Tenor
1. Die Klage wird hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gegen den Beklagten zu 2. als unzulässig und im übrigen als unbegründet abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 10/11 und die Beklagten 1/11.
3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung von 1.900,– EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin macht mit der Klage Ansprüche auf rückständige Mieten für den Zeitraum September 1998 bis Januar 2003 und auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung geltend. Zu der Zusammensetzung dieser Forderung, die auf zahlreichen unstreitigen Zahlungseingängen und Verrechnungen beruht wird auf die Darstellung der Klägerin in der Klageschrift Bl. 3–5 sowie auf ihren Schriftsatz vom 7. Januar 2003 zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen (Bl. 3–5 d.A. und Bl. 74–77 d.A.).
Die Klägerin ist Eigentümer des Hauses … 10717 Berlin.
Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. sind Eheleute. Unter dem 5. März 1990 unterzeichneten die Beklagte zu 1. und ein bevollmächtigter Vertreter der Klägerin einen Mietvertrag über die im 2. Obergeschoss links, Vorderhaus gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Korridor und Bad. Das Rubrum des Mietvertrages wies als Mieter die Beklagte zu 1. und den Beklagten zu 2. aus. Unterschrieben wurde der Mietvertrag aber lediglich von der Beklagten zu 1.
Der damals vereinbarte monatliche Bruttowarmmietzins betrug 1.329,– DM, wobei auf die Nettokaltmiete 1.200,– DM entfielen.
Über den Stromkreis der Wohnung wurde, was den Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages nicht bekannt war, ebenfalls die Beleuchtung des Durchgangszimmers und des Flures der Nachbarwohnung versorgt. Eine Trennung der Stromkreisläufe erfolgte erst im Mai 2003 durch einen von der Klägerin beauftragten Handwerker, nachdem dies bei Renovierungsarbeiten im Hause aufgefallen war. Mit Schriftsatz vom April 1998 erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten, dass sich die Miete mit Wirkung vom 1. Juni 1998 auf 1.481,72 DM (Nettokaltmiete 1.352,72 DM) erhöhen würde.
Am 17. Juli 1998 zeigten die Beklagten an, dass es zu einer erhöhten Lärmbelästigung der Wohnung durch neue Nachbarn und ein im Haus befindliches Lokal komme. Im Juni 1999 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass der Bruttowarmmietzins sich ab Juni 1999 aufgrund einer Betriebskostenerhöhung auf 1.511,31 DM erhöhe.
Die Klägerin meint, dass seit Juni 1998 eine Miete in Höhe von 1.481,72 DM und ab Juni 1999 in Höhe von 1.511,31 DM betrage. Sie behauptet, dass die Mieterhöhungserklärungen vom 14. April 1998 und aus Juni 1999 nicht von ihr zurückgenommen worden sei. Ferner ist die Klägerin der Auffassung, dass die teilweise Versorgung der Nachbarwohnung über den Stromkreislauf der Wohnung der Beklagten als nicht erheblicher Mangel anzusehen sei.
Die Klägerin beantragt,
- die Beklagten zu verurteilen, die in der … Straße in 10717 Berlin im 2. Obergeschoss links, Vorderhaus gelegene Wohnung bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Korridor, Bad geräumt und im besenreinen Zustand an die Klägerin herauszugeben und
- die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin als Gesamtschuldner 11.609,14 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 10.743,50 EUR seit dem 13. Dezember 2002 und aus 865,64 EUR seit dem 14. Februar 2003 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, dass das streitgegenständliche Grundstück mit Ratten befallen sei. Im Übrigen rügen sie das Vorliegen zahlreicher Mängel, wobei sie hier aber gleichwohl die Miete ungemindert über einen Zeitraum von mehr als 2 Jahren unstreitig gezahlt haben. Zu den Einzelheiten der von Ihnen gerügten Mängel wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 16. Dezember 2002 und ihr Schreiben vom 17. Juli 1998 Bezug genommen (Bl. 24–26 d.A. und 69 d.A.) Gegen die unstreitig offenen Mietforderungen in Höhe von 6.795,10 EUR haben sie unstreitig im Termin vom 26. August 2003 die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mieten erklärt, wobei sie wegen der mangelhaften Elektrik in der Wohnung 10 % p.M. angemessen halten.
Über die Widerklage vom 8. Juli 2003 mit den Anträgen, 1. ein 5 × 5 cm großes Loch an der Decke der Küche zu verputzen und malermäßig instand zu setzen, 2. ein 10 × 10 cm großes Loch neben der Toilette des Badezimmers zu verputzen und zu verfliesen und 3. die Türen, die vormals die Wohnung der Beklagten von der Wohnung im Hinterhaus im gleichen Stockwerk abgetrennt haben, so instand zu setzen, dass die jetzt gültigen Lärmdämmungsvorschriften eingehalten sind, brauchte nicht entschieden zu werden, weil sie im Termin vom 26. August 2003 zurückgenommen wurde.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise unzulässig und ansonsten unbegründet.
I. Bezüglich des gegen den Beklagten zu 2. geltend gemachten Räumungsanspruch ist die Klage unzulässig. Diesbezüglich fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis. Mit dem Räumungsanspruch kann die Klägerin keinen schützenswerten Vorteil erreichen. Die Klägerin kann ...