Mietereinbauten, Geschäftsräume / 6.4 Beispiel 4: Wann Ein- und Umbauten als sonstige Mietereinbauten zu behandeln sind

Ein- und Umbauten sind als sonstige Mietereinbauten zu behandeln, wenn es sich weder um Betriebsvorrichtungen noch um Scheinbestandteile handelt. Beim Vorliegen von sonstigen Mietereinbauten hängt die weitere Beurteilung davon ab, ob der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer oder kein wirtschaftlicher Eigentümer der Ein- und Umbauten ist.

Ein- und Umbauten sind wirtschaftliches Eigentum des Mieters

Das wirtschaftliche Eigentum ist eine Besonderheit des Steuerrechts. Mieter können steuerlich wirtschaftlicher Eigentümer sein, auch wenn der Vermieter rechtlicher Eigentümer ist. Wirtschaftliches Eigentum liegt gem. § 39 Abs. 2 AO vor, wenn der Mieter die tatsächliche Herrschaft über das Wirtschaftsgut so ausübt, dass er den Vermieter während der gewöhnlichen Nutzungsdauer wirtschaftlich von einer Einwirkung auf das Wirtschaftsgut ausschließen kann.

Wirtschaftliches Eigentum liegt somit vor, wenn die Ein- und Umbauten innerhalb der voraussichtlichen Mietdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht sind oder dem Mieter bei der Rückgabe der Mietsache dafür eine Entschädigung zusteht.

Praxis-Beispiel

Sonstige Mietereinbauten: Umbau zu Bistro

Herr Baum mietet Räume für die Dauer von 12 Jahren und hat diese mit Zustimmung des Vermieters in ein Bistro umbauen lassen. Die Kosten für den Umbau im Januar 01 betragen 18.000 EUR zuzüglich 3.420 EUR (= 19 %) Umsatzsteuer.

Nach der Abschreibungstabelle für die allgemein verwendbaren Wirtschaftsgüter muss bei Gaststätteneinbauten eine Nutzungsdauer von 8 Jahren zugrunde gelegt werden. Die Nutzungsdauer von 8 Jahren ist also kürzer als die Mietdauer von 12 Jahren. Konsequenz ist, dass die Einbauten Herrn Baum als wirtschaftliches Eigentum zuzurechnen sind. Er bucht wie folgt:

Buchungsvorschlag: Anschaffungsvorgang

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0490/0690	Sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung	18.000
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	3.420	1200/1800	Bank	21.420

Buchungsvorschlag: Abschreibung

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4830/6220	Abschreibungen auf Sachanlagen	2.250	0490/0690	Sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.250

Ein- und Umbauten sind kein wirtschaftliches Eigentum des Mieters

Aufwendungen für Ein- bzw. Umbaumaßnahmen, die der Eigentümer (Vermieter) als Herstellungskosten behandeln müsste, muss der Mieter ebenfalls als Wirtschaftsgut ausweisen, auch wenn bei ihm kein wirtschaftliches Eigentum vorliegt. Der Unternehmer weist dann seine Ein- und Umbauten wie ein materielles Wirtschaftsgut mit den Herstellungskosten aus. Die Abschreibung erfolgt dann nach den Grundsätzen, die für die Gebäudeabschreibung gelten.

Wichtig bei Umbauten! Ändern sich die Nutzungsverhältnisse, weil z. B. bisher als Büro genutzte Räume in eine Werkstatt umgebaut werden, müssen die Aufwendungen für Ein- und Umbauten wie ein Wirtschaftsgut ausgewiesen werden. Anders ist es, wenn sich die Art der Nutzung nicht ändert, z. B. beim Umbau eines Großraumbüros in mehrere kleinere Büros. Die Büronutzung bleibt unverändert erhalten, sodass sofort abziehbare Instandhaltungsarbeiten vorliegen.

Praxis-Beispiel

Aktivierung mit den Herstellungskosten

Herr Groß mietet Räumlichkeiten, die bisher als Wohnräume genutzt wurden, um diese als Büroräume für seine Versicherungsagentur nutzen zu können. Er baut die Wohnräume in Büroräume um. Er lässt nichttragende Wände herausnehmen und neue Wände einsetzen. Elektroinstallation und Beleuchtung werden an die betrieblichen Erfordernisse angepasst. Ihm entstehen Kosten von insgesamt 15.000 EUR zuzüglich 2.850 EUR Umsatzsteuer.

Versicherungsvermittler erzielen steuerfreie Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Ein Vorsteuerabzug kann daher nicht geltend gemacht werden. Der Vermieter (Eigentümer) müsste die Um- und Einbauten als Herstellungskosten erfassen und mit 3 % abschreiben. Das gilt auch für die Um- und Einbauten, die vom Mieter durchgeführt wurden. Herr Groß bucht wie folgt:

Buchungsvorschlag: Anschaffung

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0179/0370	Andere Bauten	17.850	1200/1800	Bank	17.850

Buchungsvorschlag: Abschreibung 3 %

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4830/6220	Abschreibungen auf Sachanlagen	536	0179/0370	Andere Bauten	536

Die Gebäudeabschreibung erfolgt mit einem linearen Abschreibungssatz von 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG), was einer Nutzungsdauer von 33,33 Jahren entspricht. Beendet der Unternehmer oder der Vermieter das Mietverhältnis zu einem früheren Zeitpunkt, schreibt der Unternehmer den Restbuchwert, der am Ende der Mietzeit vorhanden ist, in einer Summe als Betriebsausgabe ab.

Konsequenz: Handelt es sich bei den Einbauten weder um Betriebsvorrichtungen noch um Scheinbestandteile und stehen sie in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Betrieb oder handelt es sich um wirtschaftliches Eigentum des...