Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 7 Verjährung

Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), beispielsweise die Forderung auf Zahlung von Vorschuss, unterliegt nach § 194 BGB der Verjährung. Gem. § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre. Dies gilt u. a. für sehr viele Ansprüche der GdWE gegen die Wohnungseigentümer, für die meisten Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die GdWE und auch für die Ansprüche im Verhältnis der GdWE zur Verwaltung, beispielsweise auf Vergütung oder Schadensersatz.

Andere Verjährung

§ 195 BGB beschreibt nur einen Grundsatz. Es gibt aber auch Ansprüche, die ausnahmsweise erst in 10 Jahren (z. B. nach § 196 BGB Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück), in 30 Jahren (nach § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB beispielsweise Herausgabeansprüche aus Eigentum) oder gar nicht verjähren (nach § 924 BGB z. B. einige nachbarrechtliche Ansprüche wie das Recht auf einen Notweg).

Verjährungsfristen des BGB

7.1 Beginn der Verjährung

Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Praxis-Beispiel

Vorschüsse

Die Wohnungseigentümer fassen am 1.8.2025 nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG den Beschluss über die Vorschüsse. Dann beginnt die Verjährung der Forderungen der GdWE gegen die Wohnungseigentümer grundsätzlich am 31.12.2025 und endet am 31.12.2028. Ist der Verwaltung, auf die es nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG in Bezug auf die GdWE ankommt, der Hausgeldschuldner unbekannt und liegt in dieser Frage keine grobe Fahrlässigkeit vor, beginnt die Verjährung hingegen nicht zu laufen.

Die Wohnungseigentümer bestimmen am 1.8.2025 die Nachschüsse und passen die Vorschüsse für das Jahr 2024 an. Danach steht Wohnungseigentümer 1 ein Guthaben zu, weil er sämtliche Vorschüsse für das Jahr 2024 in der bislang geschuldeten Höhe erbracht hatte. Davon weiß er aber ohne Verschulden erst seit 2025. Die Verjährung beginnt daher am 31.12.2025 und endet am 31.12.2028.

7.2 Hemmung und Neubeginn der Verjährung

Der Ablauf der Verjährung kann gehemmt werden. Schweben zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger beispielsweise Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände, so ist die Verjährung nach § 203 Satz 1 BGB gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, wird gem. § 209 BGB in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.

Die Verjährung beginnt sogar nach § 212 Abs. 1 BGB erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt oder eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird. Der Neubeginn kann z. B. die Folge einer zwischen der GdWE und dem Hausgeldschuldner vereinbarten Ratenzahlung sein.

7.3 Folge der Verjährung

Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner gem. § 214 Abs. 1 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern. Zahlt er, verliert er dieses Recht. Denn das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete kann nach § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht zurückgefordert werden, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist.