermittlung der Grundsteuer auf der letzten Stufe von einem (fiktiven) kommunalen Hebesatz von 400 % ausgegangen. Aus Vereinfachungsgründen werden hier die Steuermesszahlen des Bundesmodells angewandt. Je nach Belegenheit des Grundbesitzes sind die länderspezisichen Grundsteuermesszahlen bei der Ermittlung des Grundsteuermessbetrags zu berücksichtigen.

Ermittlung der Grundsteuer für unbebautes Grundstück ab 1.1.2025

Eckdaten des zu bewertenden Grundstücks
Für das unbebaute Grundstück (baureifes Land) mit einer Grundstücksfläche von 650 qm beträgt der Bodenrichtwert nach § 196 BauG 400 EUR/qm.
	Grundsteuerwert	260.000,00 EUR
x 0,34 ‰ Steuermesszahl	= Grundsteuermessbetrag	88,40 EUR
x 400 % Grundsteuerhebesatz	= Grundsteuer	353,60 EUR

Ermittlung der Grundsteuer für bebautes Grundstück im Ertragswertverfahren ab 1.1.2025

Eckdaten des zu bewertenden Grundstücks
Einfamilienhaus mit 170 qm Wohnfläche und angebauter Doppelgarage, Baujahr 2012
	Grundsteuerwert	477.000,00 EUR
x 0,31 ‰ Steuermesszahl	= Steuermessbetrag	147,87 EUR
x 400 % Grundsteuerhebesatz	= Grundsteuer	591,48 EUR

Ermittlung der Grundsteuer für bebautes Grundstück im Sachwertverfahren ab 1.1.2025

Eckdaten des zu bewertenden Grundstücks
Geschäftsgrundstück (Bürogebäude) mit 500 qm BGF, Baujahr 1996
	Grundsteuerwert	644.700,00 EUR
x 0,34 ‰ Steuermesszahl	= Grundsteuermessbetrag	219,20 EUR
x 400 % Hebesatz	= Grundsteuer	876,80 EUR

Hinweis

Aufkommensneutralität

Die Grundsteuerreform soll sich nach dem Willen des Gesetzgebers insgesamt nicht auf das Grundsteueraufkommen auswirken. Es soll insbesondere nicht zu einer generellen Aufkommenserhöhung anlässlich der Grundsteuerreform kommen. Die Steuermesszahlen wurden grundsätzlich so ausgewählt, dass das Grundsteuermessbetragsvolumen dem der Einheitswerte nahe kommt.

Allerdings kann es sein, dass Grundstückseigentümer im Einzelfall im Vergleich zur Besteuerung nach den Einheitswerten mehr Grundsteuer zahlen müssen. Ebenso wird es Grundstückseigentümer geben, bei denen sich die Grundsteuerberechnung nach der neuen Rechtslage günstiger auswirken wird. Letztlich steuern die Kommunen im Rahmen der Festlegung der Hebesätze das Grundsteueraufkommen selbst. Deshalb wurden die Kommunen bereits im Rahmen des Entwicklungsprozesses der neuen Bewertungs- und Grundsteuerregelungen dazu angehalten, ihre Hebesätze in der zweiten Jahreshälfte 2024 zu evaluieren und entsprechend für das Jahr 2025 anzupassen. Die Kommunen unterliegen im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung bei der Hebesatzfestlegung jedoch keiner Weisungsgebundenheit durch andere Behörden.

Differenzierte Hebesätze für die Grundsteuer B in NRW, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt

In der Debatte um die Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform und um die Belastungsverschiebungen, die sich aufgrund der neu ermittelten Grundsteuerwerte teilweise ergeben, wurde landesweit die Einführung von differenzierten Grundsteuerhebesätzen für die Grundsteuer B kontrovers diskutiert. Einige Länder haben nun per Landesgesetz die erforderlichen Voraussetzungen geschaffen.

Der Landtag in Nordrhein-Westfalen hat am 4.7.2024 das Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen^[1]

beschlossen. Dadurch wird den Kommunen ab dem Jahr 2025 ermöglicht, für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke einen anderen, höheren Hebesatz festzulegen als für Wohngrundstücke. Ziel des Gesetzgebers war es, den Kommunen hinsichtlich der kommunalen Selbstverwaltung mehr Entscheidungsspielräume zu schaffen und im Bedarfsfall auf lokale Gegebenheiten reagieren zu können.

Schleswig-Holstein schließt sich diesem Vorbild an. Inhaltsgleich mit dem nordrhein-westfälischen Gesetz wurde das Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Schleswig-Holstein^[2] am 25.9.2024 in zweiter Lesung vom Landtag verabschiedet.

Der Landtag in Sachsen-Anhalt hat am 23.10.2024 das Grundsteuerhebesatzgesetz Sachsen-Anhalt beschlossen^[3], welches den Kommunen ebenfalls die Möglichkeit einr...