Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden als sofort abzugsfähige Werbungskosten

In seiner Entscheidung vom 9.5.2017 (BFH, Urteil v. 9.5.2017, IX R 6/16) hat der BFH klargestellt, dass Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen zur Beseitigung von Schäden, die erst nach der Anschaffung durch einen Dritten verursacht wurden, auch dann keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind, wenn diese Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden mussten.

Praxis-Hinweis: Bei nach der Anschaffung von Dritten verursachten Schäden sofortiger Werbungskostenabzug möglich

Die Entscheidung des BFH stellt die klar, dass Aufwendungen, die ein Vermieter zur Beseitigung von durch den Mieter verursachten Schäden in jedem Fall sofort abzugsfähigen Werbungskosten sind, wenn die Schäden zum Erwerbszeitpunkt noch nicht vorhanden waren. Dies ist insofern vor allem von Belang, wenn

• die Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung getätigt werden und
  
• mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen.
  

In einem solchen Fall kann nämlich der für den Vermieter missliche Fall des § 6 Abs.1 Nr. 1a EStG i.V.m.  § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG zur Anwendung kommen,

• dass sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten gegeben sind und
• lediglich eine Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes in Betracht kommt.

Der Grund für diese gesetzliche Regelung, die auf Rechtsprechung des BFH sowie die Verwaltungspraxis zurückgeht, liegt auf der Hand:

• Es sollen nicht renovierungsbedürftige Immobilien preiswert verkauft werden,
• um dann kurz nach dem Erwerb sofort abzugsfähigen Werbungskosten zu schaffen.
  

Allerdings liegt es angesichts dieser Ratio offen zu Tage, dass das Gesetz in den Fällen keine Anwendung findet, in denen die Schäden erst nach der Anschaffung verursacht worden sind. Die Entscheidung verdient deshalb in vollem Umfang Zustimmung. In der Praxis dürfte es allerdings oftmals nicht ganz einfach sein, den Nachweis zu führen, dass der Schaden bei der Anschaffung nicht -  auch nicht verdeckt - vorhanden war. Eine saubere Dokumentation zum Entstehen des Schadens vor dessen Beseitigung ist deshalb angezeigt.  

Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund von Streitigkeiten - Mieter verursachte Schäden

Die Kläger erwarben in 2007 für TEUR 104 eine vermietete Eigentumswohnung, die sich zu diesem Zeitpunkt in einem mangelfreien Zustand befand. Das Mietverhältnis wurde zunächst fortgesetzt, dann aber im Herbst 2008 aufgrund von zivilrechtlichen Streitigkeiten gekündigt. Nach der Rückgabe stellten die Kläger erhebliche Schäden in der Wohnung fest, die vom ehemaligen Mieter offensichtlich verursacht worden waren. Zur Schadenbeseitigung hatten die Kläger Kosten von TEUR 20, die sich in 2008 als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend machten. Nachdem die Veranlagung zunächst dementsprechend erfolgt war, änderte das Finanzamt die Einkommensteuerveranlagung 2008 ab und vertrat die Auffassung, es handele sich bei den Aufwendungen um anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die Grenze von 15 % innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung der Wohnung überschritten worden sei. Der Einspruch hatte keinen Erfolg, das Finanzgericht gab der Klage jedoch statt und nahm abzugsfähigen Erhaltungsaufwand an. Hiergegen wandte sich das Finanzamt im Wege der Revision.  

BFH bestätigte sofort abzugsfähige Werbungskosten bei durch Mieter schuldhaft verursachtem Schaden

Der BFH wies die Revision des Finanzamts ab und bestätigte somit die Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf. Aufwendungen, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, seien regelmäßig Werbungskosten, es sei denn, es handele sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Zu den Herstellungskosten des Gebäudes würden hierbei auch Aufwendungen für die Instandhaltung zählen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung getätigt werden würden und ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Solche Aufwendungen würden die Bemessungsgrundlage der AfA erhöhen und seien nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.

Die Aufwendungen der Kläger seien dabei hier nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzustufen, obwohl die Grenze von 15 % innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung überschritten sei. Allerdings beschränke sich der Anwendungsbereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten auf die Beseitigung solcher Mängel, die bereits zum Zeitpunkt des Erwerbes des Gebäudes vorhanden waren. Dies gelte auch für verdeckte Mängel oder solche Mängel, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits angelegt waren, sich aber erst später zeigen.

Kein anschaffungsnaher Herstellungsaufwand sei indes in solchen Fällen gegeben, in denen Schäden beseitigt werden, die erst nach dem Erwerbszeitpunkt durch den Mieter schuldhaft verursacht worden seien. Solche Aufwendungen seien als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu qualifizieren.  

Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Fragen und Antworten