Mietereinbauten, Geschäftsräume

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Mietvorauszahlung/Erhaltungsaufwand
• Selbstständiges Wirtschaftsgut
• Immaterielles Wirtschaftsgut

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Instandhaltung betrieblicher Räume	4260	6335		Sonstige betriebliche Aufwendungen
Sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung	0490	0690		Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

So kontieren Sie richtig!

Lässt der Unternehmer gemietete Räume auf seine Kosten renovieren bzw. an seine betrieblichen Erfordernisse anpassen, kann er die Aufwendungen entweder sofort zu 100 % oder verteilt über die voraussichtliche Nutzungsdauer abschreiben. Es gibt insgesamt 5 verschiedene Varianten. Wenn es sich um Kosten handelt, die der Unternehmer für die Instandhaltung der Räume aufwendet, bucht er seine Aufwendungen auf das Konto "Instandhaltung betrieblicher Räume" 4260/6335 (SKR 03/04).

Buchungssatz:

Instandhaltung betrieblicher Räume

an Bank

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Malerarbeiten als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand

Herr Huber hat Büroräume gemietet. Vor dem Bezug der Büroräume lässt er die Innenwände von einem Maler streichen und zahlt dafür 2.618 EUR einschließlich 418 EUR Umsatzsteuer. Er bucht wie folgt:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4260/6335	Instandhaltung betrieblicher Räume	2.200
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	418	1200/1800	Bank	2.618

3 Bilanzierung von Mietereinbauten in der Handelsbilanz

Ob der Vermieter oder der Mieter die Mietereinbauten zu bilanzieren hat, richtet sich danach, wer deren wirtschaftlicher Eigentümer ist.^[1] Wirtschaftlicher Eigentümer ist derjenige, dem die ausschließliche Gebrauchsbefugnis zusteht. Danach muss der Mieter die Maßnahme aktivieren, wenn

• der Mietvertrag länger läuft als die Nutzungsdauer der Baumaßnahme ist,
• der Mieter die Baumaßnahme bei Beendigung des Mietvertrags beseitigen muss oder
• der Vermieter bei Vertragsende dem Mieter eine Entschädigung in Höhe des Restwerts zahlen muss.

Ein wesentlicher Bestandteil ist somit bei den Sachanlagen innerhalb der "Grundstücke, grundstücksgleichen Rechten und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken" zu aktivieren.

Scheinbestandteile sind unter "Technischen Anlagen oder Maschinen" auszuweisen. Möglich kann auch ein Ausweis unter "Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" in Betracht kommen.

Die Bewertung erfolgt in der Handelsbilanz mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.^[2] Als abnutzbare Wirtschaftsgüter sind die Mietereinbauten um Abschreibungen zu mindern. Maßgeblich ist dabei die betriebsgewöhnliche oder betriebsindividuelle Nutzungsdauer.

Werden Mietereinbauten wertlos, müssen sie außerordentlich den Voraussetzungen des § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB abgeschrieben werden.

[1] § 246 Abs. 1 Satz 2 HGB.

[2] § 253 Abs. 1 HGB.

4 Ansatz von Mietereinbauten in der Steuerbilanz

Wie das Handelsrecht folgt auch das Steuerrecht der wirtschaftlichen Betrachtungsweise, d. h. der wirtschaftliche Eigentümer muss den Mietereinbau in seiner Steuerbilanz ausweisen.

Wie in der Handelsbilanz sind Mietereinbauten auch in der Steuerbilanz i. d. R. als Anlagevermögen auszuweisen.

Entsprechend dem Maßgeblichkeitsprinzip des § 5 Abs. 1 EStG erfolgt auch in der Steuerbilanz der Ansatz mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei Scheinbestandteilen richtet sich die AfA i. d. R. nach der voraussichtlichen Dauer des Mietvertrags. Allerdings wird eine kürzere Nutzungsdauer zugrunde gelegt, wenn die betreffenden Mietereinbauten aufgrund des sich wandelnden Geschmacks vor Ablauf des Mietvertrags zu erneuern sind.

Praxis-Beispiel

Sich schnell wandelnder Zeitgeschmack: Kürzere Nutzungsdauer

Hans Groß ist Inhaber eines Art-Design-Unternehmens verschiedener Einrichtungsgegenstände. Er betreibt sein Unternehmen in gemieteten Räumen. Die Laufzeit des Mietvertrags beträgt 15 Jahre. Beim Einzug in die neuen Räumlichkeiten hat er seine Geschäftseinrichtung nach dem neuesten futuristischen Geschmack einrichten lassen. Zu diesem Zeitpunkt steht schon fest, dass er diese Geschäftseinrichtung nach 5 Jahren erneuern muss.

Folge: In diesem Falle hat die Abschreibung nicht über die Dauer des Mietvertrages zu erfolgen, sondern nur über 5 Jahre.

Betriebsvorrichtungen werden unabhängig vom Gebäude als selbstständige Wirtschaftsgüter abgeschrieben, sonstige Mietereinbauten und Mieterumbauten nach den für das betreffende Gebäude geltenden Grundsätzen.

Auch in der Steuerbilanz werden wertlos gewordene Mietereinbauten außerordentlich abgeschrieben.

Praxis-Beispiel

Hagelschaden bei Schaufenster

Hans Groß ist selbstständiger Lebensmittelhändler. Infolge eines Unwetters mit starkem Hagel wird seine Schaufensteranlage zerstört. Diese hatte noch einen Buchwert von 9.000 EUR. Da sie nunmehr wertlos ist, muss sie außerordentlich abgeschrieben werden.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4840/6230	Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen	9.000	0490/0690	Sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung	9.000

Hinweis

Ladeneinbauten: Was dazu zählt

Ladeneinbauten sind z. B.:

• Schaufensteranlagen,
• Gasts...