AG Koblenz Urteil vom 25.01.2024 - 142 C 1732/23

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 954,60 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Gestritten wird über Mieterhöhungen betreffend eine Wohnung und einen Tiefgaragenstellplatz.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes. Es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis, jedoch sind die Mietanteile für die Wohnung und für den Stellplatz im Vertrag gesondert ausgewiesen; sie belaufen sich derzeit auf monatlich 378,62 EUR bzw. 19,13 EUR. Zudem ist in dem Mietvertrag ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Teil der Miete aufgeführt. Diese Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert.

Mit Schreiben vom 18.4.2023 begehrte die Klägerin in Ziff. I unter Bezugnahme auf den Koblenzer Mietspiegel die Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete auf 454,34 EUR / Monat und in Ziff. II unter Bezugnahme auf Vergleichsmieten die Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete auf 22,96 EUR / Monat. Die Wohnung verfügt über eine Grundfläche von 87,29 m²; der Berechnung im Mieterhöhungsschreiben liegt eine Fläche von 88,13 m² zugrunde. Wegen der Formulierung des Mieterhöhungsverlangens im Einzelnen wird auf das Schreiben vom 18.4.2023 (Anlage K1 zur Klageschrift) verwiesen. Die Beklagte stimmte nicht zu.

Die Klägerin behauptet, das Mieterhöhungsverlangen sei der Beklagten noch im April 2023 zugegangen. Sie ist der Auffassung, einen Anspruch auf Zustimmung zu den begehrten Mieterhöhungen zu haben. Sie hält das Verlangen auch angesichts der Einheitlichkeit des Mietvertrages für rechtmäßig.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der von ihr für die im 2. OG rechts des Objektes …, gelegenen Wohnung gezahlten Nettokaltmiete von 378,62 EUR auf 454,34 EUR ab dem 01.07.2023 zustimmen;
2. die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der von ihr für den in der Tiefgarage …. gelegenen und von ihnen angemieteten Pkw-Stellplatz gezahlten Nettokaltmiete von 19,13 EUR auf 22,96 EUR ab dem 01.07.2023 zustimmen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hält das Verlangen angesichts des Umstandes, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, für nicht rechtmäßig. Ohnehin könne eine Erhöhung frühestens ab August 2023 verlangt werden, weil das Erhöhungsverlangen erst im Mai 2023 bei ihr eingegangen sei. Zudem fehle eine gesonderte Ausweisung des Schönheitsreparaturzuschlags.

Im Übrigen wird zur Darstellung des Sach- und Streitstandes im Einzelnen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unzulässig.

Es ist unstreitig, dass zwischen den Parteien ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz besteht. Die tatsächlich gestellten Anträge entsprechen dem aber – ebenso wie bereits die Mieterhöhungsverlangen – nicht. Geltend gemacht werden mit der Klage vielmehr die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung (Antrag Ziff. 1) und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz (Antrag Ziff. 2). Dem entspricht auch das Mieterhöhungsschreiben, in dem die Klägerin nicht etwa eine Mieterhöhung für das aus Wohnung und Stellplatz bestehende Mietobjekt verlangt, sondern zwei gesonderte.

Das ist nicht zulässig. Es gibt nämlich nicht eine „Miete für die Wohnung” und eine „Miete für den Stellplatz”, sondern nur eine „Miete für die Wohnung mit Stellplatz”. Der Sache nach macht die Klägerin zwei gesonderte Teil-Mieterhöhungen geltend. Teil-Mieterhöhungen aber können nicht verlangt werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2022 § 558a Rn. 16 m.w.N.). Dem Gericht erscheint das als zwingend.

Der Umstand, dass im Mietvertrag die Mietanteile für Wohnung und Stellplatz aufgeführt sind und die beiden Mieterhöhungen gleichzeitig verlangt werden, ändert daran nichts. Ließe man nämlich die von der Klägerin gewählte Antragstellung zu, so müsste es etwa auch möglich sein, nur einen der beiden Anträge zuzusprechen (oder auch anzuerkennen). Das aber liefe dann auf eine Aufteilung des einheitlichen Mietpreises in zwei voneinander getrennte Teil-Preise und damit auf eine Änderung der Vertragsstruktur.

Dass das Vorgehen der Klägerin den vertraglichen Vereinbarungen widerspricht, macht außerdem folgende Überlegung deutlich: Die Klägerin ermittelt eine Vergleichsmiete für die Wohnung und eine Vergleichsmiete für den Stellplatz und begründet damit die verlangten Beträge. Das erscheint dem Gericht als schon im Ansatz verfehlt. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete eines aus zwei Teilen bestehenden Mietobjekts ist nicht notwendigerweise identisch mit der Summe der Vergleichsmieten der getrennt v...