Entscheidungsstichwort (Thema)
Abgabe einer Willenserklärung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 500,00 EUR abzuwenden, falls nicht die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin des Hausanwesens Friedrich-Ebert-Straße 36 in 67433 Neustadt an der Weinstraße.
Die Beklagten sind Mieter der im 1. Obergeschoß links dieses Anwesens gelegenen Wohnung Nr. 4.
Die von den Beklagten zu zahlende Miete betrug zuletzt:
Inklusivmiete |
652,80 DM |
Zuschlag für Mansarde |
8,00 DM |
Müllgebühren |
20,60 DM |
Insgesamt |
681,40 DM |
Mit Schreiben vom 30.07.2001 – auf dessen Wortlaut Bezug genommen wird – verlangte die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung wie folgt:
Inklusivmiete |
797,40 DM |
Zuschlag für Mansarde |
8,00 DM |
Müllgebühren |
20,60 DM |
Insgesamt |
826,00 DM |
Dem Schreiben vom 30.07.2001 lag eine Aufstellung der Betriebskosten gemäß Abrechnung 1999 und bezogen auf die Wohnung der Beklagten bei (s. Bl. 8). Die Beklagten haben der Mieterhöhung nicht zugestimmt.
Mit Schreiben vom 19.02.2002 hat die Klägerin die Unterlagen über die gesamten Betriebskosten des Hausanwesens Friedrich-Ebert-Straße 36 vorgelegt.
Die Klägerin ist der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen vom 30.07.2001 sei wirksam und insbesondere ausreichend begründet gewesen. Es sei nicht erforderlich, die Zusammensetzung der ursprünglichen Inklusivmiete nach Nettomiete und den bei Vertragsschluß in die Mietkalkulation einbezogenen Betriebskostenanteil darzutun. Ausreichend sei die Mitteilung, dass sich für die Wohnung im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens ein bestimmter Betriebskostenanteil ergibt.
Auch die Berechnung der ortsüblichen Miete nach dem Mietspiegel sei ordnungsgemäß. Beweis: Sachverständigengutachten.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Inklusivmiete für die im 1. Obergeschoß links des Hausanwesens Friedrich-Ebert-Straße 36 in Neustadt an der Weinstraße gelegenen Wohnung Nr. 4 von bisher monatlich 652,80 DM (= 333,77 EUR) auf nunmehr 797,40 DM (= 407,70 EUR) zuzüglich Müllgebühren und Mansardenzuschlag wie bisher mit Wirkung ab 01.10.2001 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen
Klagabweisung,
hilfsweise für den Fall der Verurteilung ihnen nachzulassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden und zu gestatten, jede zu stellende Sicherheit auch in Form einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft einer deutschen Großbank zu erbringen.
Die Beklagten sind der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen vom 30.07.2001 sei nicht wirksam, da jedenfalls damals nicht hinreichend begründet. Soweit die Klägerin im Schreiben vom 19.02.2002 die gesamten Betriebskosten für das Hausanwesen mitgeteilt habe, so dass sich nun die Zusammensetzung der für ihre, der Beklagten, Wohnung entfallenden Kosten errechnen lasse, sei die Überlegungsfrist nicht gewahrt.
Aus den jetzt vorgelegten Unterlagen ergebe sich im übrigen nicht, welche Versicherungskosten die Klägerin verlange und ob die Versicherungen vor oder nach dem Abschluß des Mietvertrags abgeschlossen wurden. Insoweit sei die Klägerin verpflichtet, noch vorzutragen.
Außerdem seien die Ausführungen der Klägerin zur Ortsüblichkeit der jetzt verlangten Miete falsch. Die Wohnung könne nach dem Neustadter Mietspiegel mit lediglich 7 Punkten bewertet werden. Eine Grünfläche sei bei dem Haus nicht vorhanden. Das Anwesen liege also nicht in einem aufgelockerten Baugebiet mit Grünflächen.
Wegen Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze der Klägerin vom 30.10.2001, 08.01.2002, 20.03.2002 und 10.04.2002 und auf die Schriftsätze der Beklagten vom 27.11.2001 und 01.03.2002 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin kann – jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt – Mieterhöhung gemäß § 2 MHG nicht verlangen.
Zwar ist der Mietzins seit einem Jahr unverändert (§ 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG) und die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Ziff. 3 MHG gewahrt. Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.07.2001 war jedoch nicht hinreichend begründet.
Gemäß § 2 Abs. 2 MHG ist der Anspruch nach Abs. 1 dem Mieter gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen.
Dabei ist auch eine vereinbarte Inklusivmiete nach § 2 HG bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Eine solche Erhöhung kann nach § 2 Abs. 2 MHG wirksam in der Weise verlangt werden, dass auf einen Nettomietspiegel Bezug genommen wird und zur Begründung des Zuschlags der auf die Wohnung entfallende konkrete Betriebskostenanteil dargetan wird (s. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 13.07.1983, veröffentlicht in NJW 83/2329). Wie dies zu geschehen hat, ist nach dem Grundgedanken des § 2 Abs. 3 MHG zu bemessen, der dem Mieter eine Überlegungsfrist gewährt, innerhalb derer er die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen soll. Eine Überprüfung durch den Mieter kann aber nur erfolgen, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus ...
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