Alexander C. Blankenstein, Josef Egle
Die Erhaltungsplanung sollte neben turnusmäßigen und kurzfristigen Maßnahmen auch mittel- und langfristige Pläne für Maßnahmen und Modernisierungen enthalten.
Erhaltungsplanung
Die Erhaltungsplanung ist ein objektspezifisches, individuell zu erstellendes längerfristiges Gesamtkonzept für die Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, vorrangig in den Bereichen Standsicherheit, Gebrauchsfähigkeit, Dauerhaftigkeit und Nutzungsbedingungen unter Beachtung von Wirtschaftlichkeit und Umweltverträglichkeit.
Die Erhaltungsplanung ist ein zentraler Bestandteil der Verwaltungstätigkeit. Zugleich sind Umfang und Inhalte nicht klar definiert. Bevor eine Erhaltungsplanung umgesetzt werden kann, müssen hierzu Grundlagen erarbeitet und geeignete Voraussetzungen geschaffen werden. So ist zu klären, ob die Erstellung einer Erhaltungsplanung durch die Verwaltung geleistet werden kann oder externe Fachkräfte beizuziehen sind. Ausgehend vom aktuellen Bestand sind kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen zu definieren und deren Kosten abzuschätzen. Für die Umsetzung der Erhaltungsplanung ist in der Folge ein Beschluss durch die Eigentümer herbeizuführen:
Grundlagen und Voraussetzungen Erhaltungsplanung
Wenn die Voraussetzungen für eine objektspezifische Erhaltungsplanung geschaffen sind, müssen geeignete Schritte und Maßnahmen in die Wege geleitet werden. Sämtliche Bestandteile der Erhaltungsplanung sind in geeigneter Form (Pläne, Beschreibungen, Berechnungen, Protokolle) zu dokumentieren und zu archivieren. Dies kann in Papierform oder elektronisch erfolgen.
Bestandsanalyse
Der Ist-Zustand einer Immobilie ist systematisch zu erfassen und zu bewerten. Neben der Grundsubstanz des Gebäudes und eventueller Nebengebäude sind der energetische Zustand sowie vorhandene Mängel und Schäden zu beurteilen. Auch die Höhe der Unterhalts- und Betriebskosten sollte in die Betrachtungen mit einfließen. Sofern Aspekte des Denkmalschutzes zu beachten sind, ist auch dies in der Bestandsanalyse zu berücksichtigen.
Zielvorgaben
Erforderlich ist eine Beschreibung des Soll-Zustands der Immobilie unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit. Neben allgemeinen Maßnahmen zur Instandhaltung sind vorhersehbare Aspekte der Instandsetzung einzubeziehen. Weitere Elemente der Erhaltungsplanung sollten gesetzlich erforderliche oder gewünschte Modernisierungsmaßnahmen sein.
Umsetzung
Bei mittel- und langfristig geplanten Maßnahmen ist eine Priorisierung hilfreich. Nach Angebotseinholung und Auftragsvergabe solcher Maßnahmen ist die Durchführung laufend in Bezug auf technische Ausführung und Budgets zu überwachen und zu dokumentieren. Die Übereinstimmung von Einzelmaßnahmen mit den Zielvorgaben innerhalb der Erhaltungsplanung ist regelmäßig zu prüfen.
Bestandteile der Erhaltungsplanung
Bei älteren Gebäuden sollten in der Erhaltungsplanung die Aspekte der Nutzungsdauer von Bauteilen (siehe hierzu ausführlich Tabelle in Kap. D.I.5) sowie die Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden berücksichtigt werden. Nach Anlage 3 der Sachwertrichtlinie ist bei Mehrfamilienhäusern von einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren +/– 10 Jahren auszugehen. Bei regelmäßig durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erhöht sich im Regelfall die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Gebäuden. Bei Renovierungs- oder Modernisierungsstaus hingegen ist von einer Verkürzung auszugehen.
Erhaltungsplan
Um den Erhaltungsbedarf und die damit verbundenen Kosten im Blick zu behalten, ist den Wohnungseigentümern ein Erhaltungsplan zu übermitteln.
Muster eines Erhaltungsplans
Bestandsaufnahme
Wohnungseigentümergemeinschaft: ____________________ Objekt-Nr.: __________ |
| Anzahl der Wohnungen: |
_______ |
| Anzahl Teileigentum: |
_______ |
| Anzahl Garagen: |
_______ |
| Anzahl der Stellplätze: |
_______ |
| Anzahl Stockwerke: |
_______ |
| Anzahl Kellerräume: |
_______ |
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| Baujahr des Gebäudes: |
_______ |
| Wohnfläche in qm: |
_______ |
| Sonstiges: |
_________________________________ |
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| Schwimmbad: |
□ |
| Sauna: |
□ |
| Leseraum: |
□ |
| Fernsehraum: |
□ |
| Waschraum: |
□ |
| Trockenraum: |
□ |
| Tiefgarage: |
□ |
| Parkplatz: |
□ |
| Müllraum: |
□ |
| Hausmeisterwohnung: |
□ |
| Heizungsart: |
_____________________ |
| Dachkonstruktion: |
_____________________ |
| Fassadengestaltung: |
_____________________ |
| Anzahl Aufzüge: |
_______ |
| Brandschutzanlage: |
□ |
| Telefonanlage: |
□ |
Nachfolgend listen wir Ihnen die zu erwartenden größeren Erhaltungsmaßnahmen mit den geschätzten Kosten auf:
Erhaltungsplan für die nächsten _____ Jahre geschätzt:
| Zu erwartende Maßnahmen |
geschätzte Kosten |
| 1. ______________________ |
__________ EUR |
| 2. ______________________ |
__________ EUR |
| 3. ______________________ |
__________ EUR |
| 4. ______________________ |
__________ EUR |
| 5. ______________________ |
__________ EUR |
| Gesamtsumme: |
__________ EUR |
| Abzüglich vorhandene Erhaltungsrücklage per 31.12.______: |
__________ EUR |
| Verbleibender Betrag in der Erhaltungsrücklage: |
__________ EUR |
| Plankosten für die nächsten _____Jahre: |
__________ EUR |
| Plankosten pro qm Wohnfläche im Jahr: |
__________ EUR |
| Tatsächliche Höhe der Rücklagenansparung pro ... |