Beschädigung der Mieträume / 2.1.2 Sachbeschädigung (Substanzbeschädigung)

Wird die Mietsache vom Mieter schuldhaft beschädigt, so kann der Vermieter "Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen".^[1]

Der Schadensersatz richtet sich nach Wahl des Vermieters auf

• Schadensbeseitigung (Naturalherstellung) oder
• Geldersatz.^[2]

Das Wahlrecht des Vermieters besteht von Anfang an; eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung ist nicht erforderlich.^[3] Dies folgt aus der Konzeption des Schadensrechts, wonach hinsichtlich der Sanktion für Pflichtverletzungen zwischen der Verletzung von vertraglichen Leistungspflichten und der Verletzung von "nicht leistungsbezogenen Nebenpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB" zu unterscheiden ist.^[4]

Die Pflicht des Mieters zur schonenden Behandlung der Mietsache folgt aus § 241 Abs. 2 BGB und ist somit als nicht leistungsbezogene Nebenpflicht zu bewerten. Bei Beschädigungen der Mietsache kann der Vermieter deshalb nach seiner Wahl ohne vorherige Fristsetzung Schadensbeseitigung oder Geldersatz verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.^[5]

[1] § 280 Abs. 1 BGB.

[2] § 249 Abs. 2 BGB.

[3] Grundlegend: BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17; Fervers, WuM 2017, S. 429; V. Emmerich, in Staudinger, § 538 Rn. 6; Blank/Börstinghaus, § 546a Rn. 51 und § 538 Rn. 3; Oechsler, NZM 2004, S. 881, 888; Streyl, in Schmidt-Futterer, § 546a Rn. 83; a. A. OLG Köln, Urteil v. 21.5.2015, I-18 U 60/14, juris Rn. 44; Kraemer, NZM 2010, S. 395; ders. in FS Blank, 2006, S. 281 (289); Scheuer/J. Emmerich, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. V. A Rn. 150.

[4] BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17.

[5] BGH, Urteil v. 28.2.2018, a. a. O..