BGH Urteil vom 03.12.2003 - VIII ZR 86/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückforderung der Mietkaution. Widersprüchliche und auslegungsbedürftige Kautionsabrede. Kautionshöhe

Leitsatz (amtlich)

Zur Rückforderung einer Mietkaution bei Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung und einer widersprüchlichen Vereinbarung über die Kautionshöhe.

Normenkette

BGB § 550b a.F.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 03.03.2003; Aktenzeichen 62 S 9/2002)

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg

Tenor

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des LG Berlin v. 3.3.2003 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Beklagte begehrt von der Klägerin die Rückzahlung einer Mietkaution.

Die Klägerin vermietete dem Beklagten eine Mietwohnung in B. , D. straße . Nach dem Mietvertrag v. 26.1.1999 betrug der Grundmietzins zunächst monatlich 680 DM. In § 19 heißt es:

"1. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten.

...

4. Der Mieter zahlt bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution von drei Monatsmieten = 2.100 DM. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt verzinst drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses."

Der Beklagte zahlte am 26.1.1999 an die Klägerin die Kaution i. H. v. 2.100 DM. Das Mietverhältnis begann am 1.2.1999.

Mit der - insoweit vom Beklagten anerkannten - Klage hat die Klägerin Zahlung rückständigen Mietzinses verlangt. Widerklagend hat der Beklagte die Rückzahlung der an die Klägerin gezahlten Mietkaution geltend gemacht. Das AG hat die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das LG ihm einen Teilbetrag von 30,68 Euro zugesprochen und die Widerklage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom LG zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren, die Klägerin während des laufenden Mietvertrages zur Rückzahlung der gesamten Kaution zu verurteilen, weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts stellt die Kautionsabrede im Mietvertrag einen Rechtsgrund für die bei Mietbeginn an die Klägerin geleistete Kaution dar, soweit es einen Betrag von 2.040 DM (entsprechend dem dreifachen monatlichen Kaltmietzins von 680 DM) betreffe. Lediglich i. H. v. 30,68 Euro (= 60 DM) sei die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgt und daher zurückzugewähren. Die Klausel, die den Mieter entgegen § 550b Abs. 1 S. 3 BGB a. F. verpflichte, die Kaution bei Vertragsschluss in voller Höhe zu zahlen, sei nicht insgesamt nichtig. Die Kautionsabrede sei auch nicht wegen eines Verstoßes gegen § 550b Abs. 1 S. 1 und 2 BGB a. F. unwirksam, soweit sie die geleistete Sicherheit i. H. v. 2.040 DM betreffe. Es könne dahinstehen, wie die in sich widersprüchliche und auslegungsbedürftige Vertragsklausel zu verstehen sei. Für die Zahlung von 60 DM fehle es an einem rechtlichen Grund. Die etwaige Unwirksamkeit der Vertragsklausel gem. § 550b Abs. 3 BGB a. F. beziehe sich nur auf den unzulässigen Teil der Kaution.

II.

Dagegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. Das LG ist zu Recht der Auffassung, dass der Beklagte gegenüber der Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution i. H. v. 1.043,03 Euro (= 2.040 DM) gem. § 812 Abs. 1 BGB bei noch bestehendem Mietverhältnis hat, da die Kautionsabrede im Mietvertrag einen Rechtsgrund für die Zahlung von 1.043,03 Euro darstellt. Dabei kann dahinstehen, ob die Bestimmung in § 19 Nr. 4 des Mietvertrages der Parteien v. 26.1.1999 eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt oder eine Individualvereinbarung ist.

1. Geht man - wie das LG - davon aus, dass es sich bei § 19 Nr. 4 des Mietvertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, so ist die Auffassung des LG zutreffend, dass die Bestimmung in § 19 Nr. 4 des Mietvertrages, die den Beklagten verpflichtet, "bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution von drei Monatsmieten = 2.100 DM" zu zahlen, nicht insgesamt nach § 550b Abs. 1 und Abs. 3 BGB a. F. nichtig, vielmehr nur die Fälligkeitsregelung "bei Abschluss des Mietvertrages" sowie die Präzisierung der Höhe der Kaution"= 2.100 DM" unwirksam ist.

Zu Recht nimmt das LG an, dass bei Wegfall der Fälligkeitsklausel "bei Abschluss des Mietvertrages" sowie der Präzisierung "= 2.100 DM" die restliche Bestimmung noch eine sprachlich und inhaltlich selbstständige Regelung enthält, die dem Vertragszweck dient, keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung darstellt und mit dem Sinn und Zweck des § 550b BGB a. F. vereinbar ist.

Ohne die gem. § 550b BGB a. F. unwirksame Fälligkeitsregelung "bei Abschluss des Mietvertrages" sowie die nichtige, weil drei Monatsmieten übersteigende, zusätzliche Angabe der Höhe "= 2.100 DM", bleibt eine Abrede der Parteien über eine von der Klägerin zu erbringende Sicherheitsleistung i. H. v. "drei Monatsmieten" bestehen. Diese Regelung ist gemessen an § 550b Abs. 1 S. 1 BGB a. F. nicht zu beanstanden.

Die Annahme einer Teilunwirksamkeit der Kautionsvereinbarung stellt auch keine geltungserhaltende Reduktion einer Formularklausel dar, da nur eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten wird. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Formularklausel gilt nicht, wenn die Klausel aus sich heraus verständlich ist und sich sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil - wie hier - trennen lässt (BGH v. 10.9.1997 - VIII ARZ 1/97, BGHZ 136, 314 [322] = MDR 1997, 1111).

Die Teilunwirksamkeit der Kautionsabrede ist auch mit dem Sinn und Zweck des § 550b BGB a. F. vereinbar. Im Hinblick auf den Schutzzweck des § 550b BGB a. F. wäre es verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung gegen das Gesetz verstößt (BGH, Urt. v. 25.6.2003 - VIII ZR 344/02, BGHReport 2003, 1259 = MDR 2003, 1348 = NJW 2003, 2899, unter II 3).

2. Stellt die Regelung in § 19 Nr. 4 des Mietvertrages der Parteien - wie die Revision geltend macht - keine Allgemeine Geschäftsbedingung, sondern eine Individualvereinbarung dar, ist entgegen der Ansicht der Revision nicht die gesamte Kautionsregelung nach § 139 BGB nichtig.

Soweit die Regelung in § 19 Nr. 4 des Mietvertrages eine gem. § 550b Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB a. F. unzulässige Fälligkeitsbestimmung enthält, tritt nach § 19 Nr. 1 des Mietvertrages die gesetzliche Regelung des § 550b Abs. 1 S. 3 BGB a. F. an deren Stelle. § 139 BGB ist durch § 19 Nr. 1 des Mietvertrages in zulässiger Weise abbedungen worden (vgl. BGH, Urt. v. 25.5.1983 - VIII ZR 51/82, MDR 1984, 46 = NJW 1983, 2027, unter III 2; Urt. v. 30.1.1997 - IX ZR 133/96, MDR 1997, 466 = NJW-RR 97, 684 = BGHR § 139 BGB Teilwirksamkeitsklausel 4, unter B III 2 a).

Soweit die Regelung in § 19 Nr. 4 des Mietvertrages die Betragsangabe "drei Monatsmieten = 2.100 DM" aufweist, ist die Vereinbarung der Parteien in sich widersprüchlich, da drei Monatsmieten nicht 2.100 DM ergeben, sondern nur 2.040 DM. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass die Parteien eine gesetzeskonforme Regelung gewollt haben (vgl. BGH, Urt. v. 15.11.1995 - XII ZR 72/94, NJWE-MietR 1996, 56, unter II 2b; BAG v. 20.8.1996 - 9 AZR 471/95, NJW 1997, 541, unter 2; Mayer-Maly/Busche in MünchKomm, 4. Aufl., § 157 Rz. 13). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien eine mit § 550b BGB a. F. in Übereinstimmung stehende Regelung treffen und damit eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbaren wollten. Dafür spricht hier auch die geringe Differenz von 30,67 Euro (= 60 DM) zwischen den in der Kautionsregelung gleichgesetzten drei Monatsmieten mit dem Betrag von 2.100 DM.

III.

Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung in § 19 Nr. 4 des Mietvertrages der Parteien v. 26.1.1999 ist mithin mit Ausnahme der Fälligkeitsregel sowie der zusätzlichen Bestimmung der Höhe der drei Monatsmieten rechtswirksam. Die Zahlung der Kaution an die Klägerin erfolgte deshalb i. H. v. 1.043,03 Euro (= 2.040 DM) mit Rechtsgrund. Ein Bereicherungsanspruch des Beklagten gegenüber der Klägerin scheidet demnach insoweit aus. Die Revision ist daher zurückzuweisen.