Leitsatz
Die Beteiligten streiten für Zwecke der Aussetzung der Vollziehung um die Bewertung eines Grundstücks im Sachwertverfahren bzw. hilfsweise um die Höhe des Vergleichswerts.
Sachverhalt
Die Antragsteller sind je zur Hälfte Rechtsnachfolger des am 22.7.2022 verstorbenen P. Zum Nachlass gehörte ein Einfamilienhaus. Die Erbschaft- und Schenkungssteuerstelle des Finanzamts C. fragte beim Antragsgegner die Feststellung eines Grundbesitzwerts auf den 22.7.2022 an.
Die Antragsteller reichten eine Bedarfswerterklärung zur Bewertung dieses Grundstücks ein.
Der Wert ergab sich aus einem vorläufigen Sachwert unter Anwendung einer Wertzahl in Höhe von 0,90. Der Antragsgegner erließ am 27.11.2023 einen Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer. Hierin stellte er den Wert der wirtschaftlichen Einheit auf X EUR fest. Zur Begründung verwies er auf eine dem Bescheid beigefügte Anlage. In dieser Anlage befand sich ein Auszug aus dem unter der Webseite www.boris.nrw.de aufzufindenden Immobilienpreiskalkulator. Gegen diesen Bescheid legten die Antragsteller Einspruch ein, über den der Antragsgegner noch nicht entschieden hat. Sie beantragten ferner die Aussetzung der Vollziehung, die der Antragsgegner ablehnte. Die Antragsteller haben bei Gericht die Aussetzung der Vollziehung beantragt. Zur Begründung machten sie geltend, dass das Haus - wie in der eingereichten Bedarfswerterklärung - im Sachwertverfahren zu bewerten sei. Die Bewertung mithilfe des Immobilienpreiskalkulators sei nicht zulässig. Dieser Wert werde ausdrücklich als Schätzwert ausgewiesen. Auch der Marktbericht des Gutachterausschusses der Stadt G. erwähne diesen Immobilienpreiskalkulator nicht. Vielmehr verweise er auf Umrechnungskoeffizienten zum Vergleichswertfaktor.
Des Weiteren habe der Antragsgegner zu Unrecht den Grundstücksmarkt für das Jahr 2022 herangezogen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen. Er hat im Rahmen des Antragsverfahrens eine Prüfberechnung im Sachwertverfahren vorgelegt. Daraus ergibt sich ein Sachwert, der von einem vorläufigen Sachwert in Höhe von X EUR ausgeht, wendet aber eine Wertzahl laut Gutachterausschuss von 1,14 EUR aus dem Grundstücksmarktbericht für 2022 an.
Entscheidung
Gemäß § 69 Abs. 3 Satz 1 FGO in Verbindung mit § 69 Abs. 2 FGO soll das Gericht der Hauptsache auf Antrag die Vollziehung aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes bestehen oder seine Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Das Finanzgericht Düsseldorf hat nach summarischer Prüfung keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids. Es begründet seine Auffassung wie folgt:
1) Die angestrebte Bewertung im Sachwertverfahren kommt nicht in Betracht.
Gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG sind Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Im Sachwertverfahren sind Grundstücke im Sinne von § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG zu bewerten, wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Danach ist die Bewertung im Sachwertverfahren bereits ausgeschlossen, da ein Vergleichswert vorliegt.
2) Der im Vergleichsfaktorverfahren festgestellte Vergleichswert ist auch der Höhe nach nicht zu beanstanden.
a) Gemäß § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise.
Das Gesetz beschreibt in § 183 Abs. 1 BewG das sog. Vergleichspreisverfahren.
Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können gemäß § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG von den
Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. § 183 Abs. 2 BewG enthält danach die Vorgaben für das sogenannte Vergleichsfaktorverfahren.
Das Finanzgericht Düsseldorf hält das Vergleichspreisverfahren gemäß § 183 Abs. 1 BewG und das Vergleichsfaktorverfahren gemäß § 183 Abs. 2 BewG für gleichrangig nebeneinanderstehende Verfahren.
b) Der mithilfe des Immobilienpreiskalkulators festgestellte Vergleichswert erfüllt die Anforderungen von § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG. Für die Anwendung des Vergleichsfaktorverfahrens gemäß § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte geeignete Vergleichsfaktoren und teilt diese dem Finanzamt mit. Die maßgebenden Vergleichswertfaktoren ergeben sich aus den jeweiligen Grundstücksmarktberichten der örtlichen Gutachterausschüsse. Häufig wird der örtliche Gutachterausschuss nicht nur Vergleichsfaktoren veröffentlichen, sondern ebenfalls angeben, unter welchen Voraussetzungen die Vergleichsfaktoren ...