Zusammenfassung
Eine Doppelvermietung liegt vor, wenn eine Sache (z. B. eine Wohnung) zweimal vermietet wird.
1 Praxis-Fälle
Mündliche und schriftliche Vereinbarungen
Eine Doppelvermietung kann sich ergeben, wenn der Vermieter in der unrichtigen Annahme, nur ein schriftlicher Mietvertrag sei wirksam, mit einem Interessenten konkrete mündliche Vereinbarungen bezüglich der Vermietung der Wohnung trifft und die Wohnung anschließend an einen weiteren Interessenten mit schriftlichem Mietvertrag nochmals vermietet.
Unwirksame Kündigung und Neuvermietung
Eine Doppelvermietung kann auch dadurch entstehen, dass der Vermieter die von ihm gekündigte Wohnung an einen neuen Mieter vermietet, sich die ausgesprochene Kündigung aber als rechtsunwirksam erweist und somit 2 Mietverhältnisse vorliegen.
Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Mieterkündigung
Nachdem der Mieter gekündigt hat, schließt der Vermieter mit einem neuen Mieter einen Mietvertrag ab, der einen Monat nach Beendigung des alten Mietverhältnisses beginnt. Der Mieter zieht trotz seiner Kündigung zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, und der Vermieter versäumt es, binnen 2 Wochen seinen einer Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen zum Ausdruck zu bringen. Das Mietverhältnis hat sich daher, trotz der Kündigung des Mieters, nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert, sodass im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses mit dem neuen Mieter 2 wirksame Mietverträge bestehen.
Diesen Beispielsfällen ist gemeinsam, dass jeweils 2 voll wirksame Mietverträge vorliegen[1] und jeder Mieter einen Anspruch auf Erfüllung, d. h. auf Überlassung der Wohnung hat[2], der Vermieter aber nur einen Mietvertrag durch Raumüberlassung erfüllen kann.
Überlassung an bestimmten Mieter nicht vorzuschreiben
Dem Vermieter kann nicht im Wege einer einstweiligen Verfügung vorgeschrieben werden, welchem Mieter er die Wohnung überlassen muss.[3]
Geschützt ist vielmehr derjenige Mieter, der zuerst den rechtmäßigen Besitz an der Wohnung erlangt hat.
2 Die Mieteransprüche
Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen[1], solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist.
Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erfüllungsanspruch darzulegen und zu beweisen, dass die Erfüllung rechtlich oder tatsächlich nicht (mehr) möglich ist.[2]
In diesem Fall verliert der Vertragspartner des anderen Mietvertrags grundsätzlich seinen Erfüllungsanspruch auf Überlassung der Räume und ist auf Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wegen Nichterfüllung des Mietvertrags beschränkt.[3] Dieser Schadensersatzanspruch richtet sich nicht nach den Regeln der Unmöglichkeit, sondern ausschließlich nach §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB[4] und umfasst z. B.
- Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Maklerkosten,
- die höhere Miete für eine gleichwertige Ersatzwohnung oder
- Kosten für einen vorübergehenden Hotelaufenthalt.
Der Schadensersatzanspruch kann geltend gemacht werden, sobald feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann. Für die Verjährung eines solchen Schadensersatzanspruchs wegen Rechtsmangels gilt die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs[5] ist mit Eintritt der Unmöglichkeit der Besitzüberlassung und eines ersten (Teil-)Schadens anzunehmen.[6]
Neben Mieter ist nichtehelicher Lebenspartner schadensersatzberechtigt
Bei einer Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Schadensersatz[7] verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters.[8]
Neben Schadensersatz (z. B. wegen Kosten der Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zu der vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) kann der Mieter grundsätzlich auch Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (z. B. Rücktrittskosten für eine gekaufte Einbauküche) verlangen, sofern damit nicht ein identischer Vermögensnachteil kompensiert wird.[9]
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