Brandenburgisches OLG Urteil vom 22.08.2012 - 3 U 67/11

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Entscheidung vom 29.04.2011; Aktenzeichen 3 O 324/10)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil des Landgerichts Neuruppin vom 29.04.2011 (3 O 324/10) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung seitens der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

I. Die Parteien streiten um gegenseitige Ansprüche aus einem Pachtvertrag mit wechselseitigen Klage - und Widerklageanträgen.

Gegenstand des hiesigen Berufungsverfahrens ist der vom Beklagten widerklagend geltend gemachte Räumungsantrag, den das Landgericht Neuruppin mit Teilurteil vom 29. April 2011 zurückgewiesen hat.

Die Kläger pachteten mit Vertrag vom 25. April 2005, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 (Bl 12 ff der Akte) Bezug genommen wird, vom Beklagten als Eigentümer das in W... gelegene Objekt "...hotel ..." mit Restaurant. Als Pachtzins war zunächst für ein Jahr ein Betrag von monatlich 1.500,00 € vereinbart. Nach Ablauf des ersten Jahres sollte unter Weiterbestehen des bisherigen Mietvertrages der Mietpreis neu verhandelt werden. Zu einer einverständlichen Neureglung hinsichtlich der Miethöhe kam es in der Folgezeit nicht.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 11. September 2009 kündigte der Beklagte das Vertragsverhältnis unter Berufung auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 4.872,00 €. Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2011 kündigte der Beklagte erneut wegen Zahlungsverzuges mit Nebenkostenvorauszahlungen, jetzt in Höhe von 6.728.00 €.

Unter dem 15. Mai 2010 erstattete der Sachverständige Dr. St... im Auftrag beider Parteien ein Gutachten zum marktüblichen Mietwert/Pachtwert des Objektes zum Stichtag 12. Februar 2010. Er ermittelte einen monatlichen Mietzins von 1.400,00 € netto. Die Kläger zahlen seitdem diesen Mietzins. Der Beklagte hält diesen Mietzins für zu niedrig.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23. Juni 2010 erklärte der Beklagte erneut die Kündigung des Pachtvertrages zum 01. August 2010. Eine weitere Kündigung erklärte der Beklagte, vertreten durch seinen Rechtsanwalt, mit Schreiben vom 22. März 2011.

Bereits vor Rechtshängigkeit des hiesigen Prozesses hat das Landgericht Neuruppin in dem Verfahren 1 O 299/08 mit Urteil vom 09. April 2009, ergangen auf die mündliche Verhandlung vom 19. Februar 2009, eine Räumungs- und Zahlungsklage des Beklagten abgewiesen. Gegenstand des Räumungsantrages waren im dortigen Verfahren Kündigungen vom 04. Juni 2008 und 10. Februar 2009. Die Berufung gegen dieses Urteil hat der Beklagte zurückgenommen.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes, insbesondere des Inhalts der genannten Kündigungsschreiben, wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Räumungsantrag des Beklagten mit Teilurteil vom 29. April 2001 zurückgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dem Beklagten stehe kein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 581, § 546 BGB zu.

Das als Pachtvertrag zu qualifizierende Vertragsverhältnis zwischen den Parteien sei nicht wirksam durch eine außerordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden.

Aufgrund des rechtskräftigen klageabeweisenden Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 09. April 2009 stehe fest, dass alle Kündigungsgründe, die zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 19. Februar 2009 Gegenstand des Verfahrens gewesen seien, eine Kündigung nicht begründen könnten. Die späteren Kündigungen, die Gegenstand des vorliegenden Prozesses seien, könnten daher nur auf neue Gründe gestützt werden.

Die Kündigungen vom 11. September und vom 07. Mai 2010 seien nicht wirksam, da ein Verzug mit Nebenkostenvorauszahlungen nicht bestanden habe. Es bestehe laut Vertrag keine Verpflichtung zur Vorauszahlung von Nebenkosten.

Auch das Schreiben vom 23. Juni 2010 habe das Vertragsverhältnis nicht beendet. Aus der verspäteten Pachtzahlung für die Monate Januar, März und April 2009 ergebe sich kein Grund zu einer fristlosen Kündigung gemäß §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, da die Zahlung weit vor dem Zugang erfolgt sei. Es liege auch kein sonstiger wichtiger Grund im Sinne von §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, da nur drei Monatszahlungen betroffen seien und jeweils nur eine Verzögerung von wenigen Tagen vorliege. Dass Meinungsverschiedenheiten über die Höhe des anzupassenden Mietzinses bestünden, rechtfertige eine Kündigung ebenfalls nicht. Aus der Zusatzvereinbarung vom 4. Dezember 2006 könne der Beklagte keine Rechte herleiten, da diese nicht wirksam sei.

Die Kündigung vom 22. März 2011 greife ebenfalls nicht durch. Eine Pflichtverletzung ergebe sich weder aus den von den Klägern veranstalteten Kulturreisen noch könne den Klägern ein sonstiges konkretes Fehlverhalten vorgeworfen werden.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der ...