Alexander C. Blankenstein
Korrespondierend mit den Neuregelungen zum Wirtschaftsplan ist Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG lediglich die Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den nach Wirtschaftsplan kalkulierten Soll-Hausgeldern und den tatsächlich angefallenen Kosten. Maßgeblich ist also nicht ein Abrechnungssaldo aus tatsächlich geleisteten Zahlungen und tatsächlich angefallenen Ausgaben bzw. Kosten. Gegenstand der Beschlussfassung ist auch hier nicht das zugrunde liegende "Rechenwerk Jahresabrechnung".
Nachschüsse
Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten höher, als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, wirkt der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die im Rahmen des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse übersteigt.
Anpassung beschlossener Vorschüsse
Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten niedriger als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, umfasst der Beschluss über die Jahresabrechnung die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Ist der Wohnungseigentümer insoweit seinen Zahlungspflichten nach dem Wirtschaftsplan nachgekommen, hat er einen entsprechenden Rückzahlungsanspruch. In all den Fällen aber, in denen der Wohnungseigentümer seinen Zahlungspflichten aus dem Wirtschaftsplan nicht nachgekommen ist, beschränkt sich die Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung auf die Anpassung der Vorschüsse. Dies hat zur Konsequenz, dass der Wohnungseigentümer keinen Rückzahlungsanspruch aus der Jahresabrechnung hat.
Dies wirkt sich auch im Fall eines Eigentümerwechsels aus. Auch nach neuer Rechtslage hat derjenige Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, eine positive Abrechnungsspitze auszugleichen. Im Fall einer negativen Abrechnungsspitze hat er dann keinen Anspruch auf Auszahlung eines entsprechenden Guthabens, wenn der veräußernde Voreigentümer seinen Hausgeldzahlungspflichten nach dem Wirtschaftsplan nicht nachgekommen ist.
Mit Blick auf den Beschlusswortlaut kann sich der Verwalter wiederum streng am Gesetzeswortlaut orientieren, sodass letztlich eine Nachschuss- bzw. Anpassungsliste mehr oder weniger Gegenstand des Beschlusswortlauts ist. Alternativ kann er sich weitgehend an Beschlussanträge nach altem Recht halten. Zwar ist Gegenstand der Beschlussfassung nicht mehr die Jahresabrechnung selbst. Bezüglich aber des Beschlussgegenstands, den ja nunmehr die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeiträge darstellen, kann nach der nach wie vor geltenden Rechtsprechung des BGH im Beschluss auf ein Dokument Bezug genommen werden: die Jahresabrechnung. Wie der Verwalter hier verfährt, bleibt ihm überlassen. Von maßgeblicher Bedeutung ist aber stets, dass lediglich die Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sind.
Alternative 1: Nachschuss-/Anpassungsliste
TOP XX Festsetzung der Nachschüsse sowie Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung 20__
Die Wohnungseigentümer genehmigen die nachfolgend dargestellten Nachschüsse bzw. Anpassungen der durch Beschluss vom ____ auf Grundlage des Wirtschaftsplans 20__ festgesetzten Vorschüsse für das Wirtschafts- bzw. Kalenderjahr 20__:
| SE-Nr. |
Tatsächliche Kosten EUR |
Kalkulierter Vorschuss EUR |
Nachschuss EUR |
Anpassung des Vorschusses EUR |
| 1 |
2.400,00 |
2.300,00 |
100,00 |
|
| 2 |
2.700,00 |
2.800,00 |
|
– 100,00 |
| (...) |
(...) |
(...) |
(...) |
(...) |
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Alternative 2: Bezugnahme auf ein Dokument
TOP XX Festsetzung der Nachschüsse sowie Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung 20__
Die Wohnungseigentümer genehmigen für das Wirtschafts- bzw. Kalenderjahr 20__ die sich auf Grundlage der jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen des Kalenderjahres 20__ mit Druckdatum vom ______ für die einzelnen Sondereigentumseinheiten ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen der durch Beschluss vom ___ auf Grundlage der Einzelwirtschaftspläne 20__ festgesetzten Vorschüsse.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiken
Wie beim Wirtschaftsplan auch, führt insbesondere die Anwendung eines fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels zum Erfolg einer Anfechtungsklage – allerdings ebenso nicht...