Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 5 Formvorschriften

Die meisten Rechtsgeschäfte bedürfen keiner Form. Eine Person kann beispielsweise ein Buch, eine Zeitung oder ein Fahrzeug kaufen oder eine Reise buchen, ohne besondere Formen einhalten zu müssen.

Es gibt aber auch Rechtsgeschäfte, bei denen das nicht so ist. Diese Rechtsgeschäfte verlangen eine besondere Form, um das Geschäft und seinen Inhalt später beweisen zu können. Oder es geht darum, eine Vertragspartei vor Übereilung zu schützen. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nicht nur, aber vor allem auch aus diesem Grund nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung.^[1]

Formvorschriften des BGB

Verstöße: Unwirksamkeit!

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge (§ 125 Satz 2 BGB).

[1] BGH, Urteil v. 14.9.2018, V ZR 213/17, NJW 2018, 3523 Rn. 12; BGH, Urteil v. 19.9.1989, XI ZR 10/89, NJW 1990, 390, 391.

5.1 Wohnungseigentumsgesetz

Im Wohnungseigentumsrecht spielt vor allem die Textform eine Rolle. Diese ordnet das WEG u. a. für die Ladung zu einer Versammlung oder für Vollmachten an.

Häufig schweigt das WEG aber auch, ob und welcher Form es bedarf.

Überblick

• Niederschrift

  Aus dem Gesetzeswortlaut kann mittelbar geschlossen werden, dass die Niederschrift nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG "schriftlich" sein muss. Außerdem muss sie "unterschrieben" werden (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG). Eine rein digitale Form scheidet damit aus: eine "digitale Signatur" ist keine Unterschrift. Die Wohnungseigentümer können für die Niederschrift "Formerfordernisse" vereinbaren.

• Beschluss-Sammlung

  § 24 Abs. 7 WEG sieht davon ab, das äußere Erscheinungsbild der Beschluss-Sammlung vorzuschreiben. Einzel- und Streitfragen sind daher unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck zu lösen.^[1] Die Beschluss-Sammlung kann nach diesen Maßstäben in schriftlicher Form, z. B. als Stehordner, aber auch in elektronischer Form angelegt werden.

• Wirtschaftsplan

  Formale Regelungen für die Aufstellung des Wirtschaftsplans bestehen nicht.^[2] Er kann in jeder beliebigen Form aufgestellt werden. Da man aber (noch) nicht von jedem Wohnungseigentümer einen Umgang mit elektronischen Medien erwarten kann, darf indes jeder Wohnungseigentümer jedenfalls auf Verlangen ein schriftliches Dokument, eine Verkörperung der Planung erwarten. Eine schriftliche Fixierung ist häufig daher noch zwingend.^[3] In geeigneten Wohnungseigentumsanlagen reicht allerdings auch die Textform.

• Jahresabrechnung

  Eine Jahresabrechnung kann in jeder beliebigen Form aufgestellt werden. Da man aber (noch) nicht von jedem Wohnungseigentümer einen Umgang mit elektronischen Medien erwarten kann, darf indes jeder Wohnungseigentümer jedenfalls auf Verlangen ein schriftliches Dokument, eine Verkörperung erwarten.^[4] Eine schriftliche Fixierung ist häufig daher noch zwingend. Die Jahresabrechnung bedarf allerdings keiner Unterschrift.

• Vermögensbericht

  Zum Vermögensbericht gelten die Erwägungen für die Jahresabrechnung entsprechend.

[1] Hügel/Elzer, WEG, § 24 Rn. 191.

[2] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 770.

[3] A. A. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 773.

[4] Elzer, ZWE 2021, 297, 301.

5.2 Schriftform

Wenn ein Vertrag oder eine Rechtshandlung der Schriftform bedarf, steht dies ausdrücklich im Gesetz (z. B. Schriftform eines Verbraucherdarlehensvertrags in § 492 BGB oder Schriftform der Kündigung eines Pachtvertrags in § 594f BGB).

Im Fall der Schriftform ist zu beachten:

• Eigenhändige Unterschrift

  Ist durch Gesetz die schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde nach § 126 Abs. 1 BGB von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.

• Unterschriften der Vertragsparteien

  Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen (§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB). Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (§ 126 Abs. 2 Satz 2 BGB).

• Möglich: elektronische Form oder notarielle Beurkundung

  Die schriftliche Form kann gem. § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Die schriftliche Form wird außerdem durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 4 BGB).

5.2.1 Wohnungseigentumsanlagen

Das WEG schreibt die Schriftform für keine einzige Handlung in einer Wohnungseigentumsanlage vor. Es gibt aber eine Reihe von vor allem alten Gemeinschaftsordnungen, die für Vollmachten, z. B. für die Vertretung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer, die Schriftform anordnen.

Wirksamkeit

Ob diese Schriftform-Vereinbarungen am 1.12.2020 durch das WEMoG^[1] unwirksam geworden sind, bemisst sich nach § 47 WEG. Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen WEG-Vorschriften abweichen, die durch das WEMoG geändert wurden,...