Grundstück

Zusammenfassung

Begriff

Ein Grundstück im Sinne des Sachenrechts des BGB (und der Grundbuchordnung) ist jeder abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des betreffenden Grundbuchblatts gesondert aufgeführt ist. Von dieser Definition geht grundsätzlich auch das Steuerrecht aus. Aus steuerrechtlicher Sicht ist jedoch darüber hinaus zu beachten, dass der Grund und Boden und das Gebäude entgegen den Grundsätzen des bürgerlichen Rechts (§ 94 BGB) verschiedene selbstständige Wirtschaftsgüter bilden. Steuerwirksame (reguläre) Abschreibungen sind grundsätzlich nur für den Gebäudeteil möglich, nicht aber für den Grund und Boden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Grundstücksbegriff als solcher ist im Steuerrecht nicht eigens definiert. Das Steuerrecht greift hier auf die allgemeinen Regelungen des Zivilrechts zurück. Wesentliche Bedeutung für die ertragsteuerliche Qualifikation/Behandlung von Grundstücken haben die Vorschriften der §§ 6 und 7 EStG (Bewertung und Abschreibungen) sowie die §§ 21 und 23 EStG (Vermietung und Verpachtung sowie private Veräußerungsgeschäfte). Wichtige Ausführungen zur Betriebsvermögenseigenschaft von Gebäudeteilen enthalten die R 4.2 Abs. 3 ff. EStR. Daneben existieren zahlreiche weitere Richtlinienregelungen/Verwaltungsanweisungen zu Spezialfragen der steuerlichen Behandlung.

1 Allgemeines

Ein wesentlicher Grund für die Unterscheidung zwischen Grund und Boden und Gebäude im Steuerrecht sind die unterschiedlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Weil der Grund und Boden regelmäßig keiner Abnutzung im Sinne des Steuerrechts unterliegt, darf er im Allgemeinen auch nicht abgeschrieben werden.^[1] Lediglich im betrieblichen Bereich ist für den Grund und Boden eine Teilwertabschreibung zulässig, sofern sein Wert aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung unter dem bisherigen Bilanzansatz liegt.^[2]

Die Bestandteile eines Grundstücks werden steuerrechtlich nicht nur nach Grund und Boden und dem Gebäude unterteilt, sondern ggf. auch nach Außenanlagen und Betriebsvorrichtungen. Auf einem Betriebsgrundstück gelten Außenanlagen, z. B. Bodenbefestigungen im Hof und auf Parkplätzen sowie Einfriedungen und Grünanlagen, als gesonderte unbewegliche Wirtschaftsgüter mit eigener Nutzungsdauer und demzufolge auch eigener Abschreibung.

Ausnahmsweise werden Außenanlagen als bewegliche Wirtschaftsgüter angesehen, wenn es sich um Betriebsvorrichtungen handelt, mit denen ein auf dem Grundstück ausgeübter Gewerbebetrieb unmittelbar betrieben wird.^[3] Betriebsvorrichtungen gehören auch dann zu den beweglichen Wirtschaftsgütern, wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks^[4] sind.^[5]

Typische Grundstückseinfriedungen, z. B. Umzäunung, Mauer, werden bei Gebäuden im Privatvermögen (insbesondere Mietwohngrundstücken) nicht als selbstständige Außenanlagen beurteilt, sondern zum Gebäude gerechnet und mit ihm abgeschrieben, wenn sie in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen.^[6]

Im Grundstück liegende Bodenschätze bleiben bis zu ihrer Entstehung unselbstständiger Teil des Grund und Bodens.^[7] Der Bodenschatz entsteht als ein vom Grund und Boden getrennt zu behandelndes Wirtschaftsgut, wenn er zur nachhaltigen Nutzung in den Verkehr gebracht wird, indem mit seiner Aufschließung begonnen wird. Es genügt, dass mit der alsbaldigen Aufschließung zu rechnen ist.^[8]

[1] BFH, Beschluss v. 16.7.1968, GrS 7/67, BStBl 1969 II S. 108,

Schnitter, in Frotscher/Geurts, EStG, § 7 EStG Rz. 373 ff.

[2] § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG,

vgl. auch Mutscher, in Frotscher/Geurts, EStG, § 6 EStG Rz. 313 ff,

Zur Bewertung von Immobilien in der Handelsbilanz vgl. auch IDW S 10 "Grundsätze der Bewertung von Immobilien", FN 2013, S. 503ff.; IDW ERS IFA 1 n. F. trifft Ausführungen zur Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden.

[3] Zur bewertungsrechtlichen Abgrenzung zwischen Grundstück und Betriebsvermögen vgl. Gleichlautende Ländererlasse v. 5.6.2013, BStBl 2013 I S. 734; diese Grundsätze sind nach H 7.1.EStH auch für ertragsteuerliche Zwecke anzuwenden.

[4] Vgl. § 94 BGB; Ellenberger, in Grüneberg, BGB, 82. Aufl. 2023, § 94 BGB Rz. 1ff.

[5] R 7.1 Abs. 3 Satz 2 EStR.

[6] BFH, Urteil v. 15.12.1977, VIII R 121/73, BStBl 1978 II S. 210. Die Finanzverwaltung folgt dieser Auffassung, vgl. H 7.1 EStH "Unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude oder Gebäudeteile sind".

[7] BFH, Urteil v. 7.12.1989, IV R 1/88, BStBl 1990 II S. 317.

[8] BMF, Schreiben v. 7.10.1998, IV B 2 – S 2134 – 67/98, BStBl 1998 I S. 1221,

Mutscher, in Frotscher/Geurts, EStG, § 6 EStG Rz. 316.

2 Betriebsvermögen

Ob ein Grundstück einkommensteuerrechtlich Betriebsvermögen oder Privatvermögen darstellt, ist oft von entscheidender Bedeutung. So wird bei Grundstücken, die zu einem Betriebsvermögen gehören, also den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit dienen, der zwischenzeitliche Wertzuwachs im Fall einer Veräußerung oder Entnahme grundsätzlich besteuert. Auch im Rahmen einer Betriebsau...