Gestaltungstricks bei GbR-Mietverträgen haben ihre Grenzen

Wenn sich zwei Partner zusammenschließen, um gemeinsam ein Grundstück mit Gebäuden zu kaufen und zu nutzen, ist eine Gesellschaft bürgerlichen rechts die naheliegende Rechtsform, um darüber Rechte und Pflichten sowie die steuerlichen Angelegenheiten zu regeln. Dass dabei alle Möglichkeiten genutzt werden, um Steuern zu sparen, ist ebenfalls naheliegend. Dabei sollten die Beteiligten aber nicht übers Ziel hinaus schießen, wie ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt.

Kompliziertes System an Mietverträgen

In dem Streitfall hatten die zwei Partner A und B eine GbR gegründet, deren Gegenstand der Erwerb und die Nutzung eines Grundstücks mit Haupt- und Nebengebäuden ist. A hat einen Anteil von 40 Prozent an der Gesellschaft, B einen Anteil von 60 Prozent. Mit dem Ziel möglichst viel an Werbungskosten absetzen zu können, entwickelten beide ein ausgefeiltes System zur Vermietung der Räume untereinander. So vermietete A die ihm gehörende Einliegerwohnung im Jahr 1994 an B. Allerdings konnte B die Räume erst nach einem Ausbau im Jahr 1997 beziehen. A hatte zuvor den Ausbau nach den Wünschen seines Partners finanziert.
B wiederum vermietete die ihm zustehende Hauptwohnung seit 1993 an die Lebensgefährtin von A., der aber Miete zahlte. Damit aber noch nicht genug. B vermietete ferner seine Garage, einen Lagerraum und Nutzräume ebenfalls an die Lebensgefährtin von A. Der wiederum vermietete an seine Lebensgefährtin ein ihm zugewiesenes Nebengebäude zur Nutzung als Stallungen und Lager sowie eine Garage an seinen Partner.
Diese Überkreuzvermietungsverhältnisse gingen dem Finanzamt zu weit. Es berücksichtigte daher die von der GbR geltend gemachten negativen Einkünfte aus den Vermietungen nur in Höhe des Teils, der den Gesellschaftern anteilsgemäß zustand. Die Vermietung der Stallungen von A an seine Lebensgefährtin erkannte das Finanzamt nicht an, da es sich um Eigennutzung des A handle. Bei der Vermietung der Garage von A an B fehle darüber hinaus die Überschusserzielungsabsicht. Dieser Argumentation folgte das Finanzgericht, nachdem die beiden Partner geklagt hatten.

Revision vor dem BFH bleibt erfolglos
Auch die Revision vor dem Bundesfinanzhof blieb erfolglos (Urteil v. 9.10.2013, IX R 2/13). Der BFH stellte in seiner Entscheidung jedoch keine neuen Grundsätze auf, sondern wendet die bisherige Rechtsprechung (Fremdvergleich, Überkreuzvermietung, konkrete Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien) auf diesen besonders komplizierten Einzelfall an. Bei allen Kriterien fiel die Vertragsgestaltung durch:

• Fremdvergleich: Nach Ansicht des BFH entspricht der Mietvertrag über die Einliegerwohnung zwischen A und B nicht einem Vertrag, der unter Fremden üblich ist. Denn zum einen würden fremde Dritte nicht unbenutzbare Räume anmieten, zum anderen würde ein Vermieter sich zum anderen einem Fremden gegenüber nicht zur Übernahme der Ausbaukosten verpflichten, ohne dass der Umfang näher festgelegt oder begrenzt wird.
• Überkreuzvermietung: Bei diesem Punkt sah der BFH in der Aufteilung der Gesellschaftsanteile einerseits und der anschließenden Vermietung von A an B (Einliegerwohnung und Nebengebäude) sowie der Vermietung von B an die Lebensgefährtin seine Partners (Hauptwohnung) eine rechtsmissbräuchliche Überkreuzvermietung. Denn normalerweise würden die Partner ihr Miteigentum nicht dadurch beschränken, dass sie dem anderen Miteigentümer ein alleiniges Nutzungsrecht an den von ihnen benötigten Räumen gewähren, um diese dann anzumieten. Sie würden sich vielmehr die Räume im Gesellschaftsvertrag zur alleinigen Nutzung zuweisen lassen.
• Einkünfteerzielungsabsicht: Bei Vermietung des Nebengebäudes von A an seine Lebensgefährtin fehlte dem BFH die Absicht, Einkünfte zu erzielen. Denn nach Ansicht der Richter handelt es sich bei den Stallungen und Lagerräume um eine Gewerbeimmobilie, bei der Werbungskosten nur dann anerkannt werden können, wenn auch entsprechend Einnahmen fließen.

Praxistipp
Der Fall zeigt, dass die Konstruktion von Mietverhältnissen zwischen zwei Partner einer GbR besonders schnell missbrauchsanfällig ist. Es bleibt daher nichts anderes übrig, die Mietverträge anhand der von der Rechtsprechung vorgegebenen Kriterien genau zu prüfen. Das sollte am besten mit Hilfe eines versierten Steuerberaters geschehen.