Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 1 Systematik

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der GdWE, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt allerdings noch keine Anspruchsgrundlage dar. Entsprechende Anspruchsgrundlagen müssen vielmehr auf Basis von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bezüglich der Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan oder über die Erhebung von Sonderumlagen sowie auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG in Form der Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung geschaffen werden.

Nach der zentralen Norm des § 28 WEG liegt dem Finanzwesen folgende Systematik zugrunde:

Systematik des § 28 WEG

Wirtschaftsplan

Auf Grundlage des Wirtschaftsplans wird der voraussichtlich erforderliche finanzielle Bedarf ermittelt und durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG werden die entsprechend auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Vorschüsse festgelegt.

Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung dient der endgültigen Festsetzung der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge in Form der Ermittlung von Nachschüssen bzw. Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse. Die Jahresabrechnung stellt insoweit den Schlussstrich unter der entsprechenden Wirtschaftsperiode dar.

Regelungen zu Fälligkeit sowie Art und Weise von Zahlungen

Nach dem Wirtschaftsplan sind die Hausgeldvorschüsse zu zahlen. Auf Grundlage des Beschlusses über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge können Nachzahlungen erforderlich werden. Insoweit können die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 3 WEG Regelungen zur Fälligkeit der Zahlungen und der Art und Weise der Zahlung durch Beschluss festlegen.

Vermögensbericht

Der Vermögensbericht dient als Informationsmedium für die Wohnungseigentümer über die finanzielle bzw. wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft. Mit ihm erhalten die Wohnungseigentümer einen Überblick über das Ist-Vermögen der Gemeinschaft sowie die Forderungen und Verbindlichkeiten der GdWE, die sie der Jahresabrechnung nicht entnehmen können.

Anfechtung der Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG

Von erheblicher Bedeutung für die Verwalterpraxis, insbesondere hinsichtlich der Beschlüsse über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse und der Beschlüsse über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge, ist § 23 Abs. 4 WEG, wonach Beschlüsse so lange gültig sind, bis sie rechtskräftig für ungültig erklärt werden, wenn sie nicht an Nichtigkeitsgründen leiden.

Wird also z. B. ein Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung angefochten, ist er vom Verwalter dennoch durchzuführen. Das heißt nichts anderes, als dass Nachschüsse trotz Beschlussanfechtung notfalls gerichtlich beizutreiben sind. Selbst wenn der Beschluss letztlich für ungültig erklärt würde, hätte der zahlungsunwillige Wohnungseigentümer das Nachsehen. Das Hausgeldverfahren würde seitens der GdWE für erledigt erklärt. Infolge der Erledigterklärung würden dem säumigen Wohnungseigentümer die Verfahrenskosten auferlegt werden. Da der Beschluss ursprünglich die Anspruchsgrundlage für die Forderung der Gemeinschaft dargestellt hat, befand sich der Wohnungseigentümer in Verzug, weshalb er auch die Verzugsfolgen – insbesondere auch zwischenzeitlich aufgelaufene Zinsen – zu tragen hat.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 167/13, ZMR 2015, 235; LG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.2017, 25 S 52/16, ZWE 2017, 319.