Verluste aus Vermietung

Verzeichnet ein Vermieter negative Einkünfte aus einem Haus, kann er die entstandenen Verluste feststellen lassen und in die Folgejahre übertragen. Allerdings kann nur er selbst mit diesem Betrag künftige Gewinne mindern. Ein Übertrag auf die Erben ist ausgeschlossen.

Nicht jeder Nachlass ist dazu geeignet, die Trauer um den Verlust eines geliebten Menschen zu verringern. Überschattet werden Erinnerungswert und Freude über den Vermögenszuwachs immer wieder durch Ärger um das Erbe. Dies gilt unter anderem dann, wenn Schulden vorhanden sind oder zusätzliche Kosten auf die Nachfahren zukommen. Durch eine falsche Einschätzung der Rechtslage zeigen sich diese oftmals sogar erst spät.

Verlustvortrag aus negativen Einkünften bei vermietetem Haus in der Schweiz

Diese Erfahrung machte ein Sohn mit seinem ererbten Mietshaus in der Schweiz. Aus der Vermietung des Hauses hatte sein Vater vier Jahre lang negative Einkünfte erzielt. Bis zu seinem Tod minderten diese Verluste die danach erzielten Gewinne aus dem Objekt. Als er starb, belief sich der noch nicht ausgeglichene Betrag auf 202.000 EUR. Diese Summe wollte schließlich der Sohn als Erbe und Rechtsnachfolger seines Vaters mit den eigenen mit dem vermieteten Haus erzielten Gewinnen verrechnen. Seinen Antrag lehnt das zuständige Finanzamt jedoch ab.

Gegen die Entscheidung der Behörde wehrte der Sohn sich vor dem Finanzgericht Düsseldorf. Die Richter dort teilten seine Einschätzung und gaben der Klage statt. Dies begründeten sie damit, dass die zuvor entstandenen negativen Einkünfte mit dem späteren Abzug verklammert seien. Demnach könnten sie auf den Erben übergehen. Anders sah dies im Anschluss der Bundesfinanzhof (Az: I R 23/17). Nach dessen Auffassung waren die nicht verbrauchten Verluste aus der Vermietung des Hauses in der Schweiz nicht im Rahmen der Erbfolge auf den Sohn übergegangen.

Fehlende Verklammerung der Besteuerungsmerkmale

Grundsätzlich tritt ein Erbe zwar als Gesamtrechtsnachfolger an die Stelle des Verstorbenen. Ausnahmen ergeben sich aber bei Aspekten, die direkt mit der Person des Erblassers verknüpft sind. Zu beurteilen sind die in Frage kommenden Positionen mit Hilfe des Einkommensteuergesetzes. Mit Blick auf den Verlustabzug kam der Bundesfinanzhof dabei zu dem Schluss, dass der Verlustabzug nicht auf den Erben übergehen konnte. Grund dafür ist, dass die negativen Einkünfte nur die Leistungsfähigkeit des verstorbenen Vaters, nicht jedoch die des Sohnes minderten.

Anders läge der Fall, wenn der Erbe einen vom Erblasser eingeleiteten Einkunftstatbestand abschließen würde. Im Gegensatz zur Vermietung wäre das zum Beispiel bei Verlusten aus einer ausländischen Betriebsstätte der Fall, wenn die erzielten Einkünfte nach einem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei blieben. Ein Verlust könnte dann zwar vorläufig abgezogen, müsste bei einem eventuellen Gewinn im Folgejahr jedoch hinzugerechnet werden. Stirbt der Erblasser in der Zeit zwischen diesen Ereignissen, tritt der Erbe an seine Stelle und hat damit gleichermaßen einen Anteil an der Entstehung der Einkünfte. Entsprechend käme es zur nötigen Verklammerung von Besteuerungsmerkmalen, sodass der Sohn steuerlich die Position des Vaters vollständig übernehmen würde.

Praxis-Tipp: So funktioniert die Verrechnung negativer Einkünfte

Steuerpflichtige, bei denen ein negativer Gesamtbetrag der Einkünfte entstanden ist, können diesen im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Verrechnen können sie den Verlust in einem ersten Schritt mit Einkünften aus derselben Einkunftsart. Sind danach noch negative Einkünfte offen, folgt der Ausgleich mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten. Ausnahmen, bei denen dieser sogenannte vertikale Verlustausgleich nicht möglich ist, sind gesetzlich geregelt.

Im nächsten Schritt wird ein möglicher darüberhinausgehender Verlustbetrag mit den positiven Einkünften des Vorjahres verrechnet. Bleibt auch danach ein Rest offen, wird dieser in das Folgejahr vorgetragen. Möglich ist ein Verlustrücktrag bis zu einem Betrag von 1 Million Euro bei Einzelveranlagung. In das folgende Jahr vorgetragen werden können 60 % der verbleibenden Summe.

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