Jahresabrechnung: Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachforderungen aufgrund ...

Jahresabrechnung: Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachforderungen aufgrund Jahresabrechnung (Beschluss)

Alexander C. Blankenstein

Kurzbeschreibung

Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG die Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den nach Wirtschaftsplan kalkulierten Soll-Hausgeldern und den tatsächlich angefallenen Kosten. Entsprechend wird künftig über die Festsetzung der Hausgeldanpassung und über Nachforderungen beschlossen, nicht mehr "über die Jahresabrechnung".

WEMoG

Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist gem. § 28 Abs. 2 WEG die Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den nach Wirtschaftsplan kalkulierten Soll-Hausgeldern und den tatsächlich angefallenen Kosten.

Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten höher, als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, wirkt der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH^{^[1]} anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die im Rahmen des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse übersteigt.
Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten niedriger als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, umfasst der Beschluss über die Jahresabrechnung die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Ist der Wohnungseigentümer insoweit seinen Zahlungspflichten nach dem Wirtschaftsplan nachgekommen, hat er einen entsprechenden Rückzahlungsanspruch. Für all diejenigen Fälle aber, in denen der Wohnungseigentümer seinen Zahlungspflichten nach dem Wirtschaftsplan nicht nachgekommen ist, beschränkt sich die Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung auf die Anpassung der Vorschüsse. Dies hat zur Konsequenz, dass der Wohnungseigentümer keinen Rückzahlungsanspruch aus der Jahresabrechnung hat.

Da die Jahresabrechnung anspruchsbegründend allein hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags ist, der die im Rahmen des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse übersteigt, ist der Hausgeldrückstand auf Grundlage des Wirtschaftsplans geltend zu machen.

Beschlusswortlaut

Was den Beschlusswortlaut betrifft, kann sich der Verwalter streng am Gesetzeswortlaut orientieren, sodass letztlich eine Nachschuss- bzw. Anpassungsliste mehr oder weniger Gegenstand des Beschlusswortlauts ist. Alternativ kann er sich weitgehend an Beschlussanträge nach altem Recht anlehnen. Gegenstand der Beschlussfassung ist zwar nicht mehr die Jahresabrechnung selbst. Bezüglich aber des Beschlussgegenstands, den ja nunmehr die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeiträge darstellen, kann gemäß nach wie vor geltender Rechtsprechung des BGH^{^[2]} im Beschluss Bezug genommen werden auf ein Dokument – eben die zugrunde liegende Jahresabrechnung. Wie der Verwalter hier verfährt, bleibt ihm überlassen. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass lediglich die Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sind.

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797.

[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, ZWE 2016 S. 325.

Alternative 1: Festsetzung der Nachschüsse sowie Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung (Nachschuss-/Anpassungsliste)

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Die Wohnungseigentümer genehmigen die nachfolgend dargestellten Nachschüsse bzw. Anpassungen der durch Beschluss vom ______ auf Grundlage des Wirtschaftsplans 20__ festgesetzten Vorschüsse für das Wirtschafts- bzw. Kalenderjahr 20__:

SE-Nr.	Tatsächliche Kosten EUR	Kalkulierter Vorschuss EUR	Nachschuss EUR	Anpassung des Vorschusses
1	2.400,00	2.300,00	100,00
2	2.700,00	2.800,00		– 100,00
(...)	(...)	(...)	(...)	(...)

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Alternative 2: Festsetzung der Nachschüsse sowie Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung (Dokument)

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TOP XX Festsetzung der Nachschüsse sowie Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung 20__

Die Wohnungseigentümer genehmigen für das Wirtschafts- bzw. Kalenderjahr 20__ die sich auf Grundlage der jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen des Kalenderjahres 20__ mit Druckdatum vom ______ für die einzelnen Sondereigentumseinheiten ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen der durch Beschluss vom ______ auf Grundlage der Einzelwirtschaftspläne 20__ festgesetzten Vorschüsse.