So vermieten Sie Ihr Homeoffice an den Chef

Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien

Wichtig zu wissen ist: Für den Bundesfinanzhof (BFH) zählen alle Immobilien, die nicht zum Wohnen genutzt werden, zu den Gewerbeimmobilien. Das betrifft ein Büro außerhalb des privaten Bereichs genauso wie ein Homeoffice im eigenen Haus oder in der Wohnung. Werden sie an den Arbeitgeber vermietet und dienen ausschließlich als Arbeitsplatz, handelt es sich dabei um Gewerberäume.

Entscheidend für die Einordnung ist dabei, was Mitarbeiter und Unternehmen im Mietvertrag vereinbaren. Auch eine enge Bindung des Vertrags an das Arbeitsverhältnis spricht für die gewerbliche Nutzung. Gemeint ist damit zum Beispiel, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Mitarbeiter aus dem Unternehmen ausscheidet oder wenn der Arbeitgeber seine Zusage für ein Homeoffice zurückzieht.

Folgen der Zuordnung als Gewerbeimmobilien

Werden die Räume als Gewerbeimmobilie eingestuft, hat dies steuerliche Folgen. Geht man bei Wohngebäuden nämlich automatisch davon aus, dass ein Vermieter Einkünfte durch sie erzielen will, ist das bei Gewerberäumen anders. Hier kommt es immer auf die Prüfung des Einzelfalls und des konkreten Objekts an ‒ und das gilt auch dann, wenn grundsätzlich eine langfristige Vermietung vorgesehen ist. Nur wenn diese Einschätzung ergibt, dass die Einkünfte aus der Vermietung die Ausgaben über den gesamten Zeitraum voraussichtlich übersteigen, kann der Mitarbeiter Werbungskosten wie Aufwendungen für die Renovierung seines Homeoffice geltend machen.

In die Berechnung dieses erwarteten Überschusses fließen sämtliche Kosten und Einnahmen ein, die das vermietete Objekt betreffen. Umfasst der Mietvertrag eine komplette Wohnung, können dazu zum Beispiel auch Kosten für die Renovierung eines Bads zählen. Bei einzelnen Räumen werden entsprechend nur die direkt mit ihnen zusammenhängenden Kosten berücksichtigt.

BFH weicht von früherer Einschätzung und BMF-Schreiben ab

Mit seiner aktuellen Entscheidung (BFH, Urteil v. 17.4.2018, IX R 9/17) ändert der BFH seine bisherige Einschätzung. Zum ersten Mal hat er damit an den Arbeitgeber vermietete Räume als Gewerbeimmobilie eingestuft. Gleichzeitig widerspricht er dem Finanzministerium. In seinem Schreiben vom 13.12.2005 geht das BMF nämlich auch bei der Vermietung von Räumen an den Arbeitgeber immer davon aus, dass daraus Einkünfte erzielt werden sollen. Dem hält der BFH jedoch entgegen, dass es bei der Einstufung der Immobilie nicht auf deren Gestaltung als Arbeitsplatz, sondern auf die konkrete Nutzung ankommt.

Nach den Anforderungen des BFH sind demnach jetzt zwei Voraussetzungen zu erfüllen:

• Die an den Arbeitgeber vermieteten Räume müssen in erster Linie betrieblichen Zwecken dienen.
• Neben dem Arbeitsverhältnis muss ein separater Vertrag die weitere rechtliche Grundlage der Vermietung regeln.

Nur dann führen die Mieteinkünfte zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und zählen nicht zum Arbeitslohn. Ist dieses Kriterium erfüllt, können schließlich auch Werbungskosten für das Homeoffice abgezogen werden.

Praxis-Tipp: Auf verbindliche Regelungen und Belege kommt es an

Wer sichergehen will, dass er Werbungskosten für sein Homeoffice geltend machen kann, sollte auf verbindliche Regelungen im Mietvertrag mit seinem Arbeitgeber achten. Daraus muss vor allem hervorgehen, dass die Räume hauptsächlich im Interesse des Unternehmens genutzt werden. Allerdings muss dann noch eine positive Überschussprognose hinzukommen. Mitarbeiter sollten daher belegen können, dass sie aus der Vermietung ihrer Arbeitsräume an das Unternehmen über einen längeren Zeitraum Einkünfte erzielen wollen.