Doppelvermietung / 2 Die Mieteransprüche

Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen^[1], solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist.

Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erfüllungsanspruch darzulegen und zu beweisen, dass die Erfüllung rechtlich oder tatsächlich nicht (mehr) möglich ist.^[2]

In diesem Fall verliert der Vertragspartner des anderen Mietvertrags grundsätzlich seinen Erfüllungsanspruch auf Überlassung der Räume und ist auf Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wegen Nichterfüllung des Mietvertrags beschränkt.^[3] Dieser Schadensersatzanspruch richtet sich nicht nach den Regeln der Unmöglichkeit, sondern ausschließlich nach §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB^[4] und umfasst z. B.

• Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Maklerkosten,
• die höhere Miete für eine gleichwertige Ersatzwohnung oder
• Kosten für einen vorübergehenden Hotelaufenthalt.

Der Schadensersatzanspruch kann geltend gemacht werden, sobald feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann. Für die Verjährung eines solchen Schadensersatzanspruchs wegen Rechtsmangels gilt die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs^[5] ist mit Eintritt der Unmöglichkeit der Besitzüberlassung und eines ersten (Teil-)Schadens anzunehmen.^[6]

Hinweis

Neben Mieter ist nichtehelicher Lebenspartner schadensersatzberechtigt

Bei einer Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Schadensersatz^[7] verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters.^[8]

Neben Schadensersatz (z. B. wegen Kosten der Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zu der vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) kann der Mieter grundsätzlich auch Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (z. B. Rücktrittskosten für eine gekaufte Einbauküche) verlangen, sofern damit nicht ein identischer Vermögensnachteil kompensiert wird.^[9]

[1] § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 25.9.2008, 8 U 44/08, NZM 2008 S. 889.

[3] LG Berlin, WuM 1975 S. 116; LG Mannheim, WuM 1974 S. 240; LG Berlin, Urteil v. 31.10.1986, 64 S 241/86, ZMR 1988 S. 178; differenzierend: LG Köln, Urteil v. 30.11.1989, 1 S 296/89, WuM 1990 S. 65.

[4] BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, WuM 1991 S. 545.

[5] § 199 Abs. 1 BGB.

[6] KG Berlin, Urteil v. 23.2.2015, 8 U 52/14, MDR 2015 S. 581.

[7] nach § 536a Abs. 1 BGB.

[8] LG Berlin, Urteil v. 27.9.2013, 63 S 127/13, WuM 2013 S. 665.

[9] LG Berlin, Urteil v. 27.9.2013, 63 S 127/13, WuM 2013 S. 665.